拍卖要求苛刻不是事儿 融信(03301)31.55亿拿下新江湾城地块

总有开发商奔跑在解救高价地块的路上，虽然新江湾地块拍卖条件严苛，但融信中国（03301）还是拿下了这块有点棘手的“大蛋糕”，成为上海新地王。7月29日，融信以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块，溢价率50.97%，成交楼面价约52840元/平米。

据了解，新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。其规划用途为普通商品房，出让面积39805.8平方米，容积率1.5，起始价20.898万元。算下来，该地块起始楼板价就达3.5万元/平方米。地上建设用地规划性质为二类住宅组团用地，地上建筑限高24米。

目前，地块周边盛世御珑湾(精装64000元/平)、万科翡翠江湾(精装53000元/平)等项目在售。

智通财经获悉，现场有7家企业参与竞拍，经过126轮竞价，最终融信以31.55亿元的价格将上述地块收入囊中，折合楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除保障房、自持、社区服务医疗设施等，可售部分楼面价超过9万元/平方。

其他房企最终报价：山东黄金31.5亿元，保利+东原29.25亿元，龙湖28.9亿元，泰禾26亿元，融创20.9亿元，新城未报价。

地块滨江太火爆

智通财经了解到，去年年底诞生的新江湾城地王实际楼板价达到了6.3万元/平方米，信达资产以72.99亿元的价格拿下新江湾一幅宅地，折合楼板价49152元/平方，溢价82%。而仅仅8个月之后，这个价格就被刷新了。

该地块如此抢手的主原因在于其滨江的区位优势。据悉，它除了有新江湾城传统的低密度豪宅区属性之外，这幅地块距离黄浦江的距离仅有600米，而在江的对岸则是数十平方公里的滨江森林公园，直面长江。可以说，该幅地块可以称作为新江湾滨江板块。旁边有两座森林公园：新江湾城与滨江森林公园，两条波澜壮阔的江水风景：长江与黄浦江。自然风景独一无二。

另外，新江湾城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中自然备受瞩目。

而现在融信拍出了新江湾城单价最高地块，成功解救此前拍出的高价地块。

保障房占比要求苛刻高达25%

实际上，新江湾地块的拍卖条件十分严苛，导致此次新江湾地块拍卖现场氛围相对平淡，此次竞拍仅126轮竞价。按照要求，地块未来必须符合的条件包括：保障性住房建筑面积比例25%;建筑形态以多层为主，高度10米至24米;住宅套数下限579套;中小套型比重80%;全装修住宅比例100%;自持住宅建筑面积不低于15%用于租赁。

扣掉25%保障房，15%自持住宅，1230㎡的公共设施面积后，其实这幅地块只有约58%的面积是可以出售的，对于整个项目的运作来说，难度非常之大。

上海中原地产市场分析师卢文曦坦言，由于这幅地块技术指标限制太苛刻，所以导致竞拍人数大幅减少，只有7家。技术上最为苛刻的就是保障房要达到25%!是有史以来保障房建造最多的一块地。而此前土拍指标中多数是5%。这就意味四分之一的房子房企“白干”。

另外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。

交通和商业配套完善

智通财经获悉，在新江湾城的交通配套中，规划中的北段快速交通投资46亿的军工路高架，远期将会继续往西经过长江西路高架和沪太路高架形成新的一条东西快速走廊。这将大大缓解新江湾城长期仅依赖中环线道路资源的窘境。

无形之中，整个新江湾城也将全部由中外环划入实质上的"内中环"。而该幅地块更是拥有两条地铁线路，距离3号线和在2018年开通的10号线北延伸段都只有700米的距离。

另外，新江湾城的整体商业配套也是从今年起有了很明显改变，五角场的最后一个角合生汇已经开始试运营。而杨浦全力打造的新五角场未来将会是两条地铁上盖，五个方向道路的交汇之处。

深圳益田集团把益田假日广场搬到了新江湾城，打造了一座10万㎡的购物中心。而130万㎡的尚浦领世的建设也在持续推进之中。可以说整个杨浦的商业格局在持续的大升级之中，这是房价上涨的一个很重要的基础条件。

同一天，上海还有另一桩地块交易。上海明泉企业(集团)有限公司以2.3亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHC10204单元32A-01A地块，溢价率96.67%，成交楼面价17128元/平米。该地块规划用途为商业用地，地块东至横沥港，南至用地红线，西至七莘路，北至用地红线。规划建筑面积13428平米，容积率为2，起始价为11695万元，起拍楼面价8709元/平，地上建筑限高45米以下，建筑密度不大于40%。