中信证券：提升住房相关的个人所得税按揭贷款利息专项附加扣除限额为有效政策选项

智通财经APP获悉，中信证券发表研报认为，房价下降的普遍性、政府性基金收入下降的紧迫性和前一轮政策的有效性，都说明中信证券可以继续期待政策出台。通过国际比较，该团队认为提升住房相关的个人所得税按揭贷款利息专项附加扣除限额，是在取消按揭贷款利率下限之后，进一步释放住房需求，为购房人减负的一个有效政策选项。相关政策可以释放真实购房需求，相信也能对含政府性基金收入的财政收入起到正面影响。

我国的个人所得税专项附加扣除始于第七次个税改革并经历两次扩容。

2018年正式发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》推出了包括住房贷款利息、住房租金在内的6项专项附加扣除，2022年和2023年政策两次扩容加码，增加专项扣除项目并提高部分项目扣除标准，但都没有涉及住房领域。目前针对首套住房贷款利息支出可以享受一次专项扣除，扣除上限为每月1000元，最长不超过240个月。针对住房租金也有个人所得税专项扣除，扣除标准视城市能级不同，扣除额为800-1500元。

海外国家普遍存在针对个人住房贷款的税收优惠措施，可抵扣限额往往显著超过我国水平，且方式多样。

个税抵扣方式主要分为三类：利息支出抵扣应税收入(美国以及大部分欧洲国家)、利息支出按特殊税率抵扣税款(意大利、英国)、房屋贷款余额按特殊税率抵扣税款(日本)。从税收优惠适用范围看，不同国家政策对于房屋用途、房屋套数、贷款规模等都有不同的要求。

美国的房产税以及首套和二套房屋抵押贷款(包括房贷保险费)均适用于所得税逐项扣除，抵扣应税所得并按照对应税阶的累进税率抵税，其中房贷规模75万美元以内对应的利息可全额扣除。美国也出台针对低收入首次购房人群的税收抵免，让低收入的首次购房者也能适用更高的税收抵扣率，保障了低收入者的住房需求并提高了公平性。以芝加哥MCC计划TaxSmart为例，年收入4.5万美元的个人在芝加哥指定区域购买首套房屋，总抵押贷款15万美元，年度利息支付9000美元，则MCC抵税额度为1500美元/年，对比一般逐项扣除抵税额度为1080美元/年，MCC税收抵免模式较利息可抵税款提高39%。

截至2023年，欧盟27个成员国中有17个仍支持房贷利息的税收抵扣政策，不同国家政策适用范围差异较大。大部分国家可以用贷款利息抵扣应税收入并适用对应累进税率，但也有国家采取固定税率抵扣(意大利、英国)或部分利息抵扣(芬兰、斯洛伐克、瑞典)来促进公平。部分国家要求较为严格，仅针对个人/夫妇首套房或首笔贷款的利息提供税收抵扣(比利时、克罗地亚、爱沙尼亚)，也有国家针对多子女家庭提供了额外的税收抵扣措施(比利时、卢森堡)。

日本采取了较为少见的基于贷款余额比例抵扣所得税的优惠政策，住房贷款年底余额的0.7%可以直接从下一年居民所得税中扣除，规模上限按房屋类型和贷款人情况从2000万日元至5000万日元不等。较大的政策力度和零首付模式让日本居民购房所获得的税收优惠十分显著。香港和新加坡对享受房贷利息个税抵扣的住房用途有限制，其中香港仅个人自住的主要住宅可抵扣上限10万港元的年度利息，而新加坡则允许利息抵扣相应住宅的租金收入，且抵扣规模无限制。

总体来说，提升住房相关的个人所得税按揭贷款利息专项附加扣除限额，是在取消按揭贷款利率下限之后，进一步释放住房需求，为购房人减负的一个重要政策选项。

参考可比国家，我国的按揭贷款利息专项附加扣除限额也有充足上调空间。从效果上来看，上调按揭贷款利息专项附加扣除限额，其效果类似于降息，是在基准利率不下调的情况下，居民置业财务成本下降的重要通路。从历史经验来看，上海市曾经执行过的税基抵扣对房地产市场的需求有效刺激。从财政的现实状况考虑，提高个人所得税按揭贷款利息专项附加扣除限额，在当期对个税总收入的影响预计不大，而对政府性基金收入的修复可能作用明显。中信证券针对一个代表性居民(年收入约40万元，贷款250万元，利率3.3%)，假设利息专项扣除限额从1000提升到3500元，则等效于个人享受了降息42BP的效果。中信证券测算，如果提升个人所得税按揭贷款利息专项附加扣除限额，其对土地出让金的提振在当期会明显超过个人所得税的减免额。

风险因素：

在土地市场遇冷，土地出让金收入下降的环境下，房屋相关的个税专项附加扣除政策优化扩容进度可能不及预期;房价如果长期下跌，可能进一步影响居民信心和对未来房价的预期，使得政策实际托底市场效果不显著;虽然中信证券认为相关政策可能在当期对财政收入带来明显的正向影响，但由于该政策对个人所得税应纳税所得额的减免是长期的，故而中长期而言，财政收入是否能够增长，还要取决于宏观经济的其他因素。

投资策略。

中信证券认为，稳市场、去库存的政策正在不断酝酿。房价下降的普遍性、政府性基金收入下降的紧迫性和前一轮政策的有效性，都决定了政策出台速度并不会太慢。在政策的催化之下，一旦核心城市房价陆续企稳，蓝筹地产公司的估值优势就凸显出来。中信证券相信历史积累的供给有望随着一系列的政策措施逐步消化，而具备通畅融资渠道和高品质开发能力的龙头房地产企业资产负债表也将得到修复。