业绩会实录︱正荣地产(06158)：全年净负债率有望控制在100%以内

8月28日，正荣地产(06158)在香港举行中期业绩发布会。

智通财经APP了解到，正荣地产于上半年实现合约销售额581亿元，同比大幅增长170.3%;合约销售面积339万平方米，较上年同期增长194.2%;合约销售均价为17,175元;

上半年，正荣地产取得营业收入123.1亿元，较上年同期增长52.3%;毛利27.14亿元，同比增长61.1%;净利润9.6亿元，同比大增154.2%;借贷加权平均利率7.4%，股东应占利润较去年同期增长172%，达到8.4亿元。

期内正荣新增土地储备586万平方米，每平方米土地成本人民币4843元。截至2018年6月30日，正荣地产总土储达到1974万平方米，每平方米土地成本人民币4337元，其中，70%土地储备位于一二线核心城市。

以下是智通财经APP整理的整容地产业绩会问答实录。

问：上半年权益收入是多少？

答：报表上的营业收入是不存在权益和非权益的，营业收入就是我们合并报表上的收入。今年我们的结转毛利率比去年提升了1.4个百分点，目前的签约毛利率达到25%以上。未来我们结转毛利率会逐步靠近签约毛利率。所以我们的利润率还是有较大提升空间的。

问：公司有提到要加强持有性资产的运营能力，除了长租公寓外公司还有什么计划？

答：持有性资产，目前我们有6个项目，在建的有11个。持有性资产我们会进一步加大。未来如何发展我们会有一个布局。长租公寓我们现在主要还是一些存量资产，未来可能会轻重并举。

问：公司销售额权益收入是多少？

答：营收权益比重上半年是55%左右，预计全年权益比重占签约额60%左右。

问：上半年拿地的金额是多少？下半年拿地计划？

答：我们上半年我们拿了585万方的地，其中权益内是311万方。我们权益内的土地款上半年是129亿，预计全年拿地1000万方。预计全年拿地金额大约为270亿。

问：公司如何将负债率控制在100%以内？今年会达到什么样的水平？

答：目前来讲，负债率在下半年有较大的下行空间。有几个措施，首先，我们上半年的销售有较多的回款集中在下半年，下半年的现金流入会多一些。第二个就是我们有很多的合作项目在谈。合作项目包括股权的一些投入，集中在下半年。第三个，我们下半年的结转差不多是上半年的接近两倍。从目前的计划，交房的节奏来看，我们整个利润结转大部分也是在下半年，我们下半年利润增长会更多。通过这些方式，我们预计净负债率会控制在120以内，有可能做到100以内。我们目前一年内到期的债有260亿，现在已经采取措施优化债务结构，用长债置换短债。我们目前已批还未及的银行贷款额度有120个亿，公司债的额度有40个亿，还有美元债的额度有二三十个亿，这些债可以用来做一些再融资的手段。我们预计到年底会把短债比例控制在整个有息负债的30%以内。

问：今年地产股整体走势不是很好，公司对股价怎么看？

答：股价受到多方面的影响，短期内的波动是正常的，我们不会做过多评论。我们大股东是非常看好正荣长远发展和盈利前景的。

问：公司中期没有派息，接下来的一个派息政策？

答：公司在今年7月已经派息了3.3个亿，大约占核心利润的25%。随着业绩的逐步释放，未来也会参考核心利润30%的比率。当然，我们也会根据自身的业绩、资金的安排以及市场情况做综合考虑。

问：公司上半年毛利率水平比较高，预计全年毛利率会达到什么水平？

答：毛利率由综合因素决定的，取决于不同城市，不同的物业形态以及不同的拿地时间，每一个项目都有可能有较大的差异。整体上来看，今年上半年是22%，预计到今年年底还会有一个点左右的增长。目前我们签约毛利率在25%，未来我们的毛利率还会有稳步上升的空间。

问：请谈谈多长租公寓的看法？

答：长租公寓我们目前还是以存量资产为主，我们也会选择合适的机会做一些轻重并举的操作。我们做长租公寓主要目的不是要赚取多大的利润。我们的目的是盘活存量资产，轻重并举的把市场做起来。