强劲现金流的背后，中电光谷(00798)轻资产运营成效显著

3月25日，中电光谷(00798)交出了“新增长期”第一年的业绩答卷。

据财报显示，中电光谷2019年的收入约为33.77亿人民币，同比增长12.5%;公司持有人应占利润为5.69亿元，同比增长5.18%。

收入、利润稳步增长的背后，得益于中电光谷“一平台两方法论”战略的落实。中电光谷以“产业资源共享平台”为核心，通过“系统规划方法论”为客户提供有价值的解决方案，并通过基于数字化园区系统的“综合运营方法论”实现各业务单元间的相互协同赋能，共享资源，创造新价值。

该战略推进的效果在各项业务的发展上也有所体现。报告期内，中电光谷产业园空间租售的收入为18.81亿元，同比增长约2%。而产业运营服务的收入则从2018年的11.55亿上升至14.96亿元，同比增长近30%。其中，设计与建造服务、物业管理服务的表现亮眼，该两项业务的收入同比增长分别为44%、21%。

值得注意的是，中电光谷的业务结构进一步优化。2019年时，产业园运营服务以及园区物业租赁的收入占比合计为50.4%，较2018年时的44%有明显提升。可见，轻资产的产业园运营服务已成为了中电光谷业绩的核心支柱之一，内在价值已产生裂变。

得益于业务结构的改善，产业园运营服务为中电光谷带来了强劲的现金流。据智通财经App了解，2019年时，中电光谷经营活动产生的现金流量为净流入约3.9亿元，而2018年时则流出3.54亿元。经营性现金流的明显改善，降低了经营风险，抵抗环境波动的能力有所增强。

而从中长期看，中电光谷的发展值得期待，其业绩有望保持稳步增长。其背后的逻辑包括以下三点：其一，产业园空间租售业务有土储保障。据财报显示，截至2019年12月31日，中电光谷在成都、长沙、上海、宁波、洛阳等多个城市拥有产业园用地储备约596.5万平方米。如此多的产业园用地储备，为产业园空间租售业务的发展提供了坚实基础。而在产业园空间租售业务发展的同时，也将为运营服务带来新的业务增量。

其二，随着转型变革的深入，中电光谷的产业园运营服务逐步获得市场认可并实现了高速增长。2019年时，中电光谷新增签约76亿人民币，其中产业园运营服务签约55.98亿元，占总签约金额的73.6%。

其三，中电光谷“一平台两方法论”战略的持续推进将逐渐加强公司的核心竞争力。中电光谷并非只是产业园区开发运营集团，产业资源共享平台的打造将使其成为“创新生态”的构建者，“系统规划”和“综合运营”的方法论能让全产业链相互协同，从而发挥集团资源的最大价值。

但从资本市场对中电光谷的估值来看，市场对中电光谷的认知仍停留在产业园区开发，并未对产业园运营服务的快速发展给予重视，忽略了轻资产、高弹性的产业园运营服务对公司内在价值的提升和现金流的改善。

截至目前，无论是从PE、还是从PB指标上看，中电光谷的估值都处于极低的水平。智通财经App发现，中电光谷目前的PE(TTM)仅4.1倍，与十分接近历史最低水平的3.5倍。而PB为0.35倍，已是中电光谷历史水平的最低位。显然，该公司的估值已进入了底部区域。

历史PE估值变化(来源wind)

历史PB估值变化(来源wind)

且中电光谷当前的股价已消化了疫情对公司业务经营的影响，全国复工大潮逐步拉开，中电光谷的经营也陆续恢复。随着业绩的增长以及市场对估值的修复，中电光谷有望迎来戴维斯双击。