中金：城镇存量住房并未过剩

本文来自“中金点睛”微信公众号，作者张宇、王璞。原标题为《中金：数说中国存量住房》。

城镇存量住房并未过剩，其中城区仍略显不足

我们的估算结果显示2017年末中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭户(不含集体户)户均住房1.13套，其中城区仅1.07套。值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例(或称自然空置率)一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度(新建减拆除)，户均指标呈下降趋势(2010年普查时城镇和城区分别为1.16和1.09)。

存量中仍有较高比例的低质量住房

国家统计局2015年抽样调查揭示出诸多重要信息：存量住房中78%为6层及以下建筑(21%为平房)，这其中绝大部分没有电梯;16%的住房无厨房或卫生间(美日等发达国家该比例接近0);15%建于1990年以前。此外，存量住房套型结构偏小。一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。

拥有多套住房的家庭并非多数

测算显示，目前中国家庭户住房自有化率80%(若包含集体户则为75%)。城镇家庭户中，20%无房，65%仅有一套房，15%有两套及以上住房(平均3.2套)。从住房实际使用情况看，仅有一套房的家庭几乎全部自住，拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。

住房空置率并不高

空置率存在广义和狭义两个口径，广义指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，狭义则剔除正在装修或危旧等合理空置。国际上多数国家广义和狭义空置率仅相差约1个百分点，合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。然而在中国，考虑到大量新竣工房屋为毛坯房，我们认为使用狭义空置率更为合理。测算显示，当前城区狭义空置率仅为9.7%，显著低于美国、日本等成熟市场;而即使将镇区纳入考量，12.1%的城镇总体空置率水平也处于合理区间。值得特别强调的是，空置率在过去近十年中也呈现下降趋势。

正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际上并不高，房价过去这些年才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。与之类似但更为失衡的例子就是香港，过去三十余年其住房空置率与房价呈显著负相关，尤其是2003年以后香港的住房空置率持续下降(当前仅为3.7%)，而同期房价呈现大幅上涨，甚至在加息预期之下仍在攀升。