多方利好因素共振，地产板块“止跌回稳”

自9月中旬以来，地产板块持续大幅拉升的走势可谓引人瞩目——9月17日至今，港股市场内房股板块累涨超64%，9月26日、9月27日、10月2日甚至分别录得19.71%、10.49%、31.19%的强势涨幅。

以60日涨幅来看，融信中国(03301)录得逾3倍的涨幅，融创中国(01918)和中国金茂(00817)也均实现了翻倍上涨，富力地产、雅居乐集团则实现超90%的涨幅，近乎整个概念们都呈现大幅向好的趋势。

如此涨势之下，也不得不让人直呼“地产板块回暖了”。正如“没有一个冬天不会逾越”，自2022年地产行业暴雷频发，行业正式步入衰退期，二级市场的地产板块也寒意凛冽，估值缩水，股价下滑是常有的事。现如今，伴随着着地产板块的连续拉升，地产板块真的回暖了吗?

多方面因素共振，“止跌回稳”势在必行

智通财经APP观察到，此次地产板块掀起上涨热潮，不同以往，主要是涵盖国内外两方面因素的提振，如下：

一是，地产政策组合拳持续加码+存量房贷利率下调速度超出预期，刺激房地产市场加速止跌回稳。

9月份以来，住建部、财政部、自然资源部、央行、金监总局等五部委联合发布多项房地产宽松政策，从货币政策、财政政策、房地产金融政策等多方面形成合力，政策密集程度、托底意愿、刺激力度可称为本轮宽松周期之最。增量信息主要包括专项债用于存量土地和房产收购、100万套城中村货币化安置、2024年底白名单贷款审批额达4万亿等。

横向比较来看，2017年的棚改货币化和土储专项债也在于提振市场情绪，此次的政策力度虽略低于2017年，主要以托底为主，核心目标则是“止跌回稳”。但考虑到当前市场下跌惯性较大，政策落地存在时滞，如果市场趋势背离政策目标，不排除进一步宽松落地的可能。

由此可知，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

与此同时，最近的存量房贷利率下调超预期无疑也进一步刺激地产行业加速企稳。10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130个基点。

据官方初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元人民币存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。

对于此次存量房贷利率调整，东方金诚首席宏观分析师王青认为，此次政策释放了两个信号，一是加力提振居民消费，二是促进房地产市场止跌回稳。

二是，美国大选一旦特朗普当选美国总统，特朗普重申的利率降低承诺或对房地产行业也起到一些提振作用。

11月5日是美国大选投票日，美国多州允许选民提前投票。目前，已经有超过4750万美国选民完成投票。从目前的种种迹象来看，特朗普的胜选概率似乎正在悄然上升，根据美国《国会山报》的权威预测模型，特朗普胜选的概率已在10月19日首次超越哈里斯，达到52%，而哈里斯则跌至42%。

而股市的反应则是最为直接的“风向标”。据悉，KBW地区银行指数在过去一个月内上涨了10%，比特币也上涨了9%，而特朗普媒体科技集团的股票更是涨势如虹，完全跑赢了大盘。

此次特朗普旨在吸引中产阶级和工薪阶层的选民，尤其是那些因高房价和高利率而感到痛苦的家庭。因此，为了赢取关键摇摆州的好感，他多次重申，如果11月5日再次当选，他会大幅降低美国利率。

结合美国历史多次降息周期来看，由于降息会降低房贷利率，使购房者的购房成本降低，刺激房地产市场的需求，因此在每一轮降息周期中，地产行业都显现了一定的上涨趋势。譬如，

20世纪90年代初的降息周期，在这一轮降息周期后，美国进入了历史上最长的经济扩张时期，房地产市场也呈现出繁荣的态势。2020年新冠疫情期间的降息，为了应对新冠疫情对经济的冲击，美联储采取了大规模的降息措施，这一时期的降息也对房地产市场产生了一定的积极影响。

不过，也存有不确定性。2007年至2008年的降息周期，美联储连续8次大幅降息。在这一时期，尽管降息幅度较大，但由于房地产市场泡沫破裂引发的系统性风险已经形成，降息对地产板块的刺激作用有限。但整体而言，历史上美国降息对地产板块带来的提振作用仍是比较多的。

此外，由于美国降息之后，我们国家一般也会随之降息，因为我们必须盯着中美利息差，降息太快会导致大量外资出逃，降息太慢又会给外资套利的空间。故此，这其中的连环效应亦会对国内的地产市场产生了一定的提振效果。

当前的房地产板块，究竟值不值得投资?

上述多重因素催化下，地产行业的销售数据显然也在明显向好。

9月下旬以来，一线城市迎来久违的“金九银十”，商品房及二手房成交面积均有所增长，为年内成交高点。受益于供给端缩量，当前房地产待售面积有所下降，未来较大力度宽松刺激政策落地，供需双边发力，房地产市场成交量有望企稳。

对于新房，根据克而瑞，一线受益政策直接利好，整体成交维持高位，10月前20日成交同比增长11%;而二线城市未出台楼市新政，同比下降9%。北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长，新房成交热度或有望持续一段时间。

对于二手房，10月前20日北京/上海/广州二手房成交套数同比增幅分别为+38%/+70%/+86%，二手房弹性更大，热度好于新房;二线城市二手房成交热度一般，仅杭州明显增长，同比+105%。综上来看，脉冲行情有望贯穿整个10月。

上述销售数据的边际向好，是否意味着触底的地产板块或将迎来上行拐点，成为二级市场近期值得重点关注的题材?

其中，国金证券表示，新政后10月楼市或呈现复苏行情，后续需要关注楼市热度的持续效果，同时跟进收储、城中村危旧房改造货币化安置等实物工作量的落地情况。

若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团;中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司，建议关注涉及并购重组的弹性标的。

华创证券亦指出，近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。

基于上，可以看到，这一轮地产政策的初步效果已有所体现，但是当前地产基本面仍有不少问题需要解决。海通证券表示，一方面，房价仍有回落压力，目前的量增，或更多是“以价换量”。另一方面，库存仍在高位，去库周期仍漫长。这意味着房企的风险仍较大，地产整体对经济仍有拖累。

但毋庸置疑的是，由于房地产行业在经济中的支柱地位，要想真正的实现经济复苏，提振地产市场无疑是势在必行的举措。

具体而言，房地产行业是国民经济的重要支柱，关联到众多上下游产业，解决了大量就业问题，并带动了相关产业的发展。例如，建筑业、建材业、金融业等都高度依赖于房地产市场的繁荣‌。因此，房地产行业的波动会对这些行业产生连锁反应，进而影响整体经济。而鉴于房地产行业的支柱地位、经济环境的变化以及政策调整共同作用，导致了地产不涨时其他行业也难以快速增长的现象。

从估值修复角度而言，房地产行业在股市中市值占比较大。如果地产股因为行业转好而出现估值修复，会对股市指数有较大的向上拉动作用。同时，地产股估值修复也会改变市场的风险偏好，让投资者对整个股市的预期更加乐观。

所以，也就不难看出，随着政策的密集出台以及肉眼可见的一些积极变化，整个房地产行业短期已然具备确认底部，中长期具备向上反弹的条件。而中长期基本面反转一旦确认，股价自然也会跟着反转。