国泰君安：地产行业仍然以去库存为主 维持两端配置的建议

智通财经APP获悉，国泰君安证券发布研报称，2024年1~7月房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，从结构上体现为央国企集中度的继续提升。结合销售表现，1~7月销售TOP100房企拿地销售比延续低位，为0.15，销售强势房企的投资积极性更强，与“以销定投”的策略契合。尽管土地市场整体活跃度较低，但是核心城市核心地块依旧热度高涨， 7月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

国泰君安证券主要观点如下：

2024年1~7月房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，从结构上体现为央国企集中度的继续提升。根据克而瑞数据，截至7月末，拿地TOP50房企累计新增土地货值9274亿元，同比下跌33%，跌幅较上月收窄1pct，尽管降幅有所收窄，但是同比跌幅依旧较大，土地市场依旧处于调整期。从结构上看，央企/国企/民企的新增土地货值分别为3665亿元/4691亿元/918亿元，央国企占比达到91%，较1~6月再度提升3pct，主力地位进一步稳固，而拿地TOP20中依旧仅有龙湖和滨江两家民企。从7月单月的拿地情况看，新增土地货值TOP3的房企分别为越秀/保利/绿城，对应货值为281亿元/250亿元/103亿元。

结合销售表现，1~7月销售TOP100房企拿地销售比延续低位，为0.15，销售强势房企的投资积极性更强，与“以销定投”的策略契合。1~7月，销售TOP100房企中仅有三成活跃在土地市场中，整体的拿地销售比较1~6月提升0.01至0.15，拆分各梯队表现，销售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地货值占比分别为55%/14%/7%/8%/16%，拿地销售比分别为0.18/0.12/0.11/0.11/0.14，对比来看，销售强势房企的拿地积极性更强，尤其是销售TOP10房企，其1~7月新增土地货值占比和拿地销售比较1~6月分别上涨2pct和0.03。

尽管土地市场整体活跃度较低，但是核心城市核心地块依旧热度高涨， 7月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。7月重点城市土拍溢价率较6月上涨0.6pct至3.8%，主要源自重点城市优质地块的供应，从7月地块的溢价率表现来看，最突出的是杭州和上海，具体来看：1）杭州7月供应的3宗地块溢价率分别达到59%、40%、23%，均由以杭州为发展重心的头部房企绿城和滨江拍得，结合两家房价上半年的拿地表现看，其在杭州继续深度布局的策略坚定。2）上海7月土拍为取消商品住房用地溢价率10%上限要求后的首批土拍，其中杨浦的2宗地块分别实现了21%、17%的溢价率。另外，从优质地块的竞拍名单看，华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、建发、滨江等房企均在列，可见房企对于优质地块依旧保持高度关注。

行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。