被“抛弃”的胡葆森：一个地产大佬的自负与失落

本文来自微信公众号“楼市头条”，本文仅供投资者参考，不代表智通财经观点。

天下没有不散的筵席。最后，建业还是和老朋友凯德说了再见。

7月1日晚间，建业地产(00832)公告称，其董事局主席胡葆森全资拥有的恩辉投资公司，已于6月29日与凯德集团订立股份购买协议，恩辉将作价28.31亿港元，收购凯德集团所持有的6.58亿股建业地产股份，交易预计将在今年三季度完成。

届时，凯德集团将不再持有建业地产任何股份，而胡葆森对公司持股比例由50.75%增至74.84%，总数增至2.04亿股。

从价格上看，胡葆森给足了老朋友面子。相当于每股4.30港元的交易价格，相比当日收盘价溢价24.6%。

就这样，凯德清空建业地产，挥一挥衣袖不带走一片云彩。

作为豫系房企龙头，如今的建业，2018年销售额724亿元，市值在百亿港元徘徊，江湖落寞徒留传说。

都说中国地产界有三剑客，“北之万通冯仑，中之建业胡葆森，南之万科王石”。现如今冯仑指点江山激扬文字，王石功成身退登山赛艇，只剩胡葆森仍在勉力支撑，形单影只。

话说这么多年，老胡还是没有迈过自己的坎。

被抛弃的建业

说起“凯德&建业”的故事，还得回到13年前的那个春天。

2006年，为了推动建业上市，胡葆森四处寻找合适的投资者以分散过于集中的股权结构。

来自新加坡、拥有丰富资本市场经验的凯德集团正有意进军中国中西部市场，二者一拍即合。

2007年，凯德先通过收购股权入局建业地产，取得29.75%的股权，此后的7个月，凯德置地再次投资，所持建业股权增至36.41%。而后凯德在2011年又接纳了建业地产配发供股股份，耗资1.98亿港元，总持股超过6亿。

凯德联姻建业，和建业在河南的统治地位不无关系。

要知道的是，那时的中国房地产市场还只算得上方兴未艾，各大房企跨域跑马圈地并不常见。尤其是非一线城市，各地几乎七八成的土地资源都被本土开发商握着。在如此背景下，即使是像万科(02202)这种老牌房企也不敢说想开拓哪个城市，就可以随意进军。

2008年，建业在河南房地产市场的占有率为5.1%，可算得上是当之无愧的“豫系龙头”。在合作前后，建业已完成对河南省内16个城市的布局，年销售量近50万平米，建筑面积以及潜在土地储备分别超过450万，以及210万平米，各项数据在当时的市场都算得上人中龙凤。

引入凯德之后，胡葆森有了更大的野心。

他提出“中部六省”的区域化发展战略。随后，该战略又具体为“以郑州为中心，以300 公里为半径”的区域。根据规划，建业要用 5 年时间，把战略半径从 300 公里延伸到 350 公里，用 8-10年时间再延伸到 400 公里。

在老胡画的这个圈子里，囊括了济南、太原、西安等城市，可能影响超过3亿人口。

“这个(半径300公里的)圆里有1.2亿人口，今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动，但是四五年之后，如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些，我们会把这个半径扩大到350公里，届时可能会有1.5亿～1.6亿人口。”胡葆森在上市路演时说。

那时候的胡葆森是意气风发的。

2008年建业在港交所敲锣，柳传志、潘石屹、王石、李思廉、任志强、冯仑、方风雷前来助威，被媒体戏称为“八星助阵”。上市之后，建业一口气在河南的二、三线城市拿下5块地。

理想很丰满，现实很骨感。跨省发展的难度，很快超乎了建业的想象。

2009年，建业开始在山东聊城、河北邯郸做调研，发现邯郸的项目安阳负责，安阳距离邯郸仅50公里。但是，邯郸项目的不少手续都要到石家庄去办理，实际工作距离延长了200公里——费事费力不说，还增加成本。

于是在2011年，建业决心全力推进“省域发展”战略，不再走出河南。

站在今天的节点回望，或许和凯德的分手结局，早在那一刻就已写就。

直观地看，凯德的退出和自身战略调整有关。自各大地产商纷纷布局商业地产后，凯德集团的风光不再，一直希望谋求转型。2018年提出“核心城市群策略”，希望重整在华业务，业务上向核心城市聚集。

此后，有关于凯德的相关资产出售交易便频繁传出，先是全资子公司凯德商用与印力、万科和Triwater协议作价83.65亿元，出售20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债。此后，凯德又将位于哈尔滨和长沙的3个项目售予中国信托。

从地理位置上看，被售出的购物中心大多位于二三线或者更低级别城市。

多年来坚守河南的建业地产，似乎也和凯德的聚焦范围格格不入，终于在2019年7月1日这一天，建业地产被抛弃的结局正式坐实。

联手建业，账面上看凯德是不亏的。但从另一方面看，凯德赚了吗?

