新股前瞻|稳健为王的地产淘汰赛，天保集团崛起正当时

眼下已进入生存竞赛态势的地产行业，除了融资端有较大优势的头部房企外，还有部分特殊区域的地方龙头房企，依旧具备较强的增长潜力，天保集团就属此列。

智通财经APP了解到，9月主流房企销售数据近期陆续公布，超市场预期的增长正带动港股内房股板块连续回升，随着10月三季报窗口期的业绩压力，带动资金从前期大热的消费及科技类板块中逃离，目前估值水平和机构配置比例均处于低位的地产板块，已于10月初开启了回升态势，后续有望成为四季度资金配置主线。

然而另一方面，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型还是小型房企，均面临融资难、融资成本持续上涨的现状，成本超过10%以上的境外债融资已不再是行业个案。大量中小房企被迫退出市场，前期一味追求高增长的企业，许多已经陷入借高息债还旧债的恶性循环中。

不过行业高压环境过后，依旧能屹立不倒的房企反倒会受益于集中度提升和估值回归双重增效，其中除了大家熟知的头部房企外，有着产业链一体化效应加持的天保集团，在一线卫星城市土地价值凸显，尤其京津冀建设加速进一步提升土储潜力的当下，正在迎来崛起。

地产热度再起，区域龙头崛起正当时

融资渠道受限的房企正面临大量的资金压力，以致于需要借助高成本的美元债维持。智通财经APP了解到，虽然各种政策收紧，但由于在2017-18年国内资金环境收紧的时候，房企大量发行海外债来维持企业运营，目前这部分债渐渐迎来还款期。数据显示，2019年全年到期房企海外债达到2130亿元，相比去年增长24%，2020年、2021年将继续分别同比增长29.25%、12.5%至2753亿元、3097亿元，到期债额继续增加。

2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年继续上升0.67个百分点，其中境内发债平均成本虽然仅为4.80%，但能享受这部分低成本融资的多以国企、央企、大型房企为主。大多数房企难以享用境内低成本融资渠道，部分房企可选择境外上市拓宽融资渠道，但大部分房企为解燃眉之急只能被迫选择成本高得多的美元债。

2019年前三季度，企业境外发债的成本达到8%，较2018年全年上升了1.17个百分点，特别是2018年10月到2019年7月间，境外发债成本均在7.50%以上，9月单月房地产企业37.97亿美元海外美元融资，还在刷新着记录。

就9月以来的发行债券票面利率而言，天誉置业、泰禾集团、阳光集团、中粮控股融资成本均超过了10%，其中最高的天誉置业高达13%；其它诸如合景泰富（01813）、万达集团、正荣地产（06158）等房企融资成本也均在5%-9%之间。现阶段房地产行业仍为结构性调整的重点领域，预计短期内房地产行业融资政策不会有明显的放松，债务压力较大的中小房企面临的挑战还将进一步加大。

此背景下，新开工继续维持高位，房企业绩得以超出市场预期。智通财经APP了解到，由于房企拿地阶段融资渠道的收紧，导致房企的资金压力增大。在这种情况下，房企可能会加速开工现有土地储备，尽早获得银行开发贷，争取更大的资金腾挪空间，从而使得新开工可能继续维持高位。因此，行业整体全年的业绩均有大概率超预期，有望在行业预期较为悲观的当下提振市场信心，目前部分房企已披露的三季度业绩已能看出些端倪。再加上当前宏观行业均处下行周期，融资收紧背景下，因城施策调控存在着边际改善的预期，是提升行业整体估值的潜在因素，目前港股内房股板块已经重新进入上涨态势。

整体看来，虽然地产融资端持续收紧，但中长期对于行业竞争格局并不是一件坏事，其中低负债稳健运行的区域龙头房企天保集团近三年总借款利率水平仅为4.75%、4.75%和6.15%，公司本身低成本融资正支撑企业稳健发展，再加上即将登陆港股资本市场再度拓宽优质融资渠道，天保资金端的优势将进一步扩大。而与此同时，公司还有着业绩高增长的爆发力。

