业绩会实录︱彩生活(01778)：“彩惠人生”是社区入口级产品，不以盈利为目的

8月23日，彩生活(01778)在香港举行2018年中期业绩发布会。公司首席财务官杨澜向智通财经APP表示，公司包干制物业服务项目存在不同的业态，有毛利率较低的项目，也有毛利率较高的项目，整体毛利率区间实际上相比同行处于略高和基本持平的水平。

智通财经APP了解到，彩生活(01778)上半年实现总收益17.57亿元人民币(单位下同)，同比增长135.3%;毛利同比增长82.6%至6.2亿元;股东应占溢利同比增长74.1%至1.75亿元;每股收益10.1分。

公告称，收益增长主要归功于收购万象美导致产生收益的总建筑面积大幅增加;及集团社区租赁、销售及其他增值服务及工程服务拓展。

期内，整体毛利率由截至2017年6月30日止六个月约45.5%减少10.2个百分点至约35.3%，主要由于集团提供服务的组合因收购万象美而出现变动，万象美主要从事按包干制提供物业管理服务及预售服务，毛利率相对较低。

于2018年6月30日，集团的银行结余及现金总额约29.9亿元，现金储备充足。集团平台服务面积由2017年12月31日约9亿平方米增加约8120万平方米至约9.81亿平方米。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：上半年增值服务毛利率有较大幅度的下跌，是不是因为受到“彩惠人生”三年不赚钱的目标影响?未来增值服务的毛利率还会进一步下跌吗?

答：增值服务毛利率下降与“彩惠人生”承诺的三年不赚钱的短期目标没有关系，我们还希望告诉业主和投资人，“彩惠人生”这个产品不光三年不赚钱，以后永远也不在上面赚钱，因为这是我们构建的社区入口级产品，相当于微信至于腾讯，是我们连接业务，构建社区服务的重要抓手，所以这个产品不赚钱，同时，它与增值服务毛利率下跌没有关系，因为“彩惠人生”没有一分钱是体现在增值服务里面。

增值服务毛利率下降的原因在于，增值服务很大部分收入来自彩车位等产品的销售推广和，这需要一定后台成本，与平台单纯的佣金收入不一样，因此新产品的加入带来增值服务毛利率的下降。未来可能随着拳头产品的推进，毛利率会有小幅下降，但是会在70%左右的高水平，下降的空间非常有限，毕竟增值服务只需要后台的成本，一旦在平台推广后，不会因为用户数量增加或交易数量的增加而大幅增加后台成本。

问：彩生活完成了对万象美的并表和收购，母公司花样年未来还会进一步把物业管理服务注入彩生活吗?

答：这个没有办法给出明确的答复，是否注入、什么时候注入，都需要通过花样年和彩生活投票讨论，以公告为准。

问：彩生活上半年融资成本大幅增长，一年到期借款也有差不多10亿的增长，请问增长的原因是什么?

答：财务费用增长主要是因为整个债务规模增加，融资成本还保持在原来的区间3%-8%之间。债务规模增加，是因为万象美的收购带来相应的并购贷款，同时也增加了公司货币现金的储备，另外，之后收购的融资安排在今年上半年得以落实，所以会导致债务规模和融资成本的上升。

未来随着公司通过多元化融资渠道，进一步优化公司融资成本，实现公司资金最低成本最有效的使用。

问：物业管理的毛利率也有下降，公告称是因为包干制面积占比较多，但包干制不能马上转成酬金制，请问公司怎么控制毛利率继续下跌的问题?

答：就单纯包干制物业服务项目来说，公司包干制物业服务项目存在不同的业态，有毛利率较低的项目，也有毛利率较高的项目，整体毛利率区间实际上相比同行处于略高和基本持平的水平。

问：“彩惠人生”虽然不赚钱，但为了吸引客户到“彩之云”平台消费，公司补贴了部分物业管理费用进去，请问这是否会对公司未来的整体收入产生影响?

答：“彩惠人生”确实是很新的产品，业主能够通过“彩惠人生”购买商品和服务减免物业费，在于由商家补贴业主物业费，因此不存在“彩之云”补贴业主物业费的概念，不仅“彩之云”没有补贴业务物业费，商家还会拿出部分的成本给我们推广的员工支付一定奖金或费用。“彩惠人生”能够帮助我们物业公司更好地收回物业费，它同时也把我们与业主由相对对立变成相对合作的关系。

为什么商家愿意支付成本?“彩惠人生”有其内在逻辑，商家在线上线下的销售都需要拿出一定资金进行广告推销，通过我们的平台，他们的获客成本其实比传统渠道更低，所以我们的商家原因用这种方式推广他们的产品和服务。当然，我们还有其他的流通渠道的优化及平台的利润也一并让给了业务，减免物业费。“彩之云”作为这样一个连接器，把商家、用户连接在一起，形成新零售的模式。

问：对于彩生活金融板块的产品，公司如何把控风险?管理层构想的社区金融服务的空间有多大?

答：彩生活金融业务只有一个产品，即彩富人生，这个产品的合作单位只有5个，所做的投资有三个部分，一是面向社区业主的封闭的投资圈，完全按照金融部门的要求。二投资的方向主要是合规的财富管理，如央企旗下的信托等合规性产品。三是投资我们所形成的供应链，以及彩生活社区改造方面的东西。整体来说，风险是可控的。

问：公司上半年签约面积大概为7.7亿平方米，较去年年底增加7千多万平方米，其中是否包括收购万象美之后并表的6千多万平方米，也就是公司上半年通过其他渠道获得的物业管理面积挺小的，请问未来是否会加速?现在其他物业管理公司也在积极搭建服务平台，请问彩生活的彩之云平台未来获取合作面积的路上是否会遇到更大的阻力或挑战?公司希望到今年年底，管理面积达到多少的目标?

答：今年上半年公司收购万象美，目标服务面积一共是6千多万平方米，实际现在已经并入的是4千多万平方米，上半年我们通过内生式增长增加了2千万平方米，这和其他物业公司相比是很快的。

管理面积内生式增长方面，大量物业公司已经向彩生活学习，拓展物业管理面积的难度其实比两三年前难得多，因为头部地产开发企业基本都会把物业管理服务归属到其下属的物业公司中去，所以市场上可新增拓展面积比较小。而存量市场竞争也非常激烈，彩生活不太想去抢别人的饭碗，所以公司在存量市场也不会有太大的拓展面积。下半年公司指引的拓展面积可能跟上半年差不多，也就是2千万平方米左右。下半年公司在小股操盘方面会有比较大的收获。

现在很多物业公司在向彩生活学习做平台，但做平台需要三点，一需要有平台的基，这是最根本的。我认为，5年后、10年后，这个行业能够真正做成平台的企业绝对不会超过三家，包括彩生活在内。做平台的企业可能有300家，甚至上千家，但那些都没有任何价值，99%的平台都没有意义，因此基因是非常重要的。

第二，平台需要规模，没有规模的平台是笑话，在中国做平台，1000万用户是起步，1亿以上用户是生存的底线。

第三即使有平台，有互联网基因，但不能把平台变现，也是白扯。如果这三个槛没有跨过去，是不可能做成平台的。