轻资产驱动业绩增长，建业地产(00832)成功转型了么?

智通财经APP注意到，河南的“房地产一哥”建业地产(00832)近日发布了9月份的销售业绩，至此第三季度的所有销售业绩浮出水面，2019年全年业绩也出了四分之三。

公告显示，2019年9月份，建业地产取得物业合同销售额为人民币109.25亿元(单位下同)，同比增加55.1%，合同销售建筑面积114万平方米，同比增加8.1%，每平方米销售均价为9583元，同比增加43.6%。

按照业务类型划分，9月份重资产合同销售额同比增速为65.6%，轻资产合同销售额同比增速为15.1%。不过智通财经APP注意到，前九个月累计销售数据中，重资产合同销售额同比增速为20.6%，轻资产合同销售额同比增速则高达80.7%。

8月份公告显示，轻资产这一数据达到了惊人的174.2%，重资产则只有21.6%的增速，这一切都源于几年前的战略转型。

“由重到轻”，涉足省外

智通财经APP了解到，1992年成立于河南的建业地产，同其他大多数房企一样，专注于房产销售，2008年成功在香港联交所上市，迈出了资本市场的重要一步。

上市后建业地产取得了较为迅速的增长，收入规模从2008年的32亿元到2015年的首次破百亿达到126亿元，年复合增长约21.6%，不过实际上这些年的增长并非一帆风顺，而是充满曲折的。并且还有一个比较严重的问题是，销售毛利率和净利率都出现了不同程度的下滑。

也就是在2015年，在建业地产蓝海战略发布会上，建业地产董事局主席胡葆森宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”也就是开启了“由重到轻”的转型之路，才有了如今业绩公告中的重资产和轻资产收入之分。

所谓重资产也就是传统的拿地、建造、销售模式，而轻资产则主要是品牌、管理和资本输出等，可以看到轻资产的前期投入相对较少，换句话说占用资金少，有利于减轻现金周转压力。因此所谓转型，与建业地产的发展策略和现状是相辅相成的。

因为建业地产的一贯策略是扎根在河南，发展在河南。虽然河南是一个人口大省，并且当初城市化水平相对较低，但是随着城市化率的提高，以及其他“全国化”发展的地产商的进入，导致建业地产之后的发展受到挤压。

而如今距离转型开启已过去四年有余，从成绩上看只能算小有成就，2019年首九个月重资产合同销售额69%，轻资产合同销售额则占比31%，距离整体转型还相去甚远。

但是近两年建业地产其实有探索走出河南，在今年的中期业绩会上，主席胡葆森会上对智通财经APP表示，“走出河南”将采取中原建业的轻资产输出模式，在某些城市半径500公里的地方，以产品中原文化小镇进行尝试。

可见，即便是坚守了27年省域发展的建业地产，仍然难以抵挡规模扩张的诱惑。不过在现如今许多房地产商已经基本完成全国覆盖的情况下，建业地产的省外扩张之路可以预料并不好走，目前除了河南，省外也就是在陕西、湖南和海南有几块地，可见省外扩张也是小心翼翼。

现金短缺，造血能力不足

从财务数据角度看，也能理解建业地产的转型动机。从上市后的财务数据看，在2015年之前其经营活动产生的现金流很少，并且波动巨大，最多的一年是2010年的18亿，但是2015年的这一数字却达到了45亿。

虽然建业地产的在手现金是在逐年增加的，但主要还是依靠借贷。智通财经APP观察到，截至2019年6月30日，其在手现金约192亿元，但2019年上半年筹资活动产生的现金流净额就高达约76亿元，所以公司的负债水平也是逐年攀升。

据统计近五年建业地产的资产负债率已经从81%升至91%，增加约10个百分点。截至今年6月底，净负债比也达到了67.5%，处于较高水平，从现金流和负债情况看，公司的偿债压力还是非常巨大的。

再说回前九个月的销售业绩，智通财经APP统计到，前八个月合同销售额跟合同销售面积基本呈现正相关的关系，但是在9月份却出现了“背离”，主要原因是9月份的销售均价出现了明显升高，从之前的约6800元/平方米的水平升至9583元/平方米，分情况看，主要是因为重资产销售均价同比增加了52.4%至11061/平方米的水平，这在之前是较少出现的。

不过平均下来，前九个月的销售均价增幅还在比较合理的范畴，智通财经APP分析认为，由于单月销售情况收到单个项目影响的波动较大，所以这种高均价的情况可能并不会持续很久。

在今年“房住不炒”的总体基调下，实际上销售均价是低于去年同期的，这也就变相加速了其向轻资产模式的转移，但不管是转型轻资产还是走出河南，从中期业绩会高管透露出来的信息表明，其下一步走的都十分小心翼翼，如履薄冰。