423亿！黑石(BX.US)正式买下英国最大学生公寓集团，成交价刷新英国历史纪录

本文来自公众号“英伦投资客”。

继宣布动用140亿美元沙特资金投资英国基础设施后，黑石(BX.US)在英国又出重磅大手笔。

2020年2月26日，美国基金巨头黑石宣布以46.6亿英镑(约423亿人民币)的价格，正式收购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓(IQ Student Accommodation, 简称IQ)。

这是英国有史以来成交金额最大的私人房地产交易。

市场普遍认为，黑石对IQ这笔破纪录的交易反映了资本市场对英国学生公寓资产的看好。

黑石斥资47亿英镑，创纪录买下英国学生公寓集团IQ

值得一提的是，IQ在2018年9月传出要出售时的估值还只有35亿英镑，但最终黑石却付出了46.6亿英镑的价格才买下IQ。

这意味着该资产在17个月内就涨了33%，与此同时同时还一直在产生稳定的租金收益。

交易细节方面，黑石本次是通过旗下的黑石房地产合作伙伴欧洲四期基金(Blackstone Real Estate Partners Europe VI Fund)进行的投资。

在交易完成后，黑石将会获得高盛持有的70%股份，以及第二大股东英国慈善基金会Wellcome Trust持有28%股份，而剩余的2%仍由Greystar持有。

换句话来说，黑石已经拿下了IQ一共98%的股权。

对于这笔刚刚完成的交易，黑石集团欧洲房产业务负责人James Seppala表示：

“这笔交易证明了我们对英国的长期信任，也是我们在英国投资高质量资产战略的延续。”

“英国高等教育在全球享有盛誉，因此我们很高兴将资金投入到IQ来支持它进一步发展，并继续为全国各地的学生提供高质量的住宿。”

黑石集团欧洲房产业务负责人James Seppala

对于把资产出售给黑石，高盛董事总经理Richard Spencer也表示：

“在我们持有期间，IQ已成为英国高质量学生公寓的领先供应商。”

“IQ公司对客户服务的重视以及在平台的持续投资，使它成为行业中的佼佼者。”

Wellcome Trust投资部门首席执行官Peter Pereira Gray也表示：“在于高盛合作期间，IQ已经成长为英国最好的学生公寓之一，我相信在新东家的领导下，IQ将会继续为客户提供出色的服务和体验。”

击败中投等其他投资者，黑石终于如愿以偿

黑石对IQ的收购，要从3个月前那场竞争激烈的竞购开始。

2019年12月8日，黑石宣布出价40亿英镑竞购英国学生公寓集团IQ。

参与竞购的除了加拿大房地产巨头Brookfield以外，还有中国主权财富基金中国投资有限责任公司(CIC，简称中投)。

在当时，作为IQ第一大股东的高盛除了在寻找买家，还考虑把IQ放在伦敦证券交易所IPO。

不过最终事实证明，高盛的第一选择还是将IQ直接出售，毕竟IPO需要的流程更多。

而在四个月前，据《金融时报》预估，IQ学生公寓集团旗下资产组合价值约为35亿英镑，到2020年市值会进一步升高到40亿英镑，这也是此前英国媒体曝出的各大公司给IQ开出的竞标价。

不过，黑石最终斥资46.6亿英镑，超过6.6亿的溢价买下IQ，足以说明英国学生公寓的吸引力。

英国IQ有何魔力?

住过英国学生公寓的读者，可能对IQ有所耳闻。

从市值上看，IQ是英国排名第一的学生公寓集团;即便从床位数量上看，IQ也仅次于Unite Students，排在第二位。

官网显示，IQ的学生公寓遍布英国27个城市，共有67栋学生公寓楼，持有近2.8万个床位。

此外，IQ还在持续扩张，未来将新增近4千个床位，对于现有的学生公寓，IQ还规划了2100万英镑的年度翻新计划。

IQ学生公寓分布图

IQ目前旗下有83%的学生公寓位于罗素大学集团(Russell Group)所在的城市。

罗素大学集团共包括24所学校

在英国房价最高的伦敦，IQ持有至少14栋学生公寓大楼。

IQ在伦敦持有的学生公寓

从报表上看，IQ之所以受到黑石的青睐，主要来自于其强劲的现金流和资产升值能力。

据IQ2017-18年报披露，公司去年年收入高达2亿英镑，对比前一年增长了29%。

在资产增值方面，IQ总市值同比前一年增长了34.6%，租金方面则上涨了4.7%。

IQ极其漂亮的财报数据，完全碾压了其它英国房地产资产在近两年的投资表现，远超包括写字楼、酒店、联合办公空间等资产在内的地产类别。

供不应求的英国学生公寓市场

在财报中，我们留意到了一个相当亮眼的数据，IQ的学生公寓拥有高达98%的入住率，仅有的空置期来自于暑假期间改作酒店用途时，极其短暂的空置。

这一数据反映出英国学生公寓的供不应求。

以伦敦为例，上一学年伦敦市政府统计在伦敦共有约30万名学生，但在伦敦却只有82,500张学生公寓床位，比例为3:1。

这意味着三个伦敦留学生中，只有一个人能住上学生公寓，其他两个人则要到校外租房住。

除了供给端的严重短缺，需求端的强劲增长也进一步造成了供不应求。

英国脱欧过程中，其留学产业不但丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。

事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只是国际留学生中的少数，非欧盟学生才是英国留学的主力。

