光大房地产2019年中期策略：窄通道内紧平衡继续，关注三大阿尔法机遇

本文来源微信公众号“光大证券研究”，作者光大分析师何缅南/王梦恺。

政策面：“房住不炒”+因城施策，重回一二线，棚改影响销售大于投资

年度策略《2019：千钧将一羽》提出，托底投资、总量平衡、结构转换、“房住不炒”前提下，2019年地产政策窄通道结构性微调;“房住不炒”是高压红线，政府对楼市过热苗头反应迅速;因城施策加强分类调控可操作性，年内截止目前超60城新出台超百次调控政策，有保有压，松紧各异;大都市圈核心城市人口加速聚集，落户放宽，受益于新型城镇化顶层设计;短期内一线落户门槛和居住成本仍高，二线要素集聚边际弹性更明显;棚改大幅收缩，计划开工减半、货币化率降低、资金来源变化、总量接近尾声，影响销售大于投资，测算2019棚改货币安置购房面积占比约1.4%，实物安置投资占比约4.1%。

需求侧：购房信贷支持高位趋缓，全年销售金额持平，销售面积下降7%

商业银行对居民按揭资产配置意愿仍在高位，但预计下半年增幅趋缓;预计按揭利率延续下降趋势但空间有限，不同城市/区域出现差异化变动策略;预测全年住房贷款余额增速为16%，全年新增住房贷款同比增长约6%;供需共振预计后续一二线销售将维持复苏，棚改收缩低能级三四线城市拖累将逐步显现;预测2019年全国新建商品住宅销售额约12.7万亿元同比持平;销售面积约13.7亿方同比下降7.3%(一线+30%，二线+10%，三四线-15%);销售均价9228元/平同比增长8%;基数作用下销售增速或于Q3见底。

供给侧：年策观点持续印证，新开工8%，投资6%，土地结构性回暖

展望下半年，在待开发土地增速回落、销售增速趋缓、库存低位略升、资金面趋稳及2018年基数的分析框架下，维持2019年新开工面积增速8%，新开工面积约22.6亿方;在净停工增长放缓(0%)，竣工向好(-5%)，结合前述新开工增速(8%)的分析框架下，维持2019年房屋施工面积同比+8%，年末施工面积约88.8亿方;综合对施工类投资和土地购置费的预测，预计下半年房地产投资增速将平缓回落，全年房地产开发投资完成额约12.7万亿，同比增速6%左右;下半年总量层面土地购置仍处低位，结构分化明显;大城市放宽落户，土地供给提升，大都市圈发展预期明确，三四线的棚改收缩，都将促使房企将更多资源投向都市圈内的一二线城市。

投资建议：坚守价值蓝筹，关注区域热点、存量运营和物管扩张

随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升;其次关注三大阿尔法机遇，①区域热点轮动，三大增长极发展提速;②公募Reits渐行渐近，行业长期桎梏或被打破，存量运营渐成实力房企必选;③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上推荐标的万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、融创中国（01918）和中国金茂（00817）。

风险分析

国际宏观经济动荡，总需求下滑;中美贸易摩擦或影响国内经济增速及就业情况;失业率提升或影响居民结构性信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临，部分中小型房企信用风险提升;就业情况恶化有可能影响办公楼出租率及租金水平;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。（编辑：刘瑞）