蓝光嘉宝服务(02606)2019年财报解读：盈利能力继续增强，在手现金同比增逾5倍

3月20日晚间，蓝光嘉宝服务(02606)交出了上市后的第一份成绩单。

业绩报显示，2019年蓝光嘉宝服务实现收入21亿元人民币(单位下同)，同比增长43.4%;毛利率为36.2%，同比增加3个百分点;净利润4.44亿元，同比增长49.6%;公司拥有人应占利润约为4.3亿元，同比增长约48.5%。每股基本盈利3.1元，拟派末期股息每股0.97元，这是蓝光嘉宝服务上市后的首次现金分红，总金额约1.73亿元，占税后归母净利润比例40%。

蓝光嘉宝服务过半收入来自物业管理服务，其次分别是咨询服务及社区增值服务。2019年，物业管理服务产生的收入同比增加约26.6%至11.39亿元，主要由于公司通过管理母公司开发并交付的物业、收并购拓展、与第三方物业开发商战略合作、招投标、与业委会订立服务合同等多种形式扩展业务。

期内，公司在管建筑面积同比增加约18.3%至7170万平方米。平均物业管理费与2018年持平，来自母公司蓝光集团和独立第三方开发的住宅物业项目平均物业管理费分别为2.4元/平方米/月、1.6元/平方米/月，得益于高服务满意度及对收缴率的严格考核力度，物业管理费收缴率同比提升5.4个百分点至88%。

咨询服务收入增速最快，同比增长121%至5.11亿元，主要由集团提供服务的项目增加所驱动。社区增值服务收入为4.49亿元，同比增长约34.9%，增速快于物业管理服务，主要由物业管理服务规模增加的同时，为业主提供的服务更加丰富。

在这份年报中，最突出的亮点是毛利率显著提升。据智通财经APP了解，蓝光嘉宝服务的毛利率水平略高于行业平均水平，在此基础上，蓝光嘉宝服务的毛利率水平继续提升，由2018年的33.2%增加至2019年的36.2%，主要由于咨询服务及社区增值服务占比提升。毛利率的增加，也推动公司净利润的增长，净利润率由20.3%上升至21.1%。

在手现金充裕 外拓能力持续提升

蓝光嘉宝服务2000年成立于成都，2019年10月在香港上市，近20年来在“1+1+N”战略布局下，公司飞速发展，业务版图从四川省扩大到西南地区，继而延伸至华东、华南等地，目前在全国69个城市拥有477个在管项目，2019年末在管建筑面积为7170万平方米，同比增加18.3%，合约面积达到约1.17亿平方米，同比增加58.8%，未来发展势头强劲。

实际上，过去几年，随着在管建筑面积的拓展，蓝光嘉宝服务一直保持快速增长。高增长背后，一方面是母公司蓝光发展规模扩大，短短三年时间内，蓝光发展实现合约销售额从三百多亿到千亿的跨越，交付的合约面积不断转化为蓝光嘉宝服务的物业管理面积，从而推动公司业绩增长;另一方面，更强劲的驱动力来自其外拓能力，这也是蓝光嘉宝服务与其他物业股的不同之处。大多数物业管理公司的管理面积主要来自背后母公司，而蓝光嘉宝服务主要来自独立第三方，对母公司的依赖程度相对较低。

数据显示，公司来自第三方开发商的在管面积由2016年末的约540万平方米增加至增长至2019年末的4261.1万平方米，复合年增长率为99%，快于同期其来自母公司的在管面积增速。

截至2019年末，蓝光嘉宝服务来自第三方物业开发商的在管建筑面积占总在管建筑面积的59.4%，较2018年末的55.8%有所提升，而来自蓝光集团的在管建筑面积占比则降至40.6%。

据智通财经APP了解，2016-2018年，蓝光嘉宝服务先后收购了国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立及成都全程等六家物业管理企业。2019年，公司又新收购了江苏常发、浙江中能。

截至2019年末，公司现金及现金等价物为19.63亿元，同比增长5.39倍，充裕的在手现金为后续的收并购奠定了基础。

过去几年地产行业保持着较快增长，由于房企合约销售与交付并转化为物业在管面积存在时间差，未来1-2年将迎来物业交付的高峰期，这将加速合约面积转化成在管面积，且目前物业行业集中度仍比较低，这对于蓝光嘉宝服务来说无疑是重大的机遇，凭借较突出的并购能力，及充裕的现金流，预计公司能够持续保持目前的增长水平。

物业股热门逻辑不改 蓝光嘉宝服务投资空间大

目前，物业股具有抗周期属性，受经济波动影响较小，在经济低迷的环境中更应享受溢价。更何况，从房屋竣工数据看，2020年有望迎来竣工交付大年，物业行业高确定性增长的逻辑依然没有改变。今年以来，港股物业板块也延续了去年的强势，虽然受市场情绪影响，3月上旬有所回调，但与大盘相比仍体现了较强的抗跌性。

在上月发布盈喜之后，上市仅5个月的蓝光嘉宝服务凭借稳健的基本面、强大的增长潜力获得华泰金控、花旗、JP摩根等多家机构看好，纷纷给予“买入”或“增持”评级。花旗表示，蓝光嘉宝服务是西南地区领先的、四川地区排名第一的物业服务公司，拥有强大的并购渠道，深耕策略促进了公司的品牌认知度和市场方面的扩张。

在2019年，蓝光嘉宝服务客户满意度创下新高，于盖洛普满意度调查达到95分，同比增幅达17.2%，物业管理费收缴率同比提升5.4个百分点至88%。

JP摩根认为，蓝光嘉宝服务具有强大的再投资潜力，是其首选股票之一。长期看来，蓝光嘉宝服务的综合上升趋势明显，增长路径清晰，未来增长动力强劲，成长性可期。

值得关注的是，此前JP摩根曾出研报指向将蓝光嘉宝服务目标价调为70港元/股，同时还存在59%的上涨空间。而就在蓝光嘉宝服务公告2019年度业绩发布当晚，JP摩根发出研究报告，维持此前对嘉宝的“买入”评级，维持首选推荐，坚定公司目标价为70港元。

截至发稿前，JP摩根已将蓝光嘉宝服务目标价提高至72港元/股。