最新数据显示，自从2016年脱欧公投以来，欧盟学生申请英国大学的数量稳步不前，甚至在英国大学的接受数量上出现了大幅下降。

对比之下，非欧盟国家学生近三年来增长势头非常迅猛。

英国大学申请者数量变化(红色为非欧盟，蓝色为欧盟，橙色为英国)

英国大学接受国际学生数量(深色为非欧盟，浅色为欧盟)

在所有非欧盟国家中，中国留英学生数量增长的最快。

英国高等教育统计局(HESA)的最新数据显示，目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。

英国大学本科通用申请系统(UCAS)发布的最新数据也显示：

“2019年申请英国本科的中国学生，同比去年猛增了30%，达到了19,760人。”

除此之外，英国文化交流协会近期公布的最新留学数据也显示：

在最近六年，中国地区留学英国人数呈现出持续增加的趋势。

2018年，英国对中国签发了9.9万个T4学生签证，截止2019年9月底，英国签发了119,697个T4签证，与去年同期相比增长了21%。

简单总结来说，包括中国学生在内的非欧盟留学生的强劲增长，进一步增加了对英国学生公寓的需求，导致出租率居高不下，学生公寓租金水涨船高。

而这，也是黑石出手买下IQ学生公寓集团的最主要原因。

英国学生公寓投资回报几何?

数据显示，近年来英国学生公寓租金每年平均上涨3%，因而受到英国本地基金和国际财团的强烈追捧。

图为英国各地区学生公寓的租金回报率

上图看出，越中心的地段投资回报率越低，但流动性更好，伦敦一区二区学生公寓的年租金回报率约为4.5-5%;英国二三线城市的学生公寓因为投资额较低，年租金回报率可以达到8%，甚至10%。

正是因为理想的投资回报率，过去2年里，英国学生公寓市场的总投资额都超过了100亿英镑，连续刷新历史新高。

图为英国学生公寓市场的四大投资来源

上图显示，英国学生公寓的资金主要来自于主权基金、私募基金、机构投资者、房地产投资信托等，其中海外投资者占了很大的比例。

英国学生公寓投资者按国籍排名

从排名上看，目前以黑石为首的美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一，甚至超过了英国本土投资者，新加坡、中东、加拿大、中国香港投资者紧随其后。

除了学生公寓，精明的黑石趁着脱欧还在英国买了什么?

1. 英国铁路桥洞物业(Arches)

2018年9月10日，黑石打败了李嘉诚等其他竞标者，斥资14.6亿英镑(约130亿人民币)，从英国国家铁路公司(Network Rail)手中买下了英国铁路桥洞物业(Arches)。

黑石买下的资产包由约遍布全英各地的5200处物业组成，大部分是铁路车站的桥洞，目前多被出租出去用于零售、办公用途。

部分位于伦敦的桥洞物业

虽然名义上是桥洞，但这其实就是商业地产，带有长期租约和稳定现金流，非常符合黑石重仓优质房地产的思路。

英国桥洞物业

2. 默林娱乐集团

除了桥洞物业，黑石在脱欧期间还拿下了英国的娱乐产业巨头。

2019年6月28日，美国黑石联手丹麦乐高家族、加拿大养老金CPPIB，斥资60亿英镑(约531亿人民币)，买下了英国最大的休闲娱乐公司默林娱乐集团(Merlin)。

英国默林娱乐集团是全球第二大的旅游景点运营商，拥有2.8万名雇员，在全球25个国家拥有130多个景点。

我们耳熟能详的乐高乐园、伦敦眼、杜莎夫人蜡像馆等标志性景点，都在默林手中。

3. 英国工业地产资产包

在收购默林之前，黑石还顺手花了3.2亿英镑(28亿人民币)，买下了英国工业地产资产包。

该资产共包括40个工业物业(工厂)，面积高达450万平方英尺，大部分位于英国西北部和中部。

英伦投资客写在最后

总结来说，从上面所列出的一系列案例来看，作为全球最大的私募基金公司，“资本之王”黑石还是很看好英国资产的长期投资价值，而且已经趁着脱欧来英国收购了不少优质资产。

而对于刚刚买下的英国学生公寓资产，黑石最看重的其实是脱欧后租金支付能力强的国际留学生(特别中国留学生)猛增的红利，所以即便需要支付高额溢价，黑石也一定要拿下IQ。（编辑：罗兰）