美的置业冲刺IPO，家电大王的地产杠杆故事

本文来自微信公众号“中国房地产报”，作者为许倩，文中观点不代表智通财经观点。

“家电大王”美的集团创始人何享健旗下的地产板块开始浮出水面。

5月31日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）向港交所递交了IPO招股书。

随着招股书的披露，何享健的地产王国野心也暴露在公众面前：致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市，并成为‘房地产开发+产业’的复合型企业。

为抢夺这波房地产规模化发展的门票，美的置业三年内将销售额提高到了500亿元，并制定了2020年赶超千亿的目标。与之相伴而生的是巨大的偿债压力。

据其招股书披露，2015~2017年美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平近1倍。

值得一提的是，美的置业约34.5%的借款均是通过信托及其他融资安排。以信托为首的非标业务融资正是被中国保监会严格监控的重灾区。

赴港上市寻求资本市场融资，成为美的置业高杠杆扩张下的迫切之需。

千亿地产野心

如果仍然以“家电企业”的目光来审度何享健一手创立的美的，未免有些因袭陈规了。早在上世纪90年代，何享健就开始在美的旗下公司涉足地产开发，代表作品为670亩的广东顺德市北滘镇海岸花园，当时的项目公司名字是佛山市顺德区威灵房产有限公司，何享健担任法人代表的公司在其中持股34.5%。

2004年，何享健私人回购佛山市顺德区威灵房产多数股权，正式成立美的地产发展集团，由此开启了进军地产业的大幕。不过此后6年，美的地产主要深耕广东佛山，发展缓慢。彼时，何享健提倡“宁可走慢两步，不能走错一步”。

直到2010年，美的地产的全国化扩张才姗姗来迟。这一年始，美的地产先后进入贵阳、株洲、徐州等城市，斩获5000亩土地储备。

2014年，何享健在考察美的地产项目时明确指出，房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一，市场仍然大有可为。美的地产要做好长远打算。

2017年，美的地产再次提速，入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。攻城略地上，似乎更为青睐二线及三四线城市，鲜有涉猎一线城市。2017年下半年众多二三四线城市的楼市热销，为美的地产迅速壮大提供了机遇，也给其谋求赴港上市增加了底气。谋求上市前的5月2日，美的地产正式更名为美的置业。

据招股书介绍，美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底，美的置业拥有土地储备面积3310万平方米，参照2017年国内上市房企土储面积情况，大约能跻身土地储备前20名。

从布局来看其和同城的碧桂园有异曲同工之处，项目多集中于二三四线城市。

其中，珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等五个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山依然是存粮重地，总土地储备面积601.4万平方米。长三角地区的土储主要集中在徐州和镇江。长江中游里株洲储备162万平方米占比总量近5%。环渤海经济区中美的置业重仓邯郸，而西南地区中美的置业的土储三强为贵阳、遵义和昆明。

土地储备的增加，为美的置业提供了更多可供出售的原材料，销售规模亦迅速壮大。招股书显示，2015~2017年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约114%。今年1~5月，美的置业的销售表现不俗，销售额约263亿元。

过去三年，美的置业年收入分别达到83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元；同期，其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元；毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%；净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。盈利能力甚至比房企销售额第一的碧桂园还要稍胜一筹。

对于未来三到五年的发展目标，美的置业提出了三大方向：第一，全国智慧地产领军品牌；第二，旅居产业特色小镇知名品牌；第三，2020年力争千亿规模。覆盖中国50个城市，在每个城市有4~5个房地产开发项目。

高负债与现金流压力

与所有追求业绩和规模的扩张型房企一样，负债与现金流是美的置业的痛点。美的置业同样置身资本开支高企及负债迅速攀升的压力。

据其招股书披露，2015~2017年，美的置业净负债权益比分别为622%、625%、119%。而2017年净负债率下降，主要是由于股东注资稀释，并非财务状况转好。美的置业的这一指标，在房地产行业中属于最高者行列。美的置业预计，“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。

目前来看，美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。截至2018年3月31日，美的置业拥有157.07亿元现金，借款总额为435.79亿元，包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款。此外，美的置业还有215亿元的贸易及其他应付款项，需要于1年内缴纳。截至2017年底及2018年一季度末，美的置业的经营现金流量净额均为负数。

从美的置业的主要融资渠道看，其通过信托融资及其他融资安排150.56亿元，占到借款总额约34.5%。

从资金成本看，截至2018年3月31日，美的置业平均借款资金成本5.6%，较2017年5.23%有所上升。这其中还包括了三笔总额35亿元的低息公司债，票息率为4.28%、4.8%。2018年5月24日，美的置业又取得批准发行一笔人民币14.4亿元的非公开公司债。

但在国内融资环境越发逼仄的当下，这并不足以应对美的置业高速扩张的大量资金需求。在招股说明书中，美的置业方面谈到未来风险因素时坦承，“未必有足够的资金支持未来的土地收购及地产开发，而且该资金资源可能无法按商业上合理的条款取得，或根本无法获取。”

赴港上市成为其迫切需要。美的置业总裁赫恒乐在2014年接受媒体采访时就表示，“将朝着上市目标去努力。”

由于内地对房地产行业严格的监管政策，A股上市短期内很难松闸。美的置业开始将目光转移到香港。2017年7月，赫恒乐再次表达上市意愿，“最近在推进，未来会考虑在香港上市”。赫恒乐称，上市不仅仅是解决短期融资和套现，港股上市公司可以提升获取资金的能力。及至2018年5月31日，美的置业递交了IPO招股书。

美的置业的底气

从公开的招股书来看，何享健一手培植的美的置业，是典型的“美的系”家族控股企业。由何享健及其儿媳卢德燕共同作为公司的实际控制人。

背靠千亿家电巨头美的集团，获得品牌和资源的强力背书，正是美的置业这个并不具备地产DNA基因却敢于与房企大佬同台炫技的底气。其中包括一站式智慧家居及生活解决方案的支持，以及在银行贷款方面美的集团的信用担保。

美的置业称，其竞争优势是长期形成的品牌、多元化及低成本土地储备、一站式智慧家居及生活解决方案提供者、高效管理架构及高度标准化营运策略，以及管理团队积极性高且经验丰富。

美的置业的业务营运，主要包括物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及营运三方面。截至2018年3月31日，公司物业开发及销售营收占总营收比例的97.5%。

同为佛山市顺德区北滘镇上的明星企业，美的集团和碧桂园彼此相距不过5公里。何享健和碧桂园创始人杨国强也是忘年交。

2017年11月，美的集团与碧桂园集团签署了《美的碧桂园战略合作协议书》，未来双方将在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、海外项目等细分领域进行多维度的合作。

除了为像潼湖科技小镇等各自已有的产城融合项目提供配套资源外，双方也将联合拓展新的产城融合项目，依托碧桂园在新型城镇化领域积淀25年的经验，打造示范标杆项目。

在这次战略合作上，碧桂园总裁莫斌甚至公开放话：以后碧桂园的家电只能用美的，以后碧桂园覆盖的市场就是美的的市场，美的覆盖的市场也就是碧桂园的市场。

有意思的是，美的置业与碧桂园在战略布局上均以二三线及四线城市为主，这意味着这对亲密的合作伙伴也会有兵戎相见的时候。

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