彩生活（01778）京东软硬资源结合 “社区+零售”模式快速落地

智通财经APP了解到，今年1月4日，彩生活（01778）与京东（JD.US）合作的京选店再增两店，不足三个月连开五店。京选店的扩张，标志着双方的战略合作进入实质性落地，且快步推进的阶段。

2019年10月18日，彩生活社区首家“京选社区会员店”在深圳宝安花样年花郡小区揭幕，并于次日开始正式营业，这是彩生活与京东在签署全面战略合作协议后线下社区零售领域迈出的第一步。该店是特供彩生活小区的会员线下零售体验空间，其中京东主要是提供产品供应链服务、日常运营，而彩生活则担当场地提供和协助的角色。

目前京选店商品主要涵盖生鲜美食、休闲食品、个人护理、居家百货、品质母婴、酒水乳饮、户外运动、数码家电、萌宠爱车等9个类别。而且京东已针对京选店新建小程序，使其同时具备线上线下售卖功能，其中线上购买的会员可选择京选店自提也可由店员送货上门。之后，京选店也会通过对社区内居民的消费习惯和过往消费数据分析，针对性提供热门单品且价格会低于京东主网站。

1月4日，彩生活社区的京选店在花样年•花好园、御景湾小区正式营业，继花郡花乡店、景尚雅苑店、丽景城店，彩生活社区在深圳开出的第四、第五家京选店。

京选店不仅3个月内实现五店齐开，且营运数据不俗。“坪效”来衡量传统零售店运营效率的重要指标，是指门店每平方米每年创造的收入。此数据越高，经营效率越高，赢利能力也越好。

据了解，传统线下便利店坪效是 1.5万元，而最早开业的花郡花乡店开店首月的坪效为22万元，采用社区外围店铺、小店入驻的模式，在不到10平的商铺中充分利用线上资源，产生了远高行业的坪效。双方推出了联名卡，作为正式推会员前的预热，四天在花郡花乡社区发出1200张联名卡，年后会在其他小区发出。

彩生活、京东联手的京选店快速落成和效果理想，不仅是双方合作的再进一步，其背后有着“社区+”这一新崛起的风口在推动，更是软硬资源结合、协同互动的结果。

“社区+”模式正不断被验证

在新零售业态不断摸索的途中，“社区+零售”商业模式的可行性和价值正一步步被验证。智通财经APP了解到，近年来网络流量红利的消退使得一众互联网消费企业不断寻找新的有效流量，而拥有房产的中产社区流量，是消费能力高且消费者画像清晰的群体，社区场景因此成为互联网消费企业纷纷开始争取的一块风水宝地。社区流量的运用和改造，或将成为未来流量入口第一线的竞争风口，社区服务领域的可挖掘价值也将进一步提升。尤其在“社区+零售”的线下模式中，由于是以满足消费者便利性需求为核心，因此相比于传统电商、大卖场和农贸市场，消费者是愿意为有温度的服务和商品支付溢价。

此前在2017年消费复苏环境态势中，盒马、超级物种、网易严选、小红书、便利蜂、无人货架等一众依附社区环境的新零售模式出现了，不过其更多体现在消费升级的趋势上，然而在经历2018年二季度以来的消费环境转弱后，生鲜食品、日常用品等刚需、高频消费品凭借强防御性脱颖而出，渐渐成为了资金重点关注的对象。2019年以来，行业内主要参与者盒马与永辉超市也在迭代新模式，其中盒马推出盒马菜市、盒马mini、盒马小站等多种更小型的业态，均是为了更加贴近社区生态，永辉也在大力拓展同类型的永辉mini。

此背景下，坐拥业内最大物业管理规模的彩生活，正是互联网零售巨头们期待合作的对象。

牵手互联网巨头持续挖掘“社区+”

物管公司是“社区+”模式开展的重要一环，而彩生活拥有行业第一的规模优势。智通财经APP了解到，物业管理公司因近距离接触业主及其核心资产，掌握了大量的核心数据，由此衍生出的增值运营工具及模式，涵盖周边商圈、便民服务、健康养老等衣食住行各类消费，未来可以运用大数据为业主提供精准服务，营造便捷、舒适的社区环境。因此“社区+”模式的开发绕不开物管企业，而截止2019年6月末，彩生活总平台服务面积同比增长23%至12亿平米，其中合约管理面积同比增长16%至5.6亿平米，合作及同盟面积同比增长29%至6.4亿平米，在行业内具很大话语权。

互联网巨头战略入股彩生活，联手挖掘“互联网+社区”模式潜力。彩生活此前已分别与京东、360达成合作协议。彩生活以每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万、2296万股新股份，涉及金额分别为3.71亿元港元和1.2亿港元。交易完成后京东将持有彩生活已扩大股本的5%，360持有比例将从此前的1.54%增至3.05%。京东此次入股，一方面体现了对之前和彩生活合作的认可，另一方面则是为彩生活的社区资源预付“定金”。

软硬结合“社区+”深度联动运营

在“社区+”的这条的大河上，奔着那盈利的彼岸，各方真是八仙过海各显神通，孜孜不倦探索着。目前“社区+零售”的业态模式层出不穷，而彩生活和京东的合作与其他模式不同在于，它并非把社区单纯当成一条流量渠道，而是真正把社区的资源利用起来。看似一个简单的社区小店，里面却大有学问。

由于所有“社区+”业态的人工和租金费用都是刚性的，而且社区业态的面积一般有限，再加上客单价普遍不高，因此盈利关键在于供应链和运营能力，不具备盈利能力的企业很难形成持续盈利和规模发展，流量可沉淀的价值就很少。

京选店模式中，“社区+零售”强强资源结合，将有助于彩生活线下社区和京东线上平台形成协同效应。京选店为京东提供了“社区+零售”的场景试验田，也可助彩生活提高线下物业服务的满意度。

京选店一方面由彩生活提供场地，在刚性租金费用方面有优势。据彩生活内部人士透露，未来慢慢成熟后，将考虑把京选店内置到彩生活小区物管处。若实现，租金优势将进一步放大。此外，彩生活员工还可以通过参与本小区京选业务的运营，获得额外兼职收入的同时提高员工满足感。而目前，花好园店、御景湾店、丽景城店便是将自提点设置于物业管理处内部，利用物业管理处闲置空间。除此之外，还有更多“硬”资源将陆续被挖掘。

同时，双方手上那些“软”资源也可互动。京东强大的供应链以及后备支撑的大数据分析服务，能够持续提高坪效，因此京选店盈利能力有一定保障，持续性盈利加规模扩张优势，未来将是又一个大型的价值流量池。

智通财经APP了解到，开设京选会员店只是第一步，公司未来将打通京东和彩之云后台，打通会员体系，实现京东京选平台和彩之云平台的互相导流。双方会合作进行大数据分析，希望以京选业务为基点，让京东Plus会员体系和彩之云平台的打通。这对于彩生活住户，不仅可享受京东特供的高品质商品及专属福利，双方通过数据分析的合作，还能通过精细化运营，根据用户需求进行反向定制，多重举措来提升住户满意度。

随着京选会员店的壮大，商业模式的完善，京东和彩生活之间其他的“社区+模式”（例如社区+物流）带来更多的想象空间。

综上来看，彩生活与京东战略合作后的“社区+零售”线下模式的强势推进，不仅有望在风口市场中抢占先机，为公司盈利提供新驱动，更能达到线下线上联动效果，推动各自企业原有业务品质的提升，属于多方共赢的举动。