世茂房地产(00813)：回归行业前十之路漫漫

本文选自“克而瑞地产研究”微信公众号。

2017年世茂(00813)实现合约销售1007.7亿元，经过三年的滞涨期，在2017年终于迎来了再一次的高增长，成功晋级千亿，并提出2018年的销售目标为1400亿元。为了促进销售规模的增长，世茂2017年加大土地投资力度，新增土地建面1060万平米，截至2017年底总土地货值超过8000亿元。但值得注意的是，世茂近三年的拿地销售均价比皆超过0.6，拿地成本居高，将会使得世茂未来的利润受到影响。在地产业务之外，世茂的商业和酒店也持续发力，未来两年将会实现多家酒店以及商业开业，拉高租金收入水平，目标三到五年酒店、商业皆有望单独上市。

销售：2020年30个分公司4500亿

2017年世茂实现合约销售1007.7亿元，同比增长48%;合约销售面积606.22万平米，同比增长23%。经过三年的滞涨期，世茂终于突破千亿，但排名已经大大落后。2017年销售规模的上涨，主要是由于供货量充足，且供货结构进一步的优化，整体去化率显著提升。2017年世茂全年的可售资源为952万平米，去化率达到64%，较2016年高11个百分点。2017年世茂的一线及强二线城市计划供应占比为60%，同比上涨了4个百分点，因而拉高了世茂的销售均价，加上去化率提高，世茂的销售金额得到了大幅的增长。与此同时，在全国限价限售等措施下，为保证销售回款，世茂提升热点城市和热销项目的一次性及首付款比例，2017年销售回款807亿，同比提升34.5%，回款率达到80%。

2018年世茂销售目标为1400亿元，同比增长39%，从货值来看目标增长不算高。2018年世茂可售面积为1373万平米，同比上涨44%，预计可售货值2335亿元，平均去化率达到60%，则可完成目标。从可售货值分布来看，60%分布在一线及强二线城市，其余的40%的则位于弱二线及三四线城市，其中北京、福州、广/深的可售货值均超过150亿元。

此外，世茂提出了到2020年将新增分公司至30个，每个分公司实现150亿元的销售额，总销售额即4500亿。2017年，世茂在福州、广州、泉州的单城市销售额超过80亿元，南京超过75亿元，未来世茂在各城市深耕的还将持续。若从行业排名来看，即使2018年世茂完成了1400亿元的销售目标，也难以挽回排名下滑，未来能否回归行业前十也是未知数。

投资：拿地成本连续三年居高

2017年世茂新增51个项目，新增土地建面1060万平米，同比增长167%，新增土地储备总价1151亿元，同比增长164%。世茂在经历2014年的拿地高峰之后，2015年以及2016年拿地相对较少，但随着自身调整完毕，2017年新增建面翻番，补仓意图明显。但从拿地销售金额比来看，2017年，世茂这一比值为1.14，拿地力度可见一斑。从拿地成本来看，2017年世茂拿地销售均价比为0.65，近年来维持较高水平，拿地成本增加，未来或将会影响企业利润空间。

从新增土地城市能级分布来看，世茂2017年继续加大三四线的拿地占比，占比为37%，同比增长16个百分点，随着近两年三四线市场表现突出，世茂持续关注一二线城市价值外溢圈的三四线城市，2017年新进入佛山、武夷山、漳州等城市，为将来销售添柴加火。此外，就新增土地的区域分布来说，世茂2017年在珠三角新增的土地占比最高，达50%，同比增加34个百分点。其中，世茂重点关注粤港澳大湾区内核心城市的拿地，2017年5月首入佛山拿地，而后接连拿下深圳龙岗及香港长沙湾等战略土地。

截至2017年末，世茂总土地储备达4790万平米，同比增长12%，主要源于2017年新增土地较多。总土地储备中涵盖165个项目，分布于全国47个城市，实现了在重点区域及核心城市群的全面布局，总土储货值超过8000亿，其中长三角及粤港澳大湾区超过了2000亿，华北、福建也都超过1500亿。未来，世茂充足的土地资源储备，将为其在全国重要市场的长远发展提供持续且有力的支撑。

财务：负债结构稳健融资能力强

2017年世茂实现营收704.26亿元，同比增长18.8%，其中来自物业销售收入667.96亿元，同比增长18.9%，入账项目有78个，其中，北京通州侨商中心入账收入36.14亿元占据首位。在盈利性指标上面，世茂的利润2017年实现较大增长。毛利率，净利率，归母净利率分别为30.43%，15.01%和11.13%，分别同比增长2.85，2.34和2.41个百分点。

在资本运营方面，世茂财务结构健康，融资能力较强。2017年世茂的净负债率为56.3%，同比增长5.6个百分点，主要由于2017年世茂投资开发力度较大，但负债率水平依然还是处于较低水平。2017年年末，世茂持有现金330亿元，现金短债比1.81，长短期债务比为3.81，资金充裕，负债结构健康。2017年世茂平均融资成本为5.3%，同比减少0.5个百分点，主要在于企业融资能力相对较强，期内拓展多种创新融资渠道，保障财务稳健的同时也使得融资成本有了进一步的降低。

多元化：酒店、商业未来三到五年有望单独上市

2017年世茂酒店经营收入17.08亿元，同比增长16.5%;投资物业租金收入6.80亿元，同比减少4.3%，主要是因为2017年旗下多个商场开展整顿改造工作，如北京世茂大厦，上海世茂国际广场等进行了内外部及品牌的改造升级。2018-2019年世茂在上海、杭州、香港将有多家酒店开业，加上上海陆家嘴、深圳前海的写字楼，以及上海商场的运营成熟，预计运营收入上面将会有明显增长。

2017年5月，世茂与喜达屋资本合作成立世茂喜达品牌，采用轻资产运营模式，实现酒店管理品牌输出，并计划在4年内发展到100家酒店。2017年年底，世茂已拥有6个自主酒店品牌，共计管理31家酒店，其中8家已投入运营。2017年年底，世茂持有的已开业酒店18家，商业及办公楼超过12个，这些项目多数位于一线和强二线城市的核心区域，资产价值在近两年逐渐体现，世茂计划未来3-5年内商业及酒店两个平台可以单独上市。

除了酒店以及商业地产之外，世茂还涉猎其他多个领域的发展。在教育方面，2016年开始推出世茂光合教育社区，实现地产与教育的有机结合;在体育方面，2017年世茂与足球品牌巴萨合作涉足体育地产。在主题乐园方面，世茂也继续推进，目前已拥有在建及开业的主题乐园超过5个。多元化的发展为世茂提供更多的盈利方向，提高抗风险能力。

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（编辑：姜禹）