新股解读|弘阳地产(01996)：拿地不易，“桥北王”命运几何？

1996年，曾焕沙带着在他海南买卖瓷砖赚的第一桶金来到南京桥北，建了一座红太阳装饰城，弘阳地产（01996）发家致富的故事由此开始。

曾焕沙从家居装饰起家，再到后来涉及地产行业，短短数年，这个福建人已将弘阳从当初的装饰城扩建成一个区域性地产帝国，并且版图也逐步扩张至住宅地产和商业地产等多个领域。

自2003年旭日华庭项目开始启动，到后来的旭日上城、旭日金棕榈及弘阳时代中心等项目相继面世，几年内弘阳地产在南京桥北的总开发量已达400万平方米。由此，弘阳的“桥北王”称号在业内逐渐传开。

智通财经APP了解到，此次在港上市，弘阳地产将发行8亿股，发售价厘定为每股2.28港元，每手1000股。基石投资者中荣控股、龙贝集团、荣基国际及香港信得投资有限公司已分别认购4385.9万股、1.31亿股、6879.5万股及1.34亿股发售股份。招股结束后，公司预期于7月12日挂牌上市。

坐拥优质土地偏安一隅

据统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名国内房地产开发行业第95位，这是弘阳首次跻身行业百强之列。

地产商想“挤进”行业百强，靠的是身后公司拥有的土地，弘阳地产也不例外。智通财经APP了解到，目前公司拥有的土储总建筑面积达6168733平方米，其中已竣工物业面积为636261平方米，占总土储面积的10.3%；开发中物业面积为3406160平方米，占比为55.2%；剩余的34.5%土地储备则均为未开发物业，这些土储将支持公司未来三年的业务开发。

这些数据或许与大家熟知的地产大亨还有相当大的差距，但数据背后，这些土储的质量却是弘阳地产真正实力的体现。

正如上文所述，早在2003年，弘阳地产便开始了在南京桥北一带吸收土地。众所周知，当时的国内二线城市房价“涨潮”还未启动，这意味着弘阳的早期拿地成本非常低。

智通财经APP深入了解发现，以弘阳的爱上城地块为例，公司在2007年以9.5亿元土地款价格拿下该地块，其楼面单价在当时不足900元/平方米。

如此低的拿地成本给弘阳带来了资本的原始积累。后来的故事想必无需多言，2015年南京江北区成功获批为第十三个国家级新区。仅仅一年，南京土地市场迎来地王井喷，江北区地王的最高楼面价迅速突破2.2万元/平方米。

由于地区经济的腾飞，地产行业“弯腰捡钱”的故事同时在南京、常州等弘阳进驻的多个长三角城市复刻上演。

而得益于早期深耕发展苏皖地区，弘阳地产的土地大多十分优质。在商业地产方面，公司运营南京弘阳广场、常州弘阳广场和弘阳大厦三个主要投资物业，目前平均出租率已达90%以上。

弘阳地产的土地多集中在苏皖地区

不过成也苏皖，败也苏皖。发展多年依然未跳出苏皖地产圈的现实逐步变成了公司的一大“高危风险”。

智通财经APP了解到，2016年7月份，南京河西南、河西中部、燕子矶板块多个区域的楼盘售价“走稳”，当时河西南的多家楼盘申报价格，都“精准”地卡在3.5万元/平方米。

与此同时，随着长三角地区的“圈地运动”步入尾声，土地成本高企。在公司招股书中提到，“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发”，这从侧面说明，日益高涨的土地价格或已接近公司的可承受区间的高点。

一方面房价受限，一方面拿地困难。弘阳地产的高集中度地产深入开发策略在未来能否继续凑效，从目前市场行情来看仍是一个未知数。

净负债率高企是内忧

在招股书中，弘阳提到未来将在包括武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市设立分公司，并在目标城市通过收购方式并入土地。并且，公司还将力争快速的开盘及去化，将拿地到开盘的平均时间缩短为6个月。

这段表述说明公司正在转变发展策略，开始向长三角以外的地区进行快速的复制与扩张。只是美好愿景往往需要面对骨感的现实。

智通财经APP观察到，2015-2017年，公司资本负债比由2015年的119.4%上升至2017年的137.5%；利息覆盖率由2015年的7.19%下降至2017年的 5.3%。

除此之外，通过对公司净负债率计算，弘阳地产净负债率高达108.2%。相比之下，万科净负债率仅为8.8%，两者财务状况高下立判。仅以地产行业平均净负债率50%的情况来看，目前弘阳地产净负债率水平依然过高，存在一定的财务风险。

众所周知，港股地产板块不缺优质标的。弘阳地产的估值与盈利数据表现也许将直接影响市场对其估值的判断。

按全球公开发售后的股本计算，公司将对应市值约为为70-102亿港元，发售后市净率为0.60-0.82，低于同期前十大港股地产股PB平均值。盈利能力方面，弘阳在2017年的ROE为14.7%，ROA为3.3%，均低于行业平均水平。可见无论是估值还是业绩，相比那些明星地产股，弘阳依然存在差距。公司若想在未来赢得投资者关注，或许就需要在上市后多多讲故事了。