应该给正荣地产(06158)怎样的估值?

2018年在房地产市场不确定性增加的预期下，内房板块并没有跟随回落，年初至今板块整体维持上涨态势，累计涨幅约5%。智通财经APP注意，其中，今年新上市的一家二线房企——正荣地产(06158)，从1月16日上市以来，已上涨16.79%，完美跑赢“恒碧融万”。

是什么支撑这家上市不足半年的房企走强呢?智通财经APP认为，主要因素有两个：2018年高确定性的业绩增长和极具吸引力的估值。

2017年，正荣地产实现收益199.95亿元人民币(单位下同)，同比增长36.9%;股东应占溢利同比增长19%至14.09亿元。

公司去年的销售成长性可观，合约销售同比增长78.5%，总合约销售建筑面积增加约102.3%。值得一提的是，正荣地产2017年结算的合约销售基本上来自2015-2016年的楼盘，当时为了吸引当地市场，售价相对较低，大概在13000元/平方米，所以导致毛利率同比略微下降了0.6个百分点。但2017年的签约单价已经提升到18484元/平方米，均价同比上升约42%，这也意味着，同等规模的建筑面积，正荣地产今年的结算收入将较去年大大提升。

假设以成本估算，去年签约的毛利率其实已经到了25%以上，相信今年的毛利率会比去年有较大的提升。按照今年结算收入上升42%，毛利率至少提高4个点，那么净利润增速超过40%是大概率事件。

而超过40%增速的支撑，另一来源在于上市后IPO。2018年1月成功IPO后降至120.2%。由于上市之后企业的融资渠道将会得到扩张，再加上2018年以后增加的结转、权益将促进负债下降，2018年正荣净负债率有望降到100%以下。

从120.2%下降到100%以下，即意味着财务成本的急剧下降，由此升高利润率水平。在这一点看，比较正荣地产2016、2017年两年的杠杆率水平和净利润增速，即可有一个清晰认识。这个逻辑放置到2018年同样适用。

进入2018年，正荣地产的销售额仍在快速攀升。据观点指数统计的数据，正荣的销售排名也从去年同期的第21升至第18名，可见公司未来业绩释放的潜力巨大。

市场对正荣地产应该给予更高期望的原因还在于，2018年在房地产调控依然偏紧的情况下，正荣地产投资的步伐和布局十分稳健。

在2018年召开的“两会”上，政府强调，对于房地产行业，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着，过去两年间房地产市场出现的限购、限贷、限售、限商、限价等调控政策，未来仍将持续落实。

在调控政策持续进行下，全国商品房销售增速放缓在所难免。据国家统计局披露数据，2018年1至2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速较去年同期有所下降，但与2017年三四季度相比，明显有所回升。

从房企日前公布的今年销售目标看，市场对今年的行业发展前景仍比较乐观，其中二线房企的预期增速最快。例如，合景泰富和中国奥园预计今年合约销售额分别同比增长71%、60%，正荣、旭辉、禹洲等中型发展商也均预计今年增速可达40%至50%，远超过恒大、融创的预期增速。

预计正荣今年将执行快速周转的战略，冲击千亿销售目标，销售额有望达到1000-1200亿元。正荣地产进击千亿目标的信心部分来自优质的土地储备。该公司目前的布局主要位于长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区，截至2017年12月31日，公司总土地储备约1526万平方米，包括上海、南京、苏州、合肥、武汉、长沙、西安、天津、福州、南昌及郑州等地区，可观的土地储备将足以支持未来三年的业务发展需要。

在港股市场三大内地房地产股“恒碧融”进入盘整阶段之后，以正荣地产、新城发展控股等为代表的二线房企正在得到市场的发掘和认可。

尽管如此，正荣地产目前的市销率不足1，不管是与恒大、碧桂园等龙头相比，还是与中国奥园等规模相当的二线房企对比，都极大被低估，在便宜的地产股中也算是最便宜的标的之一。

摩根大通此前指出，内房股2017年开始的升市与2015年不同，主要受基本因素带动，销售及盈利增长前景更明朗，内房股有望迎来第三轮估值重估，该行将内房股的平均市盈率目标由9倍升至10.5倍。