全球房地产税都在怎么收？

本文来源微信公众号“杠杆游戏”，作者：张银银 。

房地产税怎么收?财政部对大原则做了详细回答，表示会参考世界共性做法。

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房地产税最大的世界共性就是普遍都收，中国肯定不例外

3月7日，我国副财长史耀斌就“财税改革和财政工作”回答中外记者提问时说：

房地产税作为一个税种历史悠久，最早起源于欧洲，大多数国家都普遍采用的税收制度和税种。它的主要作用是调节收入分配，特别是随着个人财富的集聚，会起到收入调节的作用;同时还能筹集政府收入，提供公共服务。

他总结了其他国家房地产税特征，发现大致有四种共性制度安排，即每个国家房地产税制度都存在的：

一个是对所有工商业住房和个人住房，都会按照评估值征税，按照价值征税。

二是对所有国家房地产税制度安排中，都有税收优惠，比如扣除标准，对困难的家庭、低收入家庭、特殊困难的群体给予税收减免，具体方式和水平不一样，但都有税收优惠。

三是这个地方税，收入归属于地方政府，地方政府用这些收入来满足教育、治安等其他公共基础设施提供的支出。

四是因为房地产税税基确定比较复杂、非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能使房地产税征得到。

说了这么多，杠杆游戏简单阐释一下，主要国家房地产税(各国称呼或有不同)最大的共性，其实是大部分都收。我国也征收房产税，并有相关条例。和房地产有关的税收那就更多。未来，要立法征收的是综合的房地产税，一字之差，内涵截然不同。

房产税可以理解成只是对房子征税，而房地产税则是要对房子下面的土地一起征税。但问题是，我国城市土地是国有，并不是私人所有;其次，开发商支付过一定年限(一般是70年)的土地出让金，实际是购房者在承担。已经收过70年的出让金，如果还要征税，道理上确实存在困境。先撇开这些不说，杠杆游戏今天主要是想分享一下，其他国家到底是怎么在征收房地产(不动产)税?

史耀斌所说的那些房地产税共性制度安排，其他地区、国家又是如何体现、实践的?想必，这些国际经验，会对我们有很多启示。

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香港房地产税税基宽、税率低，对市场影响有限

首先，杠杆游戏对香港房地产税做个介绍和分类。香港主要有三类房地产税：差饷、地租、物业税。

香港房地产税各类减免不算多，税基很宽，不过，整体税率并不高。

值得注意的是，香港多次用差饷减免和调整物业税税率，来平滑房地产市场，但效果有限。

1、先从差饷谈起。差饷是对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%，占香港收入比重约3%，占到香港家庭支出的2%左右。

值得注意的是，香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，即由使用人缴纳。

减免方面，香港主要针对农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。

此外，政府还有权向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如，经济状况较差时，政府可制定一些减免措施，降低居民税赋。金融危机之后几年，由于一些宽减差饷措施，差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。

图1.香港近年差饷征收情况 图表来源|国泰君安

2、再看香港的地租。值得注意的是，香港土地也是公有制为主，和我们基本类似。

所以，各位杆友非常理解，土地出让金。不过，香港土地批租制和年租制并行。

开发商购买时要一次性缴纳一笔土地出让金。此外，每年还要为土地缴纳一定的地租。地租的税基与差饷的税基相同，税率为3%。

杠杆游戏注意到，国泰君安的研报介绍，香港地租课税对象为，新界和新九龙的物业，以及在1985 年5 月27 日以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。

3、最后就是物业税。香港的物业税是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入(若不出租就不用缴纳物业税)。

同时，有一些项目可进行抵扣。物业税的现行税率是15%。

图2.香港近年物业税税率 图表来源|国泰君安

减免方面，不能追回的租金和物业所有者支付的差饷，可以从租金收入中扣除。另外，政府还对修葺及相关支出提供了20%的标准免税额。简单的讲，纳税额=标准税率(15%)*80%*(租金收入-不能追回的租金-物业所有者支付的差饷)。

4、香港各项房地产税对房价影响不大。值得注意的是，香港政府和我们很多人对房地产税的期待类似，也希望房地产税能调节房价。比如香港政府在市场下行时，利用差饷减免来推动房地产行业和经济，但影响相对有限。

该跌时一样要跌，要涨时也拦不住。毕竟，香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%，税率较低，很难影响房产所有人的买卖决策。

