物管公司祈福服务再次申请上市 曾遭业主投诉涉嫌造假

由于今年2月递交的申请已经失效，8月16日，祈福生活服务控股有限公司(以下简称祈福服务)再次向港交所(00388.HK)递交主板上市申请，独家保荐人为国泰君安国际，集资额拟用于收购其他物业公司、扩展零售、餐饮及配套生活服务网络、开发网上服务分销渠道等。

祈福服务从1998年开始提供物业管理服务，之后在2008年进入零售服务业，2011年继续拓展业务至餐饮及配套生活服务。经过多年的发展，祈福服务最主要的业务物业管理逐渐被其他业务超越。截至最后可行日期，因营业额排名第一，零售服务的成为公司最大的业务，餐饮服务紧随其后，物业管理滑落至第三位。

智通财经获悉，祈福服务的物业管理服务主要包括一般物业管理服及住户支援服务，目前管理12个住宅区及2项纯商业物业，合计订约建筑面积约581万平方米，其中就包括号称“中国第一邨”的广州番禺祈福新邨。

零售服务包括目前主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的18家不同规模的零售店，总建筑面积约为1.3万平方米。

餐饮服务包括目前主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的19家提供不同菜肴及富有不同餐饮风格的餐馆，总建筑面积约为6574平方米。而其配套生活服务，主要包括校外教育服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。

得益于零售服务与餐饮服务的加入，祈福服务的整体利润率有了不少的提升。数据显示，2013年度祈福生活服务控股收益约为2.27亿元，2014年度微增达到2.37亿元，2015年增至2.61亿元，复合年增长率约7%。净利润由2013年的3274万元增长至2014年的3426万元，再增至2015年的4009万元，复合年增长率约11%。

在此期间，四大业务板块中，来自物业管理服务的收益分别仅占总收益的16%、18%和19%;零售服务与餐饮服务收益占比最大，分别在40%和30%左右。

与此同时，祈福服务的整体毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，再增加至2015年的38%，主要由于零售和餐饮服务部分的毛利率上升所致。而最为核心的物业管理贡献能力偏小。

今年2月5日，祈福服务首次提交了上市申请，不过申请最终失效。据《中国经营报》报道，港交所广州办事处称，失效可能有两个原因，一个是因为业主投诉属实，祈福物业管理有问题;另一个原因则是公司的自身条件不能满足上市，有可能是上市条件不完备、财务报表更新不及时，导致企业的上市申请不能在半年内通过。但目前还不能明确到底是哪个原因导致失败。

而祈福集团策划部总监朱志文对外的回复是：上市没有终止，目前公司被一部分维权人士诽谤。

智通财经获悉，今年2月至今的近半年里，祈福服务屡屡曝出与管理的小区内业主发生纠纷。以祈福新邨为例，除了在业委会选举、物业费上涨饱受非议外，祈福服务还时常因为占用公共绿地改为经营、楼巴间隔时间长、小区消费贵以及电信基站等问题遭到业主维权。

此外，祈福新邨多名业主组成的小组还向港交所举报，称祈福服务涉嫌涉嫌做假账欺骗业主或投资者，与港交所多次交涉、沟通，港交所也于7月初派专人到祈福新邨实地考察。