业绩会实录︱万科（02202）长租公寓出租率92%，和太古联手发展冷链项目

8月21日，万科（02202）在香港举行2018年中期业绩发布会。

智通财经APP了解到，截至2018年6月30日，万科收入1048.59亿元，同比增长55.15%，归属该公司股东的利润为91.24亿元，同比增长24.94%，每股收益0.83元，不派息。

报告期内，该集团房地产业务的结算毛利率为27.8%，较2017年同期提高2.1个百分点;全面摊薄的净资产收益率为6.76%，较2017年同期上升0.28个百分点。此外，该集团有息负债合计2269.0亿元，占总资产的比例为16.9%。有息负债中，一年内到期的有息负债609.8亿元，占比为26.9%，一年以上有息负债1659.2亿元，占比为73.1%。

期间该集团实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%，在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年该集团所销售的产品中，住宅占比85.9%，商办占比10.9%，其它配套占比3.2%。

以下是智通财经APP整理的万科企业业绩发布会问答实录。

问：万科将租赁住宅列入核心业务，请问你们万村接下来将会有怎样的扩张计划，在扩张城市的选择上有没有一些选取的标准？万科上半年在结算面积上，南方区域是下降是最快的，在拿地方面，南方也是最小的，为什么会出现这种现象呢？

答：2018年初我们将租赁住宅定位为我们的核心业务，其实该业务这么多年来，一直为大众市场的业务板块，万科介入这块业务是从2014年开始进行探索，到18年的定位经历了相对漫长的过程，我们对这块业务进行了长期坚定的探索。

万科布局的万村项目，最早是从广州及深圳开始的，在传统城中村里面，是把村民的住宅收购出来后，经过翻新等一系列修整后的项目。我们坚信认为城中村是城市里面的低效资产，无论这资产的所有者是村里面的，还是大企业的，或是政府机构，只要存在这低效资产，我们就会将这资产变成高效资产。

上半年，南方区域的结算面积确实占集团的比例较小，这跟前两年的供应链节奏有关系，但下半年结算占比还会上来的。在投资方面，上半年南方区域投资占销售额的19-20%，而我们一般控制投资额度在销售回款的30%。我们非常看好大湾区的建设，前段时间大湾区被政策提上国家发展的重大战略，所以我能会在大湾区作出更多的投资。

问：了解到物业服务是贵公司重要的版图之一，请问贵公司在该业务上的发展步伐以及有没有把这块业务独立分拆上市的计划？

答：物业服务是万科的一块传统业务，也是核心业务之一，管理的资产超过万亿元，面积超过了4亿平方米。投资者关注我们这块业务，比如未来是否分拆上市等问题，其实我们要做的是在基础的环节上做的更坚定一些，这几年我们也在从设备，人员等方面管理物业。万科管理的物业，在未来中长期看，它的保守的发展速度同比要高一点。

问：您认为租金上涨的因素是什么？您怎么看待深圳下半年的楼市发展呢？

答:住宅租金这个市场是个非常古老及传统的市场，过往是由分散的业主面对分散的客户，那是一个充分的溢价市场，这两年机构介入，最近很多人认为资本及机构的力量跟租金价格的波动有很大关系。实际上这和机构对这个市场的参透力度有多高有很大关系，比如日本高的达70-80%,而在中国机构玩家从来没有超过5%的情况，以深圳为例连2%都不到。因此机构的力量不足以形成决定因素。

我们坚定看好深圳，因为深圳地方财政力量非常强，在吸引人才及其他政策的各方面都很包容，在科技创新方面也做的非常好，因此没理由不看好深圳。在楼市未来具体怎么样，我们只做好产品，把活干好，无法预测未来的价格曲线怎样，坚定为客户及社会创造价值。

问：今年的融资环境比较严峻，那么下半年是否有进一步缩紧的可能，那么公司在下半年销售是够有放缓的可能性，以及拿地方面是否会有相应的调整？公司出现一些汇兑损失，而国内融资出现缩紧，境外融资有汇兑风险，那么公司采取何种措施尽量维持比较低的融资成本？

