中国指数研究院：财政金融宽松环境下，房地产未来走向

本文来自“中国指数研究院”微信公众号，作者为CIA。

2018年二季度GDP增速为6.7%，7月PMI指数为51.2%；经济下行压力增大，制造业景气度虽较一季度有所好转，目前仍处走弱趋势；因此，中央调整财政金融政策，扩内需，调结构，促增长成必然选择。

　　图：2012年至今国内经济走势

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7月23日国务院常务会议中，提出发挥财政金融政策作用，通过扩大内需调结构促进实体经济发展，并要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保障合理融资需求。

　　图：扩大内需调结构促进实体经济发展的具体措施

本次会议表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控，与以往的强刺激具有本质的不同。本次政策放松主要以托底而非强刺激，未来的政策取向上也更加具有灵活性，完全可以通过更高频率的公开市场业务操作进行微调。预计下半年财政将力着减税和地方专项债提速。土地储备、收费公路和棚改这三个领域将是基建发力的重要方向；此外，下半年货币持续收紧态势不会延续了，信贷额度也有可能再度放开，信贷和社融有望好转。

但是对地产来说，虽有影响，但鉴于当前各个融资渠道（无论是企业还是个人）并没有放松，流入地产的资金受到渠道影响，相比以往会非常有限。

据统计，央行七月累计进行公开市场业务操作超过2万亿元。从一系列动作可以看出，不论是全额续作MLF，还是超额进行逆回购操作，都体现了央行呵护国内流动性，确保流动性合理充裕的政策取向。

随着国际国内经济金融形势的变化，虽然上半年经济增长依然达到了6.8%，但分季度看经济增速在下行，在不利因素尚未完全暴露情况下，央行此时向市场提供充裕的流动性虽然是针对全局的，但对房地产也具有“雨露均沾”的效果。

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7月31日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中在保持经济平稳健康发展中，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。强调财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用，要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。

对于未来房地产市场发展方向，会议中定调在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产政策将持续“收紧”。未来，在“坚决遏制房价上涨”基调下，房地产调控不会放松，“下决心解决好房地产市场问题”的目标导向下，长效机制也将加快建立。

2018年上半年，各地调控力度并未减弱，3月份以来逐渐出现政策调控的高峰，截至6月底已有超过20个地级以上城市出台具体的限购、限售、限贷等调控政策，如果加上其它方面的市场监管政策，则城市数量更多。进入7月份以来整治市场秩序，被放到了很重要的环节，调控进一步加码，7月在住建部发布的30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。合计已经有超过40个城市发布了各种房地产调控政策与执法结果，叠加其他政策，7月房地产调控已经超过40次，刷新最近2年楼市调控单月记录。

图：2016年以来全国地级城市出台调控政策空间分布

7日26日、29日、30日和8月1日，新华社连发四篇述评文章，指出了局部地区楼市升温、开发商扰乱市场、高价地频现、地方政府不作为等问题，直击市场乱象，提出要严格把“房住不炒”落到实处。

《严格把“房住不炒”落到实处——当前房地产市场发展述评之一》

现状：

眼下，楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期，一线城市不断从供给侧探索新路子，市场预期更加理性；

部分地方投资投机现象抬头，局部市场出现升温，有些地方“人才政策”、“摇号政策”刺激潜在需求提前透支。

应如何做：

地方政府应一方面，调整土地和住房供应结构；另一方面从根本上调整经济发展思路，放弃对土地财政的“饮鸩止渴”；

对于热点城市、潜在热点城市、特点周边城市需要重点监管，而对于工作不力、市场波动较大、未能实现调控目标的地方，则应予以坚决约谈问责。

《精准出击巩固调控成果——当前房地产市场发展述评之二》

提出问题：

一些开发商炒买炒卖、哄抬价格、诱导购房者规避政策，扰乱市场秩序，影响市场稳定，对部分城市房价上涨推波助澜；

地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价。

应如何做：

热点城市需要正视自身市场存在的问题，积极主动借鉴其他城市探索出的有效做法，织牢织密防炒房的政策之网；

房地产调控要不折不扣地执行中央部署，一级抓一级，层层抓落实；加强部门间常态化的协作机制，完善房地产交易和租房市场相关的法律法规，建立促进市场良性发展的长效机制。

《房地产市场发展述评:莫让三四线城市房地产市场成新风险聚集地》

存在问题：

丹东、遵义、南充、贵阳、大理等三四线城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅；

一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地，需求增加但没有及时增加住房供应；品牌房企布局下沉至三四线城市，也推动三四线楼市上行；

应如何做：

对于三四线城市房地产市场，政府调控应加强预期引导、警示风险；

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；

宏观金融层面，要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”，对短期炒房行为严加限制。

《做好地价房价联动调控的大文章——当前房地产市场发展述评之四》

点名乱象：

成都的远郊区地块频频拍出高价，更诞生了溢价率超过100%的成交地块；地处杭州武林商圈一宗地块拍出107亿元的天价；

三四线城市土地市场持续高温，个别热点城市高价地频现，是当前严厉的房地产调控中的不和谐音，也是风险隐患，应该深入调查，加以整顿。

应如何做：

地方政府应着眼未来，从合理控制地价、保障土地供应上继续着力，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模和节奏，做好地价房价联动调控的大文章；

我国土地供应模式改革将迈出重要一步，地价控制将从制度上得到保障。

近日，中央政治局“坚决遏制房价上涨的”表态，中央对楼市调控和对地方监督力度将进一步加大；此外，住建部开始对部分热点地区市场乱象监督查处力度也在加大，这也或将倒逼地方发挥主体责任，积极措施稳定楼市秩序。

继7月31日政治局会议明确表态要下决心解决好房地产市场问题后，8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会上发声，明确指出要加快制定住房发展计划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。

结语

下半年，全国房地产市场运行环境进一步收紧，住建部不断重申坚持调控力度不放松立场，针对部分过热城市及时进行政策升级、修补，积极引导市场预期，房地产金融政策仍将延续收紧态势，资金面仍然较紧。（编辑：王梦艳）