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韩国曾利用综合房地产税打击囤地囤房，短期有一定效果，但对长期基本无效

韩国的房地产税分两类：地方政府征土地和住宅物业税，中央政府征综合房地产税。

1、土地和住宅物业税(地方税)实行累进税率，税率较低。物业税，在韩国是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。

税基施行标准价值的一定比例。对住宅而言，是标准价值的60%;对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多。

图3.韩国物业税(地方税)税率情况 图表来源|国泰君安

税率则是累进税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%。比如对其他类型的土地、住宅和建筑物等，税率从0.2%-0.5%不等，相对较低。

如果发生自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将上述税率进行调整，调整幅度不超过50%。并只适用于当年。

2、综合房产税(中央税)针对价值较高的土地和住宅物业等征收。2005 年，该税被引入，用来打击房地产投机。短期产生一定效果，但对长期效果不明显。

对于价值过高的土地或住宅，除了要交地方的物业税外，还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各地方政府，以缩小地域之间的差距。

对土地而言，如果某人在6月1日之前为土地物业税纳税主体，且其应交物业税的一般土地总评估价值超过5亿韩元，或应交物业税的特殊土地(附属于商店、办公楼等的土地)评估价值超过80 亿韩元，则应缴纳综合房产税。

对于住宅而言，如果某人在6月1日之前为住宅物业税的纳税主体，且其应交物业税的住宅的总评估价值超过6亿韩元，则应缴综合房产税。

图4.韩国综合房地产税(中央税)税基税率情况 图表来源|国泰君安

税基一般是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。

对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8;对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。

税率，0.5%-2%。住宅按税基不同而实行不同的税率，从0.5%-2%不等。土地一般土地(空臵土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、办公楼等建筑物的土地)，税率从0.5%-2%不等，随税基增大而上升。

3、韩国房地产税诞生于打击囤地、打击炒房，有过一定效果，但长期看效果不大。在1990 和2005年，韩国曾用房地产税打击对土地和房屋的囤积，并实行累进制度。在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税赋较轻。但1980年代末的土地高度集中，迫使韩国政府采取手段打击囤地。资料表明，1980年代末，韩国5%的人拥有62.5%的土地资源。

1990年物业税改革对市场有一定影响。1990年韩国将土地和房屋物业税分开征收后，房价并没有立刻出现下降，而是维持一段时间高速增长后，才出现增速的一定回调。那次物业税改革，意在打击囤地，一定程度上增加了土地的供给，对减缓房价增速起到了一些帮助作用。

2005年，韩国推出综合房地产税，以打击富有者持有多套房现象。住宅价值在6亿韩元以上要被征税。而2006年，韩国持有6亿韩元以上房产的家庭有15.9万户，仅占总人口的 1.2%

有趣的是，在开征综合不动产税的同时，韩国政府把住房交易税率从4%下调到2%，以支持房屋交易。

杠杆游戏注意到，2005 年推出综合房地产税后，韩国房价出现小幅短暂下降，但之后又加速上涨。

考虑到综合房地产税主要针对有钱人，这些人更可能在首尔等大都市，这个结果比较容易理解。在综合房地产税之外，韩国政府还出台了其他一些相关政策，来打击投资性需求。比如采用高额的房产转让所得税，拥有两套住宅的家庭，在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税;拥有三套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。

即使在购买房产2年之后，拥有两套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%-35%的转让所得税。

2005年下半年，韩国政府还进一步扩大了综合不动产税的纳税对象，增加了保障性住房的供应，并促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些因素的综合作用才使得韩国房价和新开工出现了一定的回调。

长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的。

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日本房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段

日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。其中，固定资产税和都市规划税属于市町村(相当于中国的市级以下政府)税，营业场所税属于都道府(相当于我们直辖市、省、自治区和大城市)税。

简单说，日本中央政府并不直接征收房地产税，都道府和市町村都是地方一级。但固定资产税中央要参与分配。

1、先说固定资产税(市町村税)。注意，日本并没有单独的房产税，其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。

该税标准税率是1.4%，上限为2.1%。固定资产税占地方收入40%多。

日本固定资产税收1979 年仅2.8 万亿日元，1999增加到9.1 万亿日元，之后一直稳定在每年8.5 万亿日元左右。2006 年的固定资产税税收为8.57万亿日元，占地方政府税收的42.5%。

根据住宅和土地的评估价值、不同用途等会给予一些减免。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征。

