24亿物业重估收益只是“冷盘”，恒隆地产(00101)430亿的“主菜”还在后头

各大地产行业上市公司轮番“秀”销售数据的今时，恒隆地产（00101）的业绩表现却显得有些黯淡。

智通财经APP获悉，恒隆地产于7月30日发布2018年上半年业绩，财报显示，公司期内实现收入51.5亿港元（单位下同），同比下滑19%；若不计物业重估收益，期内股东应占基本净利下滑24%至23.19亿元。

有意思的是，恒隆地产股价在公布中期业绩后并没有下跌，反而延续近期的上涨走势，是何原因？

行情来源：富途证券

24亿物业重估收益令净利大增

根据恒隆财报，公司收入之所以在期内出现大幅下滑，主要是由于物业销售收入由于上年同期的25.23亿元下滑59%至10.32亿元；尽管租赁物业收入同比增加7%至41.18亿元也无法填补物业销售大幅下滑的“漏洞”。

通常来说，一家公司如果出现这样的主营业务表现，其股价一定会不由分说遭遇大跌。但恒隆地产却被一笔“意外之财”救了场。

财报显示，公司2018年上半年物业公允价值净增加额达到24.56亿元，较上年同期的7.37亿元增长233.24%。

根据恒隆的指引，2018年6月30日，公司投资物业的价值由独立估值师第一太平戴维斯进行估值。截至6月30日，恒隆的投资物业的总值为港币1364.33亿元，其中香港物业组合和估值641.60亿元，内地物业组合的估值722.73亿元。

公司2018年上半年取得整体重估收益港币24.56亿元，较2017年底的估值增加2%。香港和内地的物业组合分别录得重估收益港币22.16亿元及港币2.40亿元。

有了这24.56亿元物业重估收益加持，恒隆业绩华丽转身，中期股东应占净利增长22%至46.89亿元，公司股价也保持稳定升势。

内地租赁业务值得期许

在智通财经APP看来，投资者短期看好恒隆的原因除了公司中期净利润大增之外，公司在内地物业租赁业务的发展也是投资者看中的一块业务。

中报显示，公司在内地取得的物业租赁收入达到21.71亿元，同比增长11%，营业溢利同比增长14%至14.47亿元。相比之下，公司在香港取得的物业租赁收入为19.47亿元，同比增长3%，营业溢利同样增长3%至167亿元。

值得注意的是，截至6月30日，恒隆地产在中国内地拥有八个商业地产项目，并为公司贡献了17.64亿元的租金收入，同比增长2%，若亿港元计算则为21.71亿元，同比增长11%。倘撇除上海的港汇恒隆广场商场因翻新而关闭的面积，租金收入增幅为5%。营业溢利增长4%至11.75亿元人民币。平均边际利润率上升两个百分点至67%。可见，公司在中国内地的发展已成为公司未来业绩成长的支柱。

不过，智通财经APP查阅恒隆地产历年中期财报发现，公司2014年至2018年于中国内地取得的收入分别为19.33亿元、21.18亿元、20.38亿元、19.49亿元和21.71亿元，这又说明公司在中国内地的发展速度并不迅速。这是否可以说明恒隆在中国内地的进取心实际上并不强呢？似乎不能武断的下结论。

恒隆资产负债表显示，公司发展中物业在今年中期达到26.98亿元，同比增长约17%。

智通财经APP了解到，这些发展中投资物业，主要包括总楼面面积达43.2万平方米的昆明恒隆广场、总楼面面积达46万平方米的武汉的恒隆广场、面积达到5.2万平方米的无锡恒隆广场第二座办公楼、沈阳的市府恒隆广场办公楼改建的五星级酒店、香港牛头角淘大工业村项目等。

值得注意的是，恒隆地产还于2018年5月28日，以人民币107亿元成功投得杭州一幅黄金地段地块。公司表示，该地块地块地面以上面积最高可达19.4万平方米，公司将利用这地块发展大型综合商业项目，包括世界级商场及办公楼。

恒隆表示，于报告日，恒隆地产的资本承担总额为港币430亿元，主要用于上述项目。并表示凭借优质经常性收入的稳固基础以及充裕的财务资源，恒隆能够满足该等项目的资金需求以及把握进一步增长的机遇。

智通财经APP了解到，从商业地产需求端来看，201 8年上半年期间全国商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模仍保持高位。其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。

有观点认为，在“房子是用来住的,不是用来炒的”大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，资本向商业地产倾斜。

结合恒隆地产自身发展动向和行业发展背景，以及公司不到10倍静态市盈率和0.5倍出头的市净率的估值，目前着实没有过度看空恒隆地产的理由。