国信证券：融创中国(01918)创领行业 估值较当前股价仍存17%-42%上涨空间

本文来自“国信证券”，本文观点不代表智通财经观点。

融创中国(01918)首次覆盖：神融气泰，创领生活

经测算，合理估值较当前股价有17%-42%空间

融创中国经过多年高速发展已成长为中国高端精品生活创领者。经测算，公司房地产开发业务每股重估净资产约46.8元/股；若按可比公司平均动态PE的7.0倍给公司估值，对应股价为38.7元/股；若按可比公司动态PS*中位数给公司估值，对应股价为46.0元/股，公司在文旅板块的自持项目已超900万平米，在人居服务板块的管理面积已超1.3亿平，未来均有望成为新的盈利增长点，但由于这两个板块目前仅仅占公司营收的6%，基于审慎原则，暂不予估值。综上所述，国信证券认为公司每股合理估值为39-47元，较当前股价有17%-42%的空间。

房地产作为支柱产业，未来将聚焦于一、二线及都市圈

经测算，中国商品住宅开发仍有约279亿平方米(244万亿元)的市场空间。国际经验及客观规律决定了中国房地产行业未来将聚焦于一、二线及都市圈，据波士顿咨询预测，我国城镇化将于未来20-30年趋于稳定，京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游5大城市群将聚集全国人口的50%-60%。

天时地利人和，成就龙头地位

融创中国已确立较强的竞争优势：①弯道超车，跻身TOP5：2010年上市以来，销售额复合增速达65%，在Top5房企中位居第一；2018年，公司实现合同销售金额4608亿元，在CRIC销售排名中位居第四；②资源禀赋优，聚焦一、二线：截至2019年3月，含旧改项目在内的土地储备达2.56亿平方米，土储规模位居行业前三；按货值计算，85%的土储货值位于一、二线城市；③合作共赢，精于并购：截至2019年3月，收并购项目贡献了46%的土地储备，不仅降低了扩张门槛、实现开发经验的快速积累，还有效规避了拿地成本过高的风险；④专注精品，品质优秀：公司开创性的引入现代风格产品系列与中式产品系列两条主线，产品系列全面，优秀的产品品质得到了市场广泛认可；⑤文旅板块有望成为新的盈利增长点：公司自持的文旅项目总面积已超过900万平方米，聚焦于一、二线核心城市、都市圈及知名风景旅游城市。

盈利能力强，财务指标进一步优化

2010年上市以来，公司资产总额、预收账款、归母净利润复合增速分别达61%、86%、35%；2018年末预收款为1994亿元，能锁定wind一致预期2019年营收的103%，业绩锁定性高。2018年净利润率13.8%，高于行业平均水平；ROE保持在32.9%，位居主流房企第一。截至2018年末，净负债率162%，较2017年大幅下降78个百分点；融资成本亦较2012年的高点明显下降3.4个百分点；公司自2010年上市以来短期偿债能力保障倍数始终保持在1.0以上，2018年该倍数为1.3倍，短期偿债能力较好。

风险提示

若房地产调控超预期，将导致公司未来销售不及预期，从而导致公司估值及盈利预测高估的风险；文旅项目运营出现困难。

创领行业，增长可期，首次覆盖给予“买入”评级

过去几年的超高速发展已使公司具备行业领跑者的身姿，国信证券预计2019、2020、2021年EPS分别为5.31、6.61、7.93元，年复合增速为29%，对应PE为6.2、5.0、4.2X，首次覆盖给予“买入”评级。