时代邻里（09928）：一则盈喜吹来的风

全年利润增幅不低于80%的盈喜刺激下，时代邻里（09928）股价两日被拉回高位。

智通财经APP了解到，作为物业服务行业综合实力排名第11位的时代邻里，2020年2月10日就上市后首份全年业绩成绩单发布盈喜，公告称受益于公司管理物业建筑面积增加，再加上物业管理服务及非业主增值服务收入增加，公司截止2019年12月31日的扣除上市费用的股东应占利润录得大幅增加，增幅不低于80%。

受此消息影响，盈喜发布当日股价大幅上涨10.98%，当天共计8880.8万港元资金涌入成交近1660.5万股，量能较前一个交易日放大3.8倍；2月11日，时代邻里开盘后继续冲高，盘中最大涨幅达5.94%，5.87港元最高价离前高5.91港元仅一线之隔，收盘涨幅定格在4.32%。

行情来源：智通财经

登陆公开资本市场不到两个月的次新股时代邻里，目前股价再度冲回高位，综合公司自上市以来的曲折走势以及当下物管行业的多空因素对垒，其后续表现仍将在曲折中前行。

隐忧重重，负债颇高

隶属热门板块上市的时代邻里，上市首日跌破发行价略显尴尬。智通财经APP了解到，自2014年彩生活（01778）率先以物业标的身份登陆港股资本市场后，物业股上市步伐开启了加速态势，从当初一年零星两家上市到2018年已经是雅生活服务（03319）、碧桂园服务（06098）、新城悦服务（01755）、佳兆业美好（02168）和永升生活服务（01995）五家同步登台竞技，而2019年又有奥园健康（03662）、鑫苑服务（01895）、蓝光嘉宝服务（02606）、保利物业（06049）、时代邻里（09928）等共计8家企业参与其中。随着共计19家物管企业的加速独立上市，其商业模式得到了市场较高的认可，但是资本选择的分化也随之出现了。12月19日保利物业首日就录得29.2%的夸张涨幅，而一同上市的时代邻里冲高回落出现了破发景象，12月20日保持继续下行态势。

毛利率水平下滑叠加利润增速放缓，引发了市场较大的担忧。智通财经APP了解到，公司于2016-2018年实现年度营业收入分别为3.73亿元人民币（单位下同）、5.19亿元、6.96亿元，年复合增速为36.6%；实现净利润0.2亿元、0.34亿元、0.64亿元，年复合增速为78.8%；不过2019年上半年公司营收在同比增长48.15%的基础上，毛利实现1.23亿元，46.23%的同比增幅低于营收增长，毛利率水平由过去三年的连年提升转为同比下滑0.3个百分点至26.9%，50.7%的净利润同比增速也大幅低于2017年、2018年的70%、88.24%。

盈利之外，公司的高负债问题同样受到市场关注。智通财经APP了解到，招股申请书显示，公司于2018年5月18日和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券，该资产抵押证券期限为1-8年，以年利率6.5%-7.5%计息。这是由广州市时代控股提供担保，并由若干应收贸易款及公司部分在管物业的物业收取权作为抵押。公司明确表示，这笔巨款以同样的年利率和同等总额借给母公司时代中国控股（01233），截止2019年6月底已偿还本金1.49亿元。据悉，输血母公司的同时，公司自身就一直保持着高负债率，2016年至2019年上半年分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。相比于上市前十家物业企业资产负债率普遍维持在80%以内而言，时代邻里负债率水平足高出了不少。

盈利能力、负债问题压顶的时代邻里，上市首日与其他热门物业落差极大的表现其实不难理解，公司于2020年初迎来了首个转机。

集团订单签订，带来首个转机

与母公司订立总协议后，时代邻里股价迎来大幅上涨。智通财经APP了解到，时代中国控股1月9日发布公告称，公司2019年12月3日与时代邻里订立总协议，据此时代邻里同意向集团出售电梯，并提供该等电梯的配套安装、维护及维修服务，包括但不限于集团所开发物业的设备销售、安装及维护服务，期限自上市日期起至2021年12月31日止。截至2021年12月31日止3个年度各年，集团就提供设备销售、安装及维护服务须向时代邻里集团支付费用的年度上限将分别不会超过3070万元、6620万元及9570万元。

与母公司达成的订单，首先会直观带来营收和利润的增长，而且根据行业普遍情况来看，由于分拆物管公司的估值较高，母公司会将更多利润放在物管企业身上，因此该订单利润率水平无须过多担心。其次，公司毛利率水平下滑的问题也将有所缓解，据了解公司2019年上半年毛利率水平下滑最严重的是其他其他专项服务，资料显示该业务毛利率减少主要的原因之一就是公司优化电梯服务业务模式导致电梯服务收入减少，因此随着暂停业务恢复以及公司高利润水平的订单执行，公司该部分业务毛利率有望较大幅度提升。

受此消息刺激，时代邻里股价于1月9日、1月10日接连录得7.07%、9%的单日涨幅，两日共计2.6亿港元成交额也呈现大幅放量态势。不过随后受累于公共卫生事件，公司股价又一次陷入大幅波动状况。

外围不济，股价起波澜

短期业绩影响确定，股价再度下行。智通财经APP了解到，春节突发事件对物业公司的影响主要集中在两方面，首先是基础物业服务业务的成本端上升，其中最主要的是在岗人员工作量增加带来的人工成本提升，受返乡影响轮岗人员不足在岗人员工作时长增加造成部分薪酬补贴影响，再加上防护、消毒器具设施的成本费用，物业整体成本有所上升。同时，目前房地产开发短期也因关闭售楼处、在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等受到一定影响，与之相关的非业主增值服务将会下滑。因此自1月21日起的8个交易日，时代邻里股价录得-16.84%的累计跌幅。

不过，对于物业公司而言此次突发事件也有不少正面效果。智通财经APP了解到，克尔瑞物管近期做的调查问卷表明，98.19% 的受访者认为物业服务企业在事件过程中扮演重要角色，8 成业主对于物业服务企业的付出极为认可，同时绝大部分小区没有物业服务企业的受访者表明了对物管服务的需求。业主、物管公司之间的关系问题，一直都是业内长期存在的难题，而在处理此次突发事件过程中，物业服务明显增强了业主的认同感和粘性，将有利于后期物业费收缴及增值服务的开展。

之后就是盈喜公告的发布，扣除上市费用的股东应占利润录得增幅不低于80%，不仅意味着公司利润增速回归到2018年的高位，更表明下半年的利润增速要显著高过上半年，这让市场对时代邻里业绩增长放缓的担忧大幅减少，从而引发资金入驻将公司股价推回高位。