禹洲地产（01628）600亿目标难实现：保550亿已经很不容易了

从日前禹洲地产(01628)进行的两场反向路演传递信息来看，完不成今年600亿目标基本上是板上钉钉了。

最近两天，多家券商对禹洲地产发布了最新业绩，几乎不约而同提到了其全年目标很难实现。中泰国际在11月14日发布的研究报告指出， 预计禹洲地产2018年全年销售在550亿至600亿人民币。

中泰国际指出，禹洲今年前10月的合约销售401.7亿，同比增23.9%; 销售面积2.6百万平方米，同比增38.2%;下半年销售增长提速明显。由于下半年房地产政策较市场预计的更严苛，预计部分货值或略微推迟至年底甚至明年1季度推货，导致公司达到2018年600亿的目标存在不确定性。

“保5不保6”：前十个月销售目标67%

“管理层表示对全年销售至少达550亿抱有坚定信心;同时重申保持2020年实现千亿销售的目标不变。”报告中透露出了禹洲地产“保5不保6”的决心。

参加了禹洲地产11月6日-8日在武汉和苏州举办的反向路演后，招银国际11月12日发布的报告称， 600 亿的销售目标具有挑战性，但有信心实现550 亿。

据智通财经APP计算，按今年禹洲地产600亿销售目标，前十个月只完成了67%。招银国际给出的缘由是：销售落后的主要原因是今年销售节奏主要在下半年。大量可售资源直到4季度 才开盘，包括苏州的5 个项目和武汉的1 个项目。

受销售影响，招银国际分别下调禹洲地产2018-2020年的净利润预测增速3.2%、8.3%、10.1%至 38.2 亿、44.6 亿和 56.3 亿元人民币。公司股价年初至今已经下跌了36%，2018年、2019年估值处于2.8倍、2.6倍。“我们认为目前估值较低，已经反映了销售落后的情况。我们下调 2018 年底的每股净资产预测至8.65 港元(之前预测：9.33 港元)，以期反映人民贬值以及股份稀释的影响。因此目标价由 5.60 港元下调升至5.19 港元，相当于40%的折让”。

摩根大通一位不愿具名的分析师告诉智通财经APP：目前市场销售很不好，禹洲地产很多项目推盘赶上了差的时点，因此短期内会受到较大影响，没有办法，市场普遍的看法是明年上半年很可能更差。对禹洲地产来说，今天的挑战可能还不算大，明年就不好说了。

下半年以来的中国房地产市场，尤其是金九银十以来的风云变幻，让不少房企对去化率较为担忧，包括了万科的郁亮就公开谈到了要保去化率。而就在三个月前，禹洲地产高管显然还对此乐观不已。

大本营上海、苏州、杭州 去化率纷纷下滑

禹洲地产董事局主席林龙安在8月份一次接受采访时表示，“禹洲现在的土地储备在1500万平方米左右，货值约3000亿元，80%的土地储备都在一二线城市，55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。我们现在的大本营几乎就是长三角了，区域内最大的特点就是新二手房房价倒挂明显，新盘一出，基本上分分钟就被抢光了。在这样的楼市行情里，禹洲想要完成600亿的年度销售目标还是很有信心的。”

林龙安曾说，“禹洲地产2018年和2017年的推盘节奏不一样，2018年上半年的比例是35%，下半年是65%，上半年的合约销售额为215亿元。而且上半年较多的推货集中在泉州、唐山、杭州、南京，下半年我们主要集中在一二线城市。”

然而，这样的推盘节奏，多少不被市场看好。易居研究院智库中心总监严跃进说，“今年以来，一二线城市纷纷加强调控力度，由于限价限售等政策因素，进一步影响了在此区域布局的企业业绩。”

星展银行指出，为促进剩余月份的预售，禹州计划在苏州、南京、合肥、武汉、上海和其他城市推出200亿元人民币的新可销售资源，以弥补其预售目标的剩余缺口。

以禹洲地产最为看重的上海、苏州、杭州为例，据智通财经统计，这三个城市的新房成交量都处于下滑阶段，前景令人担忧。

根据权威机构统计，10月份，上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%;成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%;苏州方面，根据当地机构统计，苏州10月份新建房源共计成交7994套，相较于前一个月减少了667套，环比减幅7.70%;杭州10月新建商品房共成交8388套，是今年2月份以来最低。也是杭州继2013年以来同期成交最少的一次。

净负债比上升 30亿债正努力延期

市场不佳是一方面，另一方面禹洲地产的资金压力，也被券商摆在了现实面前。招银国际指出，禹洲地产今年将面临四笔债券到期或提前赎回，总额达100亿元。目前，该公司已偿还一笔20亿债券;两笔50亿债券已延长至2019年，其余的30亿元该公司正努力延期。

据了解，禹洲于8月和9月成功发行了两笔债券，总额为30亿，10月份还有一笔ABS，总额6亿;禹洲2018年计划使用的200亿土地收购款，目前为止仅花费100亿。

招银国际认为，经过一系列融资和谨慎的土地支出后，禹洲短期财务压力得到缓解。不过，根据禹洲地产今年中报显示，净负债比率由2017年12月的57.7%上升至2018年6月的63.0%。