比建业稍晚上市的中国恒大，市值接近港币3000亿元，年销售额超过5500亿元;而截至目前，建业的市值约为港币100亿元，年销售额为724亿元。

百亿市值，极低的换手率，建业在资本市场是个失意者。眼看着同一年下海的许家印、张玉良都做到了全国级的公司，胡葆森却还没有一个足够承载他野心的平台。

不知道老胡有没有雷军赋闲在家时的那种感慨：“我除了钱一无所有。”

成也河南败也河南

建业是怎么一步步缩回壳里的?

过去的十几年间，地产行业也算是如日中天，催生出一大批大型房企，行业集中度越来越高，“规模即是话语权”成为普遍共识。

根据2018年克而瑞数据，目前我国千亿级销售房企就达30家。

然而，建业地产似乎并没有展现出应有的姿态，胡葆森还是更愿意守着他的一亩三分地。

作为土生土长的河南濮阳县人，胡葆森从念中学、下乡插队，到上大学、工作，没有离开过河南，有着浓厚的河南情节。

1992年，一曲春天的故事唱响在大江南北，王健林、张玉良等“92派”纷纷下海，胡葆森也正是在这一年河南本地的建行合资成立成立建业，成为河南省第一家中外合资房地产企业。

在河南，建业创造了多个第一。“河南第一个中外合资房企、第一个推出高档住宅小区;第一个进行地产的品牌化运作;第一个挥师进入郑东新区。”

或许在河南太过辉煌，光芒迷住了胡葆森自己。

胡葆森在2002年提出“深耕河南”的战略，此后这条战略便被视作公司的金科玉律——河南是建业的百分之百。

在各大房地企纷纷涌向一、二线城市，规模大举膨胀、赚得盆满钵满时，建业却按部就班用了六年时间完成省会到地级市的覆盖;此后在2010年，开始拓伸到县级市;直至2017年，建业终于完成了河南“五级市场”的全覆盖，而棋局却未走出河南半步。

用其自己的话说就是：河南虽是一省，但是人口有1亿多，经济总量也排在全国前五，其体量超过一些国家，吃一省足矣。

胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道：“未来的15年，河南将有3500万人要进城，需新增住房10亿平方米。”他看到的是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求。

《红楼梦》第十三回中，秦可卿托梦王熙凤道：若目今以为荣华不绝，不思后日，终非长策。

不思变的建业，终究是一点点套住了自己。

随着市场化的深入，各大房企利用从一线城市赚取的资金拼命抢滩争地，而矛头也慢慢指向河南，建业的生存空间一步步被压缩。

随着碧桂园、万科、融创等头部房企的涌入，建业品牌竞争力首当其冲受到影响，此外与行业不断创新的设计理念相比，建业地产几个固有的户型也显得捉襟见肘。

2018年河南区域销售额排名前十房企中，本土房企仅占4席，外来房企销售额占前十名房企总销售额的50%以上。

前有过江龙，后有本地虎。本土房企的追赶似乎更加反映其地位的陨落，正商地产、康桥地产、升龙集团等河南房企先后完成对建业的赶超。克而瑞数据显示，2016-2018年间，建业地产在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名。

建业2017年在河南市场占有率仅为4.3%，虽说2018年建业在河南省市场占有率提到了9%，但大部分的市场却来自于县级区域，明显偏离中心城市。

在此情境下，胡葆森总算是坐不住了，在今年3月的业绩会上，开始松口称要“走出去”。

不过固执的他还是给出了3个条件：

第一是市场半径，这个要根据自身管控能力来确定;

第二是产品形态，将以中原文化小镇的形态进行操作;

第三是轻资产模式，股份不超过20%，因此投资压力不会很大。

很显然，这句松口似乎来得有点晚了。

根据克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》上，作为老牌房企的建业地产仅位列第42位，2012和它排名相近的蓝光、旭辉(00884)、中南等如今都一跃成为千亿房企。

相比规模，负债可能增长更快。年报显示，建业地产2018年总负债为916.93亿元，相比于上年同期增幅达70%。在此背景下，胡葆森不得不通过变现资产来进行资金回款，年初至今便不断有建业地产股权转让的消息传出。

4月，郑州市项目涉及金额13.35亿元，49%股权及有关项目债权予百瑞信托;

5月，全资子公司龙宇房地产开发有限公司股权出让，涉及金额8.15亿元;

刚刚过去的6月，建业地产又将旗下信阳天恒置业50.31%股权出售给东方今典，交易价格约5.27亿元。

步伐上屡屡踏慢，错失地产的“黄金十年”，加之债台逐渐高筑，以及战略上的偏移，这也难怪凯德会不念旧情选择分道扬镳。

上世纪80年代，胡葆森在香港炒楼花，前后大概一共借了一两百万，买过十来套房子，房价一涨，黄金万两，两三年就赚了两三千万。如今的胡葆森，是否还有像当年加杠杆炒楼花的那般勇气，带领建业走出河南呢?