1-5月中国房企新增货值TOP100：碧桂园（02007）居首

受4月政策影响，5月份土地市场成交规模出现回调，加之5月份以来如苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，土地市场热度上升势头暂缓：成交均价涨势趋缓，环比微涨1.6%，溢价率迎来2019年首次回落，下降2个百分点。

今年以来土地市场热度明显升温的走势在维持了仅仅2个月后迅速转缓，政策及时出台更是说明调控的决心和力度仍保持较高水准，就此来看，在调控“高压线”的严防死守下，地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

截至2019年5月末，销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿，突破千亿的房企共8家，突破百亿房企共74家，较4月份增加16家。其中碧桂园、绿地、融创分列前三，货值均突破2000亿元。从集中度来看，土地资源仍高度集中于头部房企，且销售集中度相比上月再增3个百分点，行业集中化的趋势愈演愈烈。

值得一提的是，TOP50-100房企新增货值占百强15%，比销售集中度高出7个百分点，部分企业如新希望、中交、大华等补仓意愿强烈，前五月加速纳储。考虑到此前拿地能够在今年上市销售，最终会对全年业绩形成有效支撑，行业排名也有望再进一步。

1-5月，销售TOP100房企拿地销售比为0.41，百强房企拿地整体趋于谨慎。此外，虽然3-4月份土地市场迎来明显的升温，部分城市拿地热度直线攀升，但从百强房企前五月拿地的溢价率分布情况来看，有47%的地块溢价率不足10%，底价成交的地块占比达到26%。

另一方面，标杆型房企如碧桂园、万科、恒大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”，这些规模房企作为市场的风向标，一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对理性的。

1-5月百强房企拿地方式来看，招拍挂获取土地仍是主流，但拿地方式逐渐多元化，收并购地块成交幅数占到12%。在个别城市地价攀升较快情况下，收并购可以有效降低纳储成本。电建、华远、合景泰富等企业前5月的收并购比例都超过3成以上，且部分收并购项目的优势在于能快速上市，能够对今年企业业绩增长提供较强助力。例如电建地产近期收购了武汉地产集团旗下两个项目公司，带动新增土储货值大幅上升。

从百强房企新增土储能级选择来看，前五月二线、三四线旗鼓相当，分别为46%和48%。若同去年全年相比，三四线新增土储建面占比下滑近10个百分点。可以看到，在三四线市场逐步调整之下，企业拿地的积极性有所减弱。相比之下，在回归二线战略调整中，二线新增土储占比较去年快速上涨。

从区域布局来看，中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心。中西部新增土储建面占比接近4成，西安、重庆是前五月最受百强房企青睐的城市。

当前土地市场的确出现了局部升温现象，但自住建部实施预警机制点名地价、房价上涨过快的城市后，热度较高的城市也相继发布调控政策防止市场过热，如合肥要求关联公司不得竞买同一宗土地，苏州扩大限售限购范围并下调地块出让价格等。

结合目前市场表现和时间节点来看，受以下因素的影响，下半年土地市场或将迎来转折：第一，随着溢价率攀升，开发企业拿地积极性会下降；第二，下半年之后拿地当年开盘难度较大，企业在这一时间点上纳储的迫切程度降低；第三，亟需补仓的企业需求得到满足后，投资将更趋于理性。因此，我们认为，当前投资拿地仍需保持理性，多看看标杆房企的动作，盲目高价拿地并不可取。