SOHO中国(00410)私有化落幕 潘石屹为何要执意离场？

本文来自微信公众号“观点指数”。

私有化这股风愈演愈烈。在会德丰(00020)私有化实锤之后，又一家房地产企业或进行私有化。

3月9日消息，黑石集团(BX.US)正与SOHO中国(00410)就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。

这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。该股周一收盘报2.98港元。

有投资者分析称，在港上市的内地公司定价权被外资控制，不能完全体现其价值，回归A股和私有化是不错的选择，当前SOHO中国股价亦然，市值远远低于账面净资产。根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。

消息续指，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元(约合47亿美元)，投资资产价值为87.8亿美元。

目前，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，而他们计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。

受此利好影响，SOHO中国当日股价大涨，随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。

观点地产新媒体梳理发现，“股份流通量较低”、“股价大幅低于净值”、“融资困难”、“远离资本市场影响”、“回A诉求”等是私有化的高频原因，此次私有化也多与此有关。若这一消息坐实，潘氏夫妇“落袋为安”的同时，也为其股东提供了一个溢价退出的机会。

潘石屹似乎真的要退出离场了。毕竟，如果还要继续做房地产生意，上市平台不能丢。

其实，在2019年项目出售传言之后，就有潘石屹将私有化SOHO中国的传言。2019年10月消息，SOHO中国计划至少出售其北京、上海9栋写字楼中的8栋，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈，首批出售项目价值高达30亿美元。

当时涉及到的买家，正是此次消息中将私有化SOHO中国的黑石。其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

黑石与SOHO中国渊源颇深。观点地产新媒体了解到，有着“PE之王”之称的黑石集团，近30年来地产板块的年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走时任SOHO中国总裁的阎岩，加入公司亚洲房地产部出任董事总经理。

上述三个项目外，SOHO中国还有五个意向在售项目，分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。八个项目总价值500亿元-600亿元。

在此之后，无论是公告中的说辞，亦或是潘石屹在公开市场的回应，都没有对上述消息作出否认。

消息当天，SOHO中国股价上涨17.9%，收于2.7港元，PB从0.3涨到了0.35。有业内人士称，如果公司的物业资产全部换成了现金，公司的估值必定大幅上涨，因为现金的部分给1倍PB才是合理的。

从资产标的来看，SOHO中国传闻出售的8个项目均为位于北京、上海位置较好的写字楼项目，这都是外资眼中的优质资产，而当时正在建设中的丽泽SOHO，不在出售范围。

根据SOHO中国中报，截至2019年6月，SOHO中国的总资产为688.98亿元，持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO，出租率都达到95%，一年的租金收入大约约15亿元。

所以，卖了8个核心项目后的SOHO中国还值多少钱?有业内人士分析，主要是丽泽SOHO及分红。

数据显示，SOHO中国现金及存款265.39亿元，剔除现金，净资产为40.76亿元，港股给SOHO的估值PB在0.3-0.7之间，取中间值PB=0.5计算，剩余的净资产可得市值20.38亿元，加上现金，该公司公允价值285.77亿元，或317.52亿港元，对应每股6.11港元，与如今私有化报价每股6港元相若。

那么，潘石屹为什么执着离场?理性的数据告诉我们，这笔买卖划算。观点地产新媒体了解到，2018年，该公司经营业务产生现金13.83亿元，减利息净支出8.09亿元，减所得税支付2.12亿元，经营活动净现金流3.62亿元，回报低至约0.6%。

不仅回报率低，商办生意同样难做。“中国租金回报率我都不好意思说。”11月28日，一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而我国的租金回报率偏低，只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢?”

潘石屹不止一次表示这种生意确实很难做。以往“狼性”的他如今也更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他近期发布的微博中中，关于编程、关于摄影，还有一些吐槽。但是，外资对中国的大宗交易市场热度却很高，尤其是上海和北京。第一太平戴维斯发布的《2020年中国房地产市场展望》报告中显示，2019年，全国大宗交易总成交额为人民币3，170亿元，同比下降13%。

其中，一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。来自境外资金收购占比超过40%，同为近五年来最高。

潘石屹要退场的征兆早已出现。在2019年6月，潘石屹拿出价值78亿元的销售房源推售;9月30日，SOHO中国在公告中披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位;10月22日，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有 11个项目打包卖给筑梦之星。

与此同时，潘石屹却开始密集注册海外公司。企查查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

其实，潘石屹在海外投资并不新鲜。长期热衷于购置海外物业。2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。（编辑：孟哲）