政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑也免征。此外，杠杆游戏注意到，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。如果土地面积不足200平米，且其上只有一套房屋，则只需对土地价值评估价值的1/6支付固定资产税;

如果土地面积在200平米以上，但其上只有一套房屋，则对前200平米土地评估价值的1/6，以及超过200平米土地价值评估价值的1/3 征收固定资产税。另外，对防火抗震的房屋、以及供老年人居住的优质租赁住宅等，也有一定的税收减免。

2、再看都市规划税(市町村税)。该税种也是地方税种，是用于市町村的城市规划或土地区划调整的特别目的税。该税是对城市区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。

征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的最高限制税率。

3、最后我们看营业场所税(都道府税)。征这一税种，是为了使营业用房的收益不高于住宅收益，并适当限制大城市环境污染。该税是用于城市环境改善的特定目的税。

营业场所税也是地方税，不过只针对居住人口不少于30万的城市。在日本，实际只有在东京、名古屋、京都、神户、福冈、川口等一些大城市征收。

对房屋所有者而言，其要在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳，每平方米6000元;对房屋使用者而言，若营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人，则要对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。

4、日本相关房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段。值得注意的是，固定资产税是综合税种，取代了之前的多种财产税。

日本的固定资产税始自1950 年的税制改革。该税是一个“综合性”税种，取代了以前分开征收的房屋税、地租税、船舶税、铁道税等财产税种。

城市规划税则为市町村的城市规划和土地整理等，提供必要资金。50年代，日本在税制改革时把城市规划税暂时并入到水利土地收益税中，从1956年，房开始又作为市町村的税目独立征收。而之所以设定城市规划税，是因为城市如果进行事业规划，很可能将提高周边土地、房屋的利用价值，为维护社会公平，日本政府设定了这一税种。而此税也可为市町村的城市规划或土地区划整理等公共事业提供必备的资金。

营业场所税于1975 年设立。为了城市环境改善，日本于1975年设立了营业场所税。

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利率、经济形势对英国房价影响最大，房地产税几乎可以忽略不计

英国的房产税分为住宅房产税(Council Tax)和营业房屋税(Business Rates)两种，分别针对住宅和营业性用房征收。

其中，住宅房产税是地方税种，针对住宅的历史评估价值征收;营业房屋税是中央税种，针对租金价值征收。

1990年代，英国曾废除物业税，征税人头税，一定程度导致人们预期房价上涨;但整体影响有限，房地产市场变动更多受其他经济因素影响。

1、先看住宅房产税(地方税)。又被译作市政税、地方议会税，顾名思义是地方税种，各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定。

该税根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，税额随房屋价值上升而增加，但有效税率却随房屋价值上升而下降。

英国的住宅房产税是由层级比较低的地方政府征收。现在英国有326个这样的征税当局(billing authority)，主要包括区议会(district council)、单一行政区、伦敦自治市和伦敦市等。

一些较高层级的政府，如教区(parish)和郡(county)，不直接收税，而是通过下属单位的资助来运行。北爱尔兰不征收住宅房产税，而是按照以前的体制征收差饷(rates)。

英国住宅房产税的纳税主体是房屋使用者，包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未满18周岁的未成年人和全日制学生等，不需支付房产税。住宅房产税按年计算，通常分十次支付，但个人也可以选择分12次支付。

住宅房产税的计税依据是其特定时间的评估价值。英格兰和苏格兰按1991年4月的评估价值征收，威尔士则是按2003年4月的评估价值征收。对于之后建成的房屋，其价值会被换算成1991年的名义价值(对威尔士而言是2003年)，作为计税基础。

图5.英格兰住宅价值划分及税率 图表来源|国泰君安

施行税率累退(约0.4%-0.7%的税率)制。房屋依其评估价值被分为A-H八个等级(威尔士是A-I九个等级)，每个等级实行定额税收。其中，D级为基准税级，其他等级的纳税额为D级的一定比例或倍数(税收乘数)。

每年各地政府确定出D级的纳税额，其他等级的税额都可以相应计算出来。虽然住宅房产税的税额随住宅评估价值的增加而上升，但其上升速度小于住宅价值上升速度，故税率实际是累退的。

上图可以看到，H级房屋价值约为A级的八倍，而纳税额却仅有三倍左右。

注意，英国住宅房产税(地方税)，地方政府以支定收。地方政府根据其各项收入及支出预算计算出其预算缺口，即为需要征收的住宅房产税的总额。再除以名义D级房屋数目，就可以算出一套D级房屋的纳税额。

