业绩会实录︱雅居乐集团(03383)：正在筹备房管基金中，今年目标在20-30亿左右

8月29日，雅居乐集团(03383)在香港召开了业绩发布会。据智通财经APP了解，雅居乐2018年中期业绩，期内营业额242.06元人民币，同比增8.5%。毛利120.18亿元，同比增44.4%。期内利润同比增长85.6%。每股基本盈利0.968元，拟派发中期股息每股50.0港仙。

该集团预售金额为465.50亿元，表现符合预期，累积预售建筑面积为355.1万平方米，预售均价为每平方米13107元。在售项目共有83个，包括11个全新项目。

物业发展的确认销售收入为人民币225.52亿元，较去年同期增加5.7%。物业管理及酒店营运收入分别较去年同期上升67.5%及8.2%。毛利率及净利润率分别为49.6%及17.7%，较去年同期分别上升12.3个百分点及7.4个百分点。

回顾期内增添30幅新地块，预计总建筑面积达557万平方米，集团应占权益预计总建筑面积为463万平方米。于2018年6月30日，于69个城市及地区(16个城市为新开拓市场)，拥有预计总建筑面积达3540万平方米的土地储备。

此外，雅生活(03319)于2018年2月9日成功于香港分拆上市，营业额为14.06亿元，较去年同期上升103.1%。净利润及股东应占溢利分别较去年同期大幅上升174.0%及196.3%，财务表现强劲。

以下是智通财经APP整理雅居乐集团的业绩会实录：

问：今年很多指标达新高，现在是否处于见顶水平，下半年毛利率是否还可以维持这么高的水平?此外，上半年买了很多地，负债有所升高，若按照年初预算，是否意味着年尾负债率会进一步上升?

答：今年全年的毛利率指引会较去年全年毛利率持平或者更好，去年全年大约40%左右，预测没有变动。这在行业来说也算比较高的毛利率。负债方面，虽然有所提升，但我们主要的几个财务指标没有增加，包括总债和利息比率等。所以虽然负债增加，但没有影响整体的财务表现。简单来讲，我们还有空间留给负债增长，预计全年大约会维持在85%-90%左右，不会有太大变动。

问：今年的产业小镇项目跨度较大，请问投资产业小镇的逻辑和优势是什么?另外请问公司跟投计划如何?

答：首先，产业小镇是国家发展方向，本身也在多元化，公司自身的产业包括教育、环保、雅生活等，这些产业本身可以为产业小镇起到很好的支撑作用。清水湾项目也在做产业小镇，是多元化的发展，产业小镇的发展结合了国家发展趋势和我们的自身优势来推动。

其实，这些小镇有一个共同的特点。首先，他们都是有文旅元素的。其次，我们发展“3+3”的产业导入，包括文化旅游、休闲体育等。另外，还会做一些强强联合的产业资源，包括智能科技、新能源新材料、及文化娱乐等方面。最终的核心是根据不同区域和地方政府的需求，结合这几个相关产业进行改变。

问：上半年有50亿的销售，是否代表市场开始好转?公司是否想将多元化产业作为地产的衍生，是否起到支撑作用?

答：我们的战略是地产为主，多元发展。从两个角度来看：

一是为什么多元化。我们没有放弃地产有两个考量，一是要发挥协同效应，我们布局基本围绕产业开展。二是有效分散风险，我们对地产和产业平衡做了规划，未来3-5年能做到30-50%的收入平衡。

二是怎么多元化。我们围绕主业多元化，环保、教育、房管、商业基本都是围绕主业开展。这种模式在多元化发展战略中的风险是最低的，选取最稳健的做法。另外则是选择行业，需要符合国家策略。

问：刚刚提到房管业务，不排除会帮合作公司做资本方面融资，甚至成立基金，请问该基金是否在成立过程中，预计金额大小如何?房管业务是否有发展目标?

答：房管业务是我们今年打造的新的增长点，从规划设计、施工建设到售后的闭环，是一个全新的轻资产运作模式。我们已经有2各项目在建，签了3个，5个项目在手。按照这5个项目来看，我们今年的目标是确保200亿，力争300亿。盈利模式，一是品牌输出，另一个是团队的管理。如果项目比较好，销售没问题，股权结构清晰，且融资低的情况下，我们会考虑小额的融资或股权合作。整体来看，费用的收取大概在6-8个点。

基金方面，我们的确有这个打算，也在筹备之中，今年的目标大概在20-30个亿。会根据资金的市场情况和发展要求来配备资金，为房管的发展提供较强的资金支撑。

问：上半年海南方面有调控，请问上半年雅居乐在海南的相关收入是多少?此外雅居乐在云南市场有几个项目，已经拿了几年，但有90%的土地仍在土储当中，请问是什么原因?

答：今年上半年海南的销售还是不错的，约有80亿左右的营收额。整个海南岛未来的趋势是比较好的，我们现在在海南的土储对未来一定是有很大的支撑，也有很大升值空间。

我们在云南的土储主要在5个地方，分别在西双版纳、腾冲等。其中，腾冲的土地储备较多，作为我们打造文旅地产的项目之一，就如同璞玉需要慢慢打磨，前几年需要一些时间。但现在也有很好的机会，一是基础打造比较扎实，呈现的效果非常好，可以说今年形成的爆发性销售是一个厚积薄发的结果。后期，随着国家推动全域旅游，结合云南自身的文化、区位优势，效果会慢慢体现。西双版纳的储备量在1-2年内可开发完成。

问：公司财务中境外的借贷比例是37.7%，请问最近的汇率问题是否会使得公司的利率成本增加?大家认为下半年房地产融资会较为收紧，请问公司对接下来的融资有何看法?

答：今年在融资方面，特别是境外融资，已经提前完成了。现在占比在37.7%左右，汇率波动会有一些影响，我们会积极做一些对冲的安排，没有对财务上造成很大的影响。