引经据典“斥川普”，中国地产(01838）持地待沽“赚大钱”

如果一家公司想在业绩期“站上C位”，要么业绩亮眼，要么表现“奇葩”，中国地产(01838)便属于后者。这家公司的中期业绩报告一出，立即承包了市场一天的笑点。

在财报“管理层讨论与分析”的开头，中国地产管理层“引经据典”，古今名人语录更是轮番上阵，痛批他国总统，活生生将财报演绎成一篇“檄文”。

可惜，在这“檄文”最后，管理层还是夹带了点“私货”。在“君子报仇，十年不晚”的口号之后，话锋一转，借川普的“狼子野心”表态要继续努力进步。

实际上，此类“顾左右而言他”的话术套路，不少投资者在当年“扇贝跑路”事件便早有领略。与之相对，中国地产的财报数据也正如其说“需努力进步”。

心系全天下 盈利靠重估

“中国地产”向来与汪世忠这位在香港发展得风生水起的中国台湾富豪关系密切。据智通财经APP了解，在香港他曾一度与李嘉诚等大佬齐名，但其行事沉稳、处事低调、从不张扬，坊间对他知之甚少。

据悉，汪氏旗下的太平协和集团，对石油化工、银行及房地产均有涉猎，资产数百亿，而中国地产仅是其旗下产业之一。

家业之大，其管理层均是经历丰富的老者。拿中国地产来说，公司管理层平均年龄76岁，最年轻的都68岁，最老的则已有89岁高龄。

虽然管理层经验丰富，公司财报如此“激情”，可中国地产的表现并没能得到市场认可。

财报显示，报告期内，公司收入达1.78亿元(人民币，单位下同)，同比增长517.43%;公司净利润为1.60亿元，同比减少42.29%。

公司业绩在数值上造成如此大“反差”的原因在于，中国地产“对投资物业进行的资产重估”。

智通财经APP了解到，根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。

也就是说，在新的会计制度下，公司可以在投资物业总建筑面积不增加的前提下，伴随房地产市场的繁荣以及项目运营水平的提升，为旗下的投资物业重新估值，并把差异确认为收入。

中国地产得以持续“账面盈利”，靠的就是每年对自身投资物业的资产重估。可以看到，2018年中报，公司投资物业公平值变动高达4.16亿元，而在今年中报，该项目也有1.75亿元。而实际上，若扣除该项目对公司利润的影响，中国地产在2018年和2019年的中期净利润分别亏损了1.39亿元和1421.20万元。

此外，从近年来中国地产的业绩来看，虽然中国地产2018年净利润较2017年同比增加了26.3%，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的1/3，公司经营状况欠佳情况较为明显。

于是，对于一家业绩下滑的公司，市场反应比较“真实”。从2015年至今，中国地产股价从最高每股2.85港元大幅跌至如今最低的每股0.76港元。公司市值也从51.5亿港元大幅缩水至15亿港元上下。

不过，财务和股价数据只是中国地产的表面。其实，这家公司财报中的“细节”与背后的故事才算得上“重头戏”。

欠款未了 持地待沽

此前提到，在中国地产管理层讨论与分析中，有以下一段描述：

“好在本集团在大陆负债仅肆拾几亿银(处理已近尾声)，只是有的项目所在地政策变得太快，纯属不可控制，延误了项目开发进度”。

在这段描述中，公司提到了两件事“负债40余亿元”和“地产项目被延误”。这两件事真的有公司说的如此“轻巧”?或许未必如此。

因为在此次中报中，中国地产披露了3则重要的且与公司有关的法律纠纷。

财报显示，中国地产全资子公司上海静安协和房地产有限公司(以下简称“上海静安”)与及上海闵行协和房地产经营有限公司作为借款方与平安大华汇通财富管理有限公司签订了委托合同，借款13亿元人民币。

但是本应在2018年8月31日之前还款，但借方与平安大华达成口头延期协议，还款期限展期至2018年10月15日。随后，在12月底，平安大华于向法院提起身执行申请，要求中国地产还钱。

之所以平安大华选择在去年12月底提出让中国地产还钱，在于中国地产在当年10月12日宣布发行一项2.26亿美元的3年期、利率15%的优先票据，并于当月15日完成发行。而公司当时的发行理由正是“对本集团现有债务进行再融资”，即借钱还债。

然而，在中国地产发行成功后，并没有将这部分资金用来还贷款，并且现在在中报中表示，“由于平安大华的行为带有误导性及属不当行为，该诉讼不大可能令本集团产生任何重大损失”。因此平安大华“一怒之下”将中国地产告上法庭。

除了违约平安大华外，该公司在财报中披露了与陆家嘴信托、中建投信托之间的债务纠纷的具体情况。

(中国地产与陆家嘴国际信托债务纠纷)

据统计，中国地产目前拖欠这三家平台款项合计约40亿元人民币，但其均否认这些债务会对公司造成重大不利影响。这也就是公司在“管理层讨论与分析”中提到的40几亿元“负债”的由来。

而公司提到的“地产项目被延误”则发生在重庆。

智通财经APP了解到，2009年年底，中国地产以3170元/㎡的楼面地价，拿下在解放碑金融街核心地段的一块土地。资料显示，当时拿地的公司是重庆正天投资有限公司，为中国地产旗下子公司。根据合同规定，该地块项目应于2011年1月底开工，最终建成“重庆协和城”。

可是，在2010年正式拍得地块后，该项目的动工速度十分缓慢。

据当地媒体报道，在2010年3月，协和城第一次环评公示后，“开发商便以2010年4月申报规划局审批没有通过为由，一直没动工。”

在2012年4月，渝中国土分局甚至发函责令其尽快开工，限期三个月。然而，在当年7月，中国地产方面称，已按规定提出延期开工申请，并将继续向政府各主管部门及时汇报项目进度，由于项目开发难度较大，必要时将请求政府的支持与帮助。

于是，协和城项目“走走停停”，一晃已经10年了。期间，中国地产在2015年年报披露，重庆解放碑协和城，建筑成本为每平方米9000元，预期竣工时间为2016-2018年。

然而，根据中国地产最近的披露信息显示，解放碑协和城项目竣工状态仍为“正在兴建中”，并且预期竣工时间已延后至2020-2024年。

由于协和城项目一直未动工，因重庆市的城市品质提升行动，该项目目前已不具备建设条件。对此官方反馈称，由于该项目超过半数地下体量紧邻重庆市轨道一号线，因此项目必须在轨道保护论证通过后才能继续开挖。但协和城项目在完成部分土石方施工后，因无法取得工程规划许可证被轨道管理方叫停。

不过，这个地块虽然暂时无法开发建设但却能因为重庆渝中区地价不断增长而升值。并让中国地产最终通过重估资产确认收入。

数据显示，今年5月份，重庆渝中区商业用房销售单价已高至30000元/平，办公用房销售单价则接近20000元/平。与中国地产当年的拿地价相比，早已“天壤之别”。

实际上，除了重庆协和城外，中国地产在上海的项目同样“进展缓慢”。数据显示，中国地产旗下的上海静安区南京西路协和城地块拿地时间或可追溯至1992年。然而直到2018年，公司年报披露，该地块2期工程仍未完成，开发时长至今已接近30年。