答：目前每个企业面临的融资环境都差不多，万科的理念就是把苦日子当成好日子过，也学会把好日子当成苦日子过，我们认为一个相对均衡稳健的发展策略是公司发展的保证，如果你看到我们现金流表现的化，我们一直做的很稳健，不会做过快以及过高的融资安排。我们手头现金接近1600亿元，如国有更好及更多机会，我们都会随时准备。

关于汇兑风险，我们上半年相比去年同期有个汇兑损失，大概8个亿人民币，这里面6个多亿来自于我们现有的外汇风险敞口的账面对比，还有一个多亿是之前我们所买的金融产品到期后的摊销。应该说从万科整体的有息负债结构看，维持相当健康的状态，有息负债跟外债的比例并不高，占到30%左右。

而在这30%的外债里面，实际上我们通过资产负债表的对冲，以及我们拥有15亿美金融衍生产品的对冲，接下来我们会关注整个国际、贸易竞争以及市场波动，带来进一步可能的风险，做好对冲工作，确保我们的外汇损益控制在合理范围内。

问：七月份，公司收购了太古的冷链项目，请问公司在冷链方面如何布局？

答：太古是一家200年历史的企业，太古是我们学习的榜样，我们为什么要做门面，因为中国食品安全，药品安全是千家万户的痛点，因此我们介入冷链这个行业。这个行业来看，中国还是刚刚起步，如果说人均冷库的保有，中国仅是美国及欧洲的五分之一，在市场集中度上，像美国排第一第二的占了行业的40%，而中国行业还没形成，因此这个行业还是有很多的机会的。

太古冷链在中国发展也有十几年了，而且无论在选址、产品设计及环保等上面，都是做的最优秀的，特别是客户层面，有非常优质的客户，而且在中国愿意支付冷链租金的客户都是非常优质的客户。此次和太古有机会合作，是我们介入这个行业非常好的时机。此次合作和太古强强联手，和万科生态联系一起，为他们提供更好打通从食品，产品到老百姓餐桌上的服务，为客户创造价值，我们相信把这个业务做的很好。

问：请问万科在城市更新方面业务层面的进展情况？

答：其实万科在十五六年前就开始做一些城市更新的项目，比如说天津的水晶城，武汉的工业厂房，这几年我们更多的参与的城市更新以及旧城改造，我们认为这是城市发展的一个必然的过程，我们会积极参与进去。

我们在做城市更新的时候，坚持尊重历史文脉，在保留城市的记忆的情况下，打造更多的空间，把城市的活力激发出来。我们有几个项目，一个项目在上海，以前叫上海生物研究所，我们在15年接下这个项目，经过改造，对里面十几栋建筑，经过保留及修缮，最后变成过去70年封闭，今天全部打开新的时尚社区。

第二个是福州九里项目，福州是一个五口通商的口岸之一，融合中西各个风格的建筑，2015年我们接下这个项目，请了60几位工匠，把原来的风貌全部保留了下来，这是我们能看到城市有机的成长，而不是简单的拆掉重建。

第三是广州恩宁路的项目，这地方过去曾是南部最终的商业聚集地，比如有粤剧、有詹天佑的故居以及李小龙的祖屋，我们会有所保留以及修缮，建立一个小的博物馆，同时我们引入公寓的项目，我们常干的项目，引入一些创意的产业进入。

问：公司的长租公寓今年被列入核心业务，请问公司这块业务收入情况是怎样的，是盈利还是亏损的状态？公司目前手头有14万套房源，未来估计还会有一大批的房源投入市场，那么是否有投放的进度？公司长租公寓之前募了80个亿，请问公司预计未来是否还会募资？

答：这项业务是我们探索性的业务，从盈利角度来说，此刻没办法赚钱，但这项业务是正确的。我们做这件事小心翼翼，这个步伐不能迈的太大，也不能过于保守，我们有16万套在手，已经在租状态的只有4万多套，出租率在92%，在出租的情况下，满租率还是不错的。

我们长租公寓的募集的资金会严格按照用途去使用，从我们自己的布局和安排讲，我们的自有资金肯定是先进去的，先进去投入，用的是集团的信用。由开发商转型和纯粹的做长租公寓项目的有点不同，有一个客户培养的过程。