保守增长下的龙湖地产(00960)：2018年销售目标2000亿

在2017年中期销售额突破1000亿大关之后，龙湖地产(00960)以全年1560.8亿的销售额收官。2018年公司销售额又能冲上什么规模?

龙湖地产管理层在3月23日的业绩会上表示，2018年公司的销售目标为2000亿，可售货值为3000亿。

智通财经APP注意到，如果龙湖地产2018年顺利实现2000亿的销售目标，那么同比增长28%，相较于同业，这个增长算是十分保守的了。

不过，从龙湖地产发布的2017年业绩来看，还是有一些亮点可以关注。

盈利能力增强

公告数据显示，2017年龙湖地产的营业额为720.8亿，同比增加31.5%;归属于股东的溢利为126.0亿元，同比增长37.6%;减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长25.9%至97.7亿元。

值得一提的是，龙湖的盈利能力有了大幅增长。数据显示，2017年该公司的毛利率为33.9%，核心税后利润率为18.3%，核心权益后利润率为13.6%。另外，龙湖的物业发展业务结算毛利率为32.8%，同比上升5.2%。

具体来看，2017年，龙湖地产的销售额1560.8亿，同比增加77.1%;销售总建筑面积1016.7万平方米，同比增长68.9%;销售单价 15352元╱平方米，同比增长4.9%。

在合同销售的区域分布方面，在该公司环渤海、长三角、西部、华南及华中片区的合同销售额占比分别为32.2%、31.8%、23.5%、 10.7%及1.8%。

另外，2017年，龙湖地产的已售未结转货值为1342亿，面积为852 万平方米，已提前锁定公司的部分利润。

在营收方面，占大头的仍然是物业发展的贡献。2017年，龙湖的物业发展业务营收为674.6亿，同比增长31.1%，占总收入的94%;交付物业总建筑面积为550.2万平方米。

在物业投资板块，2017年，龙湖地产物业投资业务不含税租金收入为25.9亿元，同比增长35.6%。商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为97.7%、1.5%和0.8%。

智通财经APP了解到，截至2017年底，龙湖地产已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米)，整体出租率为95.3%;已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，整体出租率为46.0%，其中，开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%，开业超过六个月的项目平均出租率为91.7%。

新增土地成本较高

根据公告显示，2017年龙湖地产新增收购土地储备总建筑面积为2023万平方米，权益面积为 1149万平方米，平均权益收购成本为每平方米6445元。按地区分析，环渤海地区、长三角地区、西部地区、华中地区、华南地区及香港地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、7.4%及0.3%。

2017年龙湖的销售面积为1016.7万平方米，相比于新增面积，可以看出，龙湖还是在积极补充土储的。

不过，应该注意的是，龙湖2017年新增土储均价6445元/平米占销售均价 15352元╱平米的42%，高于行业约30%的平均水平，压缩了毛利率的空间。

截至2017年底，龙湖地产的土地储备总计5458万平方米，权益面积为3900万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5032元，为当期签约单价的32.8%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区、华中地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的38.4%、27.8%、19.8%、 7.4%、6.5%及0.1%。

另外，自2018年至今，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为492万平方米，权益面积为433万平方米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区及华中地区的面积分别占比34.4%、26.6%、26.1%、 7.7%及5.2%。

融资成本再下降

因楼市调控趋严，金融收紧，2017年房企的融资成本普遍大幅攀升。不过从龙湖地产公布的数据来看，其融资成本较低，在融资方面还是比较有优势的。

数据显示，2017年，龙湖地产的净负债率(负债净额除以权益总额)为47.7%，在手现金为267.6亿元， 综合借贷总额为774.0亿元， 平均借贷成本由年利率4.92%降至4.5%;平均贷款年限5.92年。

从龙湖地产的净负债率和持有的现金来看，公司的财务还是比较稳健的。

另外，智通财经APP注意到，2018年1月，龙湖地产在境外发行8亿美元优先票据，票息在3.9%至4.5%之间，期限在五点二五年至十年;2018年3月在境内发行30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为5.6%，期限为五年。

综上所述，从龙湖地产上述关键指标来看，其2017年业绩符合业界预期。以龙湖地产3月23日的市值来看，公司2017年的PE逾11倍。值得一提的是，此前龙湖高管的离职潮引人关注，有分析指，这些人事变动与龙湖提出2020年目标销售3000亿后变得激进、对区域公司负责人的要求有关。如今龙湖定下2018年销售目标2000亿，那么在高压之下，完成3000亿销售会远吗?