行情来源：WIND资讯

京津冀加速下的潜力飙升

地方龙头天保集团，历年业绩保持高增长。智通财经APP了解到，公司是一家位于中国河北省涿州市的房地产开发商，同时也是当地最大的私有建筑公司。数据显示，公司2016-2018年总营收分别录得8亿元人民币（单位下同）、12亿元以及16亿元，年复合年增长率高达41.5%；2016-2018年净利润分别录得3718万元、5934万元以及1.08亿元，年复合增长率高达70.4%。

展望未来，公司的土储升值潜力足以奠定业绩的高增长。截至2019年3月31日，天保集团拥有18项住宅物业、1项投资物业及1间酒店，其中7个项目位于涿州，13个项目位于张家口，公司所收购的土地储备也主要集中在涿州及张家口。数据显示，公司目前土地储备总建筑面积为200.8万平方米，其中3.5%已竣工物业，52.3%在建物业以及44.2%的未来开发物业，这些土储最大的特点就是位于北京周边的京津冀地区。

升值潜力巨大的京津冀，建设已经在加速。2014年，国家正式将京津冀协同发展上升为国家战略，作为与长三角一体化、粤港澳大湾区并列的国家战略，京津冀在区域发展进度和均衡性上与长三角、珠三角存在显著差异。截至2018年，长三角和粤港澳城镇化率分别达到了72.1%和72.7%，而京津冀城镇化率仅65.9%，相当长三角2010-2011年和粤港澳2007年的水平。其中，主要拖累均值的河北省城镇化率为56.4%，甚至低于全国平均的59.6%，北京和天津对周边区域经济的辐射效应明显弱于上海、深圳等城市，潜在建设空间较大。

但2016-2018年由于“去杠杆”和“环保高压”的约束，京津冀需求释放不及预期，不过在近期政策回暖支持下，京津冀建设资金环境逐步改善。2019年6月10日，中办、国办发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债作为部分重大项目资本金，并进行市场化融资，随着政策支撑力度的逐步加强，京津冀建设的资金环境得到显著改善。

因此，天保集团两大土储地区涿州和张家口，均有很大的升值潜力。同时，位于北京及雄安地区中间地段的涿州以及邻近北京的张家口，还将受益于雄安新区的大力建设，而且即将到来的2022年北京冬奥会更是会直接刺激该地区的基建项目加速进行，公司土储全面受益。并且，因为公司拥有更上游的高品质建筑承包业务，天保集团对比大部分房企还有着更大的优势。

建筑业务加持下的协同优势

物业开发的品质、开发周期以及成本因素，在协同效应下均得到最大程度优化。智通财经APP了解到，天保集团房地产开发及建设分部的协同，能够更加高效地控制房地产开发流程，使安全性及质量得到提升，公司至今没有出现任何重大的工作场所事故及死亡事故，公司品质得以保障。同时，还能避免许多不必要中间商的额外费用，有效控制建设成本，并有效缩短建设周期，而且为多个项目集中采购建筑材料，也能进一步削减成本。

与此同时，公司凭借丰富的建筑资质，还能助力物业项目的获得。由于公司能与部分当地政府机构及房地产开发商合作建筑项目，进而能促进发展于该区域的房地产开发业务。公司此前承建包括张家口张北区域若干地标性历史建筑在内的古建筑项目，由于获得国家优质工程奖，公司的房地产开发业务也成功进入了张北。目前该区域体量最大的天保新城，和即将开发的天保中都庄园项目，都得益于建筑业务。

公司自获得建筑业务的特级资质后，该业务营收从2017年12.58亿元增加31.3%至2018年的16.52亿元，2018年公司建筑承包业务新合同就已经达到19.7亿元，同比增幅高达108%。

综上来看，在行业高压环境过后，天保集团不仅能跟随行业迎来估值回升，还能凭借产业链一体化效应加持，和京津冀优质土储的升值，走出一波不一样的行情。