杠杆游戏注意到，英国地方政府收入的约25%，由住宅房产税贡献，其他大部分来自中央政府补助和重新分配的营业房产税。

英国住宅房产税除了对未成年人、学生、残疾人等有减免。上述税额是针对有两个或两个以上成年人居住的房屋。当居住的成年人不足两人时，房屋可享有25%的税收折让。

如果房屋是屋主的主要房产且最终没有人可被算作成年人，则可享有50%的房产税折扣(在计算住宅房产税时，学生、残疾人等一些特定人群不被算作成年人)。

度假用房和二套房也可以享有最多50%的税收折扣。如果房屋为了满足残疾人的需要而进行了改造，则纳税人可申请将其纳税等级降一级。对低收入群体提供税收优惠，减免额度最高为100%。

此外，空臵房屋有折扣或减免，但长期空臵可能被征收空臵溢价，地方当局可决定征收高达50%的空臵溢价。

2、我们再看营业房屋税(中央税)。营业房屋税也称非家庭财产税(non-domestic rates)，是针对经营性不动产，如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产征收的。虽然该税是一项中央税种，但中央政府会根据各地人口情况等重新分配给地方。

营业房屋税根据房屋的租金价值征收，税率全国统一。但伦敦有一定的特权，可以在一定范围内设定其自身的税率。苏格兰则由苏格兰政府决定。税率的涨幅不得超过通胀的涨幅(由零售物价指数变动来衡量)。

在营业房屋税的重估时，税率的设定会使得全国范围内营业物业税的增长与通胀增幅一致。因而，即便重估价值上升，最终所交税额也未必有大幅上升。此外，如果物业的课税价值低于18,000 英镑(对大伦敦地区而言是25,500 英镑)，就会被认作是小企业，可以使用小企业税率，而非标准税率。最新的营业房产税税率在47%左右(历史上一直在40%以上)。

另外，房屋的年租金收入，每五年进行一次重估。营业房屋税由物业的课税价值(rateable value)乘以税率(multiplier)来计算。课税价值是物业的年租金，英格兰和威尔士是由评估办公室(VOA)每五年评估一次。

苏格兰的课税价值则由地方评估官员负责。在确定租金价值时，评估官员要考虑物业的位臵、大小、当地的市场条件、物业是出租还是出售等多种因素。如果物业价值改变，个人必须向VOA(对苏格兰而言，是地方评估官)汇报，从而保证税收的准确性。农村、小企业、工业园区、慈善组织等经营物业设有减免。在价值重估时期，为了避免税费上升太快，也设有一定的过渡期减免。

3、英国相关房产税对房地产市场有影响，但程度很有限。1990年代，英国曾废除物业税，征收社区税，被称为人头税(poll tax)，按人头进行征收。但该税引起很多不满和抗议，最终于1993年被废除，并被住宅房产税取代。

值得注意的是，英国房地产市场在1990年前后呈现衰退之势，新开工、销售量和房价都出现较大幅度的下降。虽然这一时间与房产税改革相吻合，但衰退的主要原因却并不能归结为房产税;利率上升，经济衰退和需求下降才是房地产市场的疲弱的主要原因。

对于英国来说，房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。

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房产税是美国物业税的一部分，为地方政府收入的重要来源

美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax，也可译作财产税)，是对各种动产(personalproperty，如汽车、移动房屋等)和不动产(real property，指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

美国房产税是地方税，各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率，从而由地方政府遵从。

政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值，而是公允价值乘以一个评估比例(assessment ratio)来确定。不同地区的评估比例不同，在同一地区内，不同年份、针对不同类型或用途的物业也不同。

如果房主对房屋的评估价值有异议，可要求重新评估。通过对不同类型物业实行不同的评估比例，政府也可实现一定的政策倾斜。

图6.美国房产税(地方税)情况 图表来源|国泰君安

美国地方政府一般根据预算收入和总支出情况，决定房产税的总征收数额，再根据评定的计税价值确定税率。各个地方决定税率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。

经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%，经济不很发达的得克萨斯州为3%。税率由各州的议会提出议案，由选区内的选民投票通过。

