中小房企争相赴港上市，资本市场会不会买账？

本文选自“蓝鲸财经”，作者石青玲。

行业洗牌之下，拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜，中小房企生存状况日益恶劣。在行业集中度不断提高，楼市调控持续加码及内地融资不断收紧的今年，要么做大要么被吃掉，这种现象会愈演愈烈。

近日，大发地产、弘阳地产等多家房企向港交所提交了IPO申请，这其中既有A股IPO放行缓慢的原因，也有借此打通境外融资通道的希冀。根据招股书披露，这些房企经营情况均一般甚至较差，于他们言，这步路许是资金危局下的无奈之举，但上市真能成为救命稻草吗，很难预料。

A股放行缓慢 房企转投港股

赴港上市潮的到来与2017年12月15日，港交所“同股不同权”重大改革有直接关系。这一改革下，港交所允许同股不同权的公司赴港上市，并确保融资不会对企业掌管权造成影响。此类企业赴港上市，港交所也设定了一定的门槛，比如，最低预期市值达到400亿港元，或者最近一年财政收入不低于10亿港元。

与A股相比，港股IPO显然宽松的多，这一催化剂直接导致中小企业大批赴港上市的兴起。

根据证监会公布的最新A股IPO排队消息，万达商业、金辉集团、富力集团、首创置业等房企排名均出现下滑。从排名上来看，大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业分列94、95、96、97和99位，较上次截至3月22日的排序，均大幅下滑16位。

其中，万达商业于2015年9月申请上市，在A股排队上市时间已经2年零8个月。而富力集团更是在2007年到2013年期间，4次冲刺A股均以失败告终。2015年8月，富力再次冲击A股，至今仍在排队。

有消息称证监会对IPO企业有两项审核标准：IPO在审企业，近三年I净利润合计要超过1亿元，且最后一年超过5000万，不达标者，要么选择撤回，或接受现场检查；第二，IPO新申报企业，主板要求最近一年净利润超过8000万，创业板不低于5000万。

“内地资本市场对于房地产开发企业的门槛和要求从未有过根本松绑，甚至有收紧的态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是分析。

因此，中小型房企寻求上市，无一例外地指向了港交所。

4月4日，弘阳地产披露招股书，向港交所正式迈出上市第一步；4月26日，大发地产向港交所递交上市申请；除此之外，素有“小中粮”之称的中梁地产最近也被曝出有上市计划。

“从去年开始，房地产企业有一轮明显的上市潮，这与整个商业银行资金面从紧，房企间接融资不易有关。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸地产表示。

对于此轮中小房企上市潮，严跃进分析道：“一方面，这是因为市场竞争的逻辑在于，无规模即无市场，靠单纯的项目销售难以快速做大规模，而IPO计划等其实是有较好的机会的，所以是企业快速做大规模的一个模式。另一方面，在国内楼市调控持续严厉的背景下，中小房企陷入了资金的困境，这将促使其积极谋求新的融资平台。”  

在规模与资金的双重驱动下，中小房企走上了上市之路。

假设成功上市，资本市场会不会为其买单？

根据5月3日，大发地产披露的招股文件显示，大发地产2015年到2017年的营业收入分别为6.77亿、6.57亿及44.14亿元，纯利由2015年的人民币53.4百万元增至2017年的人民币151.6百万元。

尽管销售数据在向好，但利润率却不乐观。根据中原地产统计数据，2017年房地产行业主流企业平均净利率高达12.4%，但2015年至2017年大发的毛利率与纯利润率却与行业相悖，持续走低。数据显示，2015年—2017年，该公司毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%；纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%。

“弹药”不足难言盈利。蓝鲸地产梳理发现，截止到2018年2月28日，大发共拥有24个多元化的项目组合，包括20项住宅物业、3栋商业综合楼及1个办公楼层。上述所有项目中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。而其总土储仅为172.03万平方米，且安庆、温州两个城市就占到总土储的58.63%。

与此同时，近三年来大发地产的净负债率飙升，由2015年的196.5%上升至269.8%。同时，2017年其总流动负债为73.07亿元，而其货币现金仅有3.77亿元，年内大发尚未使用的银行贷款额度也只有6.8亿元。另值得注意的是，在公司今年需要支付的各类款项中，仅贸易应付款就达到12亿元以上。其偿债压力足见一斑，而公司也在招股书中披露，上市融资所得将有一部分用于偿债。

假设大发地产成功上市，资本市场会否为其买单？江瀚表示，“毕竟现在整个国家的房地产主基调都是房子是用来住的，不是用来炒的，房地产企业必须要逐渐学会，在一个比较平稳的状态下发展。所以，未来的话资本市场可能对房地产企业并没有那么看好。”

对于中小房企而言，此轮上市或许是一个“不成功，便成仁”的选择，但之于残酷的资本市场来看，上市未必能成为救命的稻草。(编辑：庄禾晴)