跻身千亿行列后，美的置业(03990)还有哪些筹码?

2019年，国内房地产行业整体继续降温。其中，全国商品房销售面积约17亿平米，同比下降0.1%，销售金额约16万亿，同比增长6.5%，销售均价为9310元/平方米，同比增长6.6%。由此，常年以面积、售价双增长驱动的地产行业在资本寒冬之下转为单一的售价增长。

然而就在这一年，美的置业(03990)向市场给出了不同的答案，跻身千亿行列。其中，公司实现收入37%的增长;毛利达130亿元，同比增长32%;实现核心净利润约42亿元，同比增长27%;股东应占利润同比增长34.15%。在这场逆势翻盘中，美的置业做对了什么?

高质增长累积充足现金流

2019年，美的置业整体业绩实现持续稳健增长，实现全年营收突破400亿元达到411.4亿元，同比增长37%;净利润同比增长32%至43.27亿元。205-2019年间，公司营收实现年复合增长率达49.15%;净利润实现年复合增长率达83.27%，增速处于行业领先水平。

从营收结构来看，公司业绩的增长主要来自于物业开发及销售业务，业务收入较2018年同期增长36.58%至404.3亿元，成为助推美的置业加入千亿房企的利器。

智通财经APP了解到，2019年，美的置业实现全年合约销售额1012.3亿元，同比增长28.1%。公司在行业转向均价单一增长驱动的背景下，实现销售均价与销售面积的双双增长，则是推动公司业绩增长的源动力。

值得一提的是，美的置业从2015年的111亿元规模到跨过千亿门槛，仅用了短短4年时间，2015-2019年复合增长率达73.78%，这一增速在行业中堪称卓尔不群。

除此之外，公司也在过去一年中持续提升资金管理能力，强化造血。2019年，公司实现净负债率89.0%，同比下降8个百分点，也是今年来连续第三个年度实现净负债率下降。债务结构方面，公司现金短债比约为2.95，更加稳健。正是公司在主动降杠杆方面的努力，权益乘数端得到较好表现，公司于2019年则实现了21.9%的归母ROE水平，同比增长2个百分点。

在销售增长和资金管理能力提升作用下，截至2019年，公司仍手握现金及银行存款人民币269.35亿元，尚未动用的银行授信额度达人民币832.4亿元，手握金融资源充足，也进一步增加了利润高增速的说服性。

在良好的业绩表现下，美的置业2019年实现每股收益3.61元，同比增长约17%;报告期末股息每股1.60港元，同比增长30.6%，依旧维持行业高派息比例。

降成本、广积粮

截至2019年末，公司土地储备权益建筑面积到4236万平方米，共在长三角、珠三角、长江中游经济区、华北区域、西南经济区五大区域布局278个项目。此外，公司还有规划总建面约402万方的城市更新项目10个，以及预计2020年可转化面积达205万方的旧改项目。若以2019年销售水平估算，当前土储已可满足公司3-4年的销售。

随着长三角一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放，公司近年来的布局也正迎来红利释放。智通财经APP了解到，2019年美的置业分别约长三角、珠三角区域实现合约销售金额约363亿元、187亿元，占据总体销售金额的54%。

一直以来，美的置业均已其低成本的拿地价格进行土储扩张。智通财经APP了解到，公司于2019年新增土储总建筑面积达1453万方，其中，一二线占比高达64%，长三角和珠三角区域占比58%。由此可见，公司在策略上注重提高城市布局等级。公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐也曾表示，基本不进入新的四线城市。

而在融资方面，公司于2019年内实现加权平均融资成本5.87%。其中，公司融资成本于近年来持续下降，达到同行业领先水平。在2019年政策收紧房企融资成本均超10%的环境下，则显得尤为重要。

据了解，公司于今年2月发行一笔14.4亿元的公司债券(4年期)，利率仅为4%，也创下公司发债利率历史新低，实现了2017年来同期限民营房企债券最低利率。在融资渠道不断拓宽，低成本优势进一步巩固下，集团的稳健发展将的得到充裕资金支持的保障。

展望未来，在“一主两翼”的战略业务布局之下，公司将继续围绕房地产开发主业协同发展“智能产业化”和“建筑工业化”，以及拓展社区家居大脑AI能力。自2020年起，公司所有新拿地项目都将具备AI社区功能。而随着美的置业对智慧产业、推进装配式建筑与整体卫浴业务布局的推进，上下游产业链则也有望进一步打通，提升产品竞争力。

目前，在较低的融资成本和土地成本下，公司积淀了大量优质土储。在公司成功跻身千亿行列的这一年，手握现金依然充裕、“屯粮”依然充足，则是2019年美的置业为自身未来的发展，留下的最好的礼物。