具体征收由郡(相当于国内的地级市)税务部门负责。地方政府确定的税率受到州税法制约，只有获得州政府批准后才能实施。

根据美国2009 社区调查的数据，赋税基金会(Tax Foundation)编制了美国人口超过65000 人的793个郡的物业税表。该表给出了自住房屋的物业税情况，没有包括租房者和经营性物业的物业税。根据该项统计，在中位数上，税收是房屋价值0.96%;最高是纽约的Orleans 郡，占2.99%，最低是路易斯安那的Tangipahoa 教区，占0.12%。

类似的，在中位数上，物业税占家庭年收入2.85%，新泽西的Passaic 郡最高，占8.79%，路易斯安那的Vernon 教区最低，占0.25%。从物业税总额上来看，美国各个郡中位数是1838 美元，对应的房屋价值是191,900美元。杠杆游戏注意到，物业税总额最高的郡，平均一栋房屋所交物业税是$8,478(对应房屋价值是$494,000);物业税总额最低的郡，平均一栋房屋所交物业税是$116(对应房屋价值是$65,700)。

对住宅、退伍军人、产业园区、慈善机构等有减免。几乎所有的地区都对自用住宅提供减免，但各个地区方式不同;比如加州是对课税价值给予一个固定金额的免税额，有些州是按财产课税价值给予一定比例免税额。此外，一些州采取了“断电器”规则防止低收入者的税赋太高。

具体而言，当物业税超过家庭所得一定比例时，超过部分可扣抵所得税或获得返还。这一措施的主要受益者是老年人，因为他们的收入水准较低，而物业税却相对较高。

房产税可抵减所得说。在计算所得税时，房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

在美国，房产税主要用作地方政府公共开支。通常来税，主要用于当地教育、图书馆、公共设施，支付本地公务人员如警察等的开支等等。一般房产税高的地区，学校也都要更好，因为有更多的财政支持。相应区域的房产，每年的增值空间也大。

在1902 年美国最早的全面普查中，物业税占到了地方政府全部收入的73%;到1992 年，物业税占到了地方政府收入的40%。但物业税对各级政府收入的贡献则发生了很大变化。在1902 年，物业税占到州政府收入的45%，三级政府全部收入的42%;但到了1992 年，物业税只占到州政府收入的1.2%，以及三级政府收入的8%。

多数研究表明，房产税税率升高(或减免的消除)将降低对住房的需求，导致房价下降。但也有研究表明，在某些假设下，税率变化主要反映在房价变化上，对住房需求的影响很小。

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各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%，占家庭支出负担不算高，而我国现有土地出让收入比较高，要想利用房产税来抵补土地出让缺口，暂时还会比较困难

如上文介绍的，世界各地区、国家房地产税一般都用作地方政府公共服务，较少作为调控房价的手段。即便想以此为目的，结果都不是太理想。

道理很简单，税率首先都不高，其次房价背后的利率、经济周期、土地供应、人口等因素很复杂。

如上所述，世界各地区、国家房地产税主流税率占住宅价值，一般在0.2%-1.4%，对家庭的支出的负担也比较低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%，美国物业税平均占家庭收入的近3%。

从对地方政府收入的贡献来看，除了香港贡献较低(3%)，其他多能占到地方政府收入的25%-40%。

图7.各国主要住宅房地产税情况 图表来源|国泰君安

世界各国、各地区在对农田、教育、宗教等实施政策倾斜时，通常都会给予一定的减免。

而我国，现有土地出让收入比较高，要想利用房产税，来完全替代土地出让收入暂时比较困难。

国泰君安的研究认为，在房产税税率1%的假设下，对房屋市值征收的房产税，还不及现有土地出让金的一半。因而，用房产税来完全取代土地收入，估计会比较困难。

不过，如果我国对空置住房征税，盘活存量，增加住房市场有效供应该会有效果。但影响程度还得看税率、是否累进、如何减免、地方自由裁量权等。

此外，土地一级出让权牢牢被掌握在地方政府手上，经营城市的理念已经非常深入，要扭转过来，需要很长时间。

加上开发商缴纳过一定年限(一般为70年)的土地出让金，商品住宅都交过多种房地产有关的税收，房地产税立法要解决的问题、各种准备工作，还有很多很多。即便加快立法进程，也要好几年。

即便立法完成后，也不可能马上大面积、高税率征收。一句话，指望房地产税降房价，不现实——杠杆游戏认为，这也是房地产税的世界共性。(编辑：刘瑞)