谁说航母启动慢？三千亿房企中海发展（00688）飙车给你看

地产下半场开局，就见大象在起舞。

时值2019年，走过2018凌冽寒风的一线大房企——中国海外发展（00688），在资本市场焕发了强劲势头。智通财经APP了解到，2018年中国海外发展股价跟随行业一起调整，9月底走势开始明显强于香港内地房地产指数，并于2019年3月份上行并稳定运行在30港元附近，4月12日，中海发展打出了31.3港元的历史新高，是为数不多近期创出历史新高的一线大房企。

行情来源：富途证券

新出炉的销售数据显示，中海4月合约物业销售金额约为301.9亿港元，同比大幅增长49.8%，对应售楼面面积为137.5万平方米。前四月，中海销售额同比增长27.6%至1097.3亿港元，大幅超越1-4月百强房企14%的同比增长增速，与此同时，TOP10一线房企的同比增速仅有8%。

要知道的是，中海放在前两年，销售增速是龙头房企里出了名的慢。

大象萎靡的那几年，是真睡着了

中国海外发展是中国海外集团于1988年分拆出来的子公司，定位是集团旗下的房地产平台，又称中海地产，中国海外发展1992年成功在香港联交所上市。

公司起步于香港房地产业，扛过了97年亚洲金融危机，于98年介入内地房地产建设，并在四年后实现了向全国性地产商的转型，确立了深耕一、二线城市的战略方向，并一直保持着高于行业的利润率和增长速度。

不过在2013年之后公司采取并购为主的扩张策略，于15、16年成功整合了中建地产和中信资产包，但13-17年来五年年均销售额增速仅为15.7%，大幅低于之前十年平均的39.4%，而同时期其他房企龙头表现异常亮眼，有通过并购带来弯道超车的融创，也有依靠三四线取得巨大成功的碧桂园、恒大，与到时这些竞争对手夸张销售规模增速和快速扩张势头比较，中海表现有点不够看了。

2017年初，中海从龙湖集团迎回了颜建国，这位中海老臣挂上总裁帅职后，接下了公司此前一直坚持“2020年实现4000亿港元销售额和30%毛利率”的战略目标，从那以后的中海，发生了大变样。

火力全开，追赶步伐确实快

虽然中海几年来通过并购也有不少土地储备，但相比于其他龙头企业而言，则显得过于保守。公司2016年拿地/销售不到20%，当年融创该数据已经接近70%，万科、碧桂园达到50%左右，同为央企的保利也快40%了。

2017年，颜建国坐镇的中海开始将土储投资转向公开土地市场，单看北京市场的竞得7宗地块，竞标金额就高达268.75亿元人民币（单位下同），约占北京全年土地成交金额的10%，扩张迅猛。

公司全年花费951.2亿元购入76宗土地项目，拿地金额同比增长133.8%，拿地面积达1741.4万平方米，权益面积达1463万方，同比增长79.2%。加上控股子公司中海宏洋94亿的拿地金额，中海2017年共拿地1045.18亿，拿地/销售回升至50%以上，追齐各大龙头房企。

而在行业调整较大的2018年，中海采取择机拿地策略，但依旧保持扩张态势。2018年，在政策调控和融资回款均不利的二季度，公司拿地金额只有92.7亿，随着流拍率不断上升，土地出定价逐步回归合理预期，公司也在三、四季度再度出手，93.99亿摘上海红旗村改造和70亿香港启德等明星项目，就是由中海接下的。

公司全年拿地金额定格在913.53亿元，面积达1764.1万平方米，权益为1271.6万方，较之去年持平，加上中国海外宏洋187.4亿拿地金额，合计拿地金额为1101.0亿元，拿地/销售仍维持在40%以上的扩张区间。

业绩持续兑现，未来增长可期

超额完成2018年目标，增速创五年新高。数据显示，中海销售增速在2016年降至11.68%后开始触底反弹，2018年合约销售额达到3012.4亿港元，同比增长近30%，增速创出了近五年来的新高。与之形成鲜明对比的是，2018年国内TOP10房企销售增速为24.8%。

净利润方面，中海录得449亿港元，位列行业第一，剔除投资物业之税后公允价值收益的核心净利润港币370.9亿元，公司毛利率达37.8%，净利润率达到26.2%，也是行业的第一。

2019年业绩继续保持高增速。中海一季度实现收入同比增长2.0%至282亿港币，经营溢利同比增长5.3%至87亿港币，公司于2019年一季度实现合约销售金额同比增长21%至800亿港币，相比今年全年3500亿港币的销售目标的23%，超越了行业整体平均18%的完成率。4月份近50%的销售增长，更是让中海拉开其它龙头房企增速一大截。

土地储备方面，公司一季度末总土储约为6800万平米，权益土储达5600万平米，平均土地成本为5222元/平米，占当前21516港元/平米的销售均价比例约28%。按土储面积、土储价值划分，一线城市、二线城市和三四线城市分别占比10%、74%、16%和22%、67%、11%，土储仍以长远价值更高的一二线城市为主。

目前来看，虽然有部分投资者担心中海2017年大量拿地可能侵蚀利润率，但凭借优秀的资产负债水平，以及集中在高阶城市土地储备的中海，在一、二线城市市场逐步回暖，龙头房企市占率提升逻辑依旧不变的当下，强劲势头仍大概率延续。