华创证券：降利率促进房产市场探底 但仍需关注居民收入变化

智通财经APP获悉，华创证券发布研报称，10月21日5年期LPR下降25bp至3.6%，本次降息为年内第三次降息，5年期LPR年内累计降息60bp。5年期以上LPR再降10bp，按照商贷100万，等额本息贷款30年测算，月均还款额约下降137元。由于居民对于住宅资产的偏好，导致其往往通过现金流角度去做购房决策，本质是忽视首付的机会成本，而更关注房租与按揭贷款的匹配度，LPR再次下调能在一定程度上降低居民购房成本，有利于加速市场探底。

华创证券主要观点如下：

5年期以上LPR再降10bp，按照商贷100万，等额本息贷款30年测算，月均还款额约下降137元

10月21日5年期LPR下降25bp至3.6%，本次降息为年内第三次降息，5年期LPR年内累计降息60bp。本次降息北京上海深圳首套房商业贷款利率下限降至3.15%(降息前3.4%)，广州首套房主流商业贷款利率为LPR-75BP，可能会降至2.85%。二线城市首套房利率下限将普遍进入“2字头”，如杭州、武汉、长沙执行LPR-70BP，此次下调后可能会降至2.9%。

根据中原地产研究院，2024年10月全国平均利率已经跌到了3.3%左右，若按照贷款100万，30年等额本息还款测算，若按揭贷款利率从3.3%降低至3.05%，则每月偿还额将从4380元降至4243元，月均还款额约下降137元。

由于居民对于住宅资产的偏好，导致其往往通过现金流角度去做购房决策，本质是忽视首付的机会成本，而更关注房租与按揭贷款的匹配度，LPR再次下调能在一定程度上降低居民购房成本，有利于加速市场探底。

华创证券表示，从当前居民购房角度上看，由于无房刚需家庭每月必须支付房租，购房后则需要支付房贷月供，将购房后按揭贷款月供超过家庭月租金与月度公积金之和的部分称为刚需家庭的额外支出。若月供=月租金+月度公积金，即额外支出为0，此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，购房决策或更顺畅。按照30%/40%的首付，分别测算一线城市京沪及三四线城市(宜宾、惠州、阜阳)租金收益率底，此次降息后至少分别在1.66%、3.01%，相较6月数据测算(1.78%、3.03%)均有所下降。

资产配置视角下，一线城市、三四线城市可承受的价格底或分别约在租金收益率的2.7%、2.6%左右。按照租金收益率等于负债端加权成本，30%/40%首付，一线城市可能要求的租金收益率或分别达到2.8%、2.68%，三四线城市可能要求的租金收益率或分别达2.79%、2.55%。

利率下行促进市场探底，仍需关注居民收入变化

从居民房价可承担角度，2024年上半年一线城市租金回报率(北京1.81%、深圳1.69%、广州1.89%)靠近降息后的租金收益率均衡水平(1.7%-2%)，从模型来看逐步接近房价筑底区间。一线城市房价决定机制并非表面供需，而是取决于居民收入预期。根据央行公布的第二季度城镇储户调查问卷结果显示，当期及未来收入信心指数尚未明显好转。

2024年上半年部分三四线城市租金回报率已超3%，逐步迈进均衡水平，但部分低能级城市面临供给过剩，房价或仍呈下跌趋势。

从资产配置角度，租金收益率如果无法大幅高于持房成本，则可能难以刺激起居民资产配置需求，政策更多呈现托底效果。

投资建议：近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。港股华润置地(01109)、绿城中国(03900)、中国海外发展(00688)、华润万象生活(01209)，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展(600266.SH)、天地源(600665.SH)。

风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续。