新股速递： 保利物业，规模最大的央企物业巨头

本文由“华盛证券”供稿，作者为华盛学院林海。本文观点不代表智通财经观点。

编者注：8月7日，保利物业向港交所递交招股书，开启赴港上市流程。若上市成功，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司，以下为您介绍这家背靠央企的物业服务龙头企业。

一、公司概况：保利旗下的领先物业管理巨头

保利物业为老牌物业服务公司，1996年成立于广州， 2017年在新三板挂牌上市，今年4月11日从新三板退市。根据招股书，公司直接控股股东为保利发展控股，最终控股股东为国资委直属的大型地产央企中国保利集团，位列国内十大房企之列。

业务而言，公司主要在国内一二线城市提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理为收入主要来源，2019年前4个月收入占总营收的比例达70.5%。非业主增值服务主要是为物业开发商提供的包括协助营销、咨询及商业运营在内的增值服务，社区增值服务主要针对业主及住户提供，其中包括常见的入住、家政、停车场管理等增值服务，近年来占比快速提升。

资料来源：招股书，华盛证券

就规模而言，根据中指院的综合实力排名，2019年公司在国内物业服务百强企业中排名第四，具备央企背景的物业百强企业中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服务遍布全国136个城市，合同管理面积达371.4百万平方米，在管面积197.8百万平方米，管理817项物业(549项住宅物业+268个非住宅物业)。

资料来源：招股书，华盛证券

二、行业概览：物业管理规模扩大，头部企业快速增长

城镇化进程及居民可支配收入的提升推动物业服务市场的快速增长，物业百强企业平均在管物业数量从2014年的94项增至2018年的192项，年复合增速19.5%，对应的在管面积由1610万平方米增至3720万平方米，年复合增速23.3%，覆盖城市平均数量从24个增至29个。受益于规模扩张，平均收入由4.25亿增至8.86亿元，年复合增速20.2%。

资料来源：招股书，华盛证券

按2018年在管物业数据，物业类型不断拓展，类型仍以传统的住宅物业为主(占比近74%)，其他占比突出的依次为写字楼(7.11%)、商业物业(6.03%)及产业园(5.13%)，包括学校、公共物业的多项物业类型开始涌现，加上服务的多元化，增收基础牢靠。

物业服务与地产开发紧密相关，物业百强前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地产开发背景，另从收入端，在管物业面积中自家开发地产提供的物业占比通常超过50%。另外，市场头部效应明显，集中度大幅提升，百强企业市占率从2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均纯利年复合增速高于整体百强企业盈利增速。

资料来源：招股书，华盛证券

三、财务简析： 业绩增长多元化，外拓物业占比提升

收入盈利均保持增长，2016至2018年三年期间总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增速26.4%及30.5%，2019年前四个月收入为17.18亿，同比增速约40%。年内利润三年分别为1.49亿、2.25亿及3.36亿元，同比增速分别达50.6%及49.6%。另外，盈利水平不断改善，三年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4个月升至24.9%，受益于毛利率较高的社区增值服务(高于48%)的业务占比的提升。

资料来源：招股书，华盛证券

公司的增长源于物业规模的持续扩充、费率增长、成本控制及社区增值服务形成规模经济。储备项目、在管物业数量及面积较快增长，公司经营集中在经济较为发达的一二线地区，华南(两广、海南)、华东(沿海上海江浙、安徽福建、江西山东)、华中(两湖、河南)业绩占比突出，物业在管面积占比分别为17.4%、44.3%及12.0%，收入占比分别达30.7%、18.2%及17.6%。住宅物业平均管理费保持上涨，四个时期收费分别为每月每平方米2.10元、2.13元、2.14元及2.14元。

公司拓展规模且业务多元化的同时，也不断考虑外拓物业服务，对背后央企保利的依赖逐渐降低，2016年至2018年保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%。

资料来源：招股书，华盛证券

四、竞争力及风险点：保利强大支持，房产政策及盈利下滑风险

头部效应突出的房地产行业，公司业绩增长拥有头部地产央企保利的强大支持，具有一定规模及增速优势。保利发展控股土地储备丰富，18年年底在建项目面积达1.04亿平方米，待开发面积9150万平方米。公司三年在管面积年复合增速高达52.6%，高于百强企业的平均增速，18年年底在管面积为百强企业均值的5.1倍。每项在管物业的平均在管面积(25.23万平方米)同样远高于百强平均水平(19.37万)。此外，保利背书也利于公司寻求合作，进一步提升外拓物业规模。

风险点方面，当前地产政策的约束制约地产开发增速，带来公司管理物业规模的潜在增长下滑;行业增速下滑，地产服务的竞争有望加剧。此外，公司对最大客户保利地产的依赖较高，后者向保利物业贡献的收入占比高达84%。尽管业务依赖度逐渐下滑，但外拓物业的比重提升拖累盈利增速，原因在于外拓物业收费水平远低于自家物业，比如，以上四个时期外拓物业住宅物业收费分别为每月每平方米1.19元、1.31元、1.47元及1.47元，远低于同期公司的平均收费水平。