丁祖昱：房企利润增速拐点确认，提质增效成行业共识

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”。

自2018年以来，在“房住不炒”的政策总基调下，房地产行业整体规模增速呈现下降趋势。受销售业绩增速放缓影响，2019年房企营业收入增速也明显下滑。

目前，各房企已相继发布了2019年度业绩报告，从财务数据来看，盈利指标整体表现并不乐观。

2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。在连续两年增长后，万科的房地产业务毛利率出现下滑。

2019年，“利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在连续两年走高后也出现下滑。以稳健著称的龙湖，去年毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%，后一个指标已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，连续三年下滑。

实施了“以价换量”策略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅达到8.4个百分点。

2019年，旭辉、华润、新城控股等大型房企都出现利润率下滑的现象。

碧桂园方面就在其2019年业绩会上表示：“我们不以规模来论英雄，更多的是追求有利润的现金流。公共卫生事件既是挑战也是机遇，通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇，现金流稳健的同时，增加我们的利润。”

新城方面也认为，行业的趋势整个利润率属于平稳下滑的状态，所以未来整个住宅的利润率并不会非常高。为此他们会更加关注质量、关注对标企业和项目并保持快速的响应。

我们认为，当利润下滑成为行业常态，叠加各大房企的成本管控不及预期，利润空间持续受到挤压，2019年，对各大房企来说，无论是营收、利润规模的持续增长，还是利润率水平的维持都面临了较大挑战。

在行业整体增速放缓的趋势下，房企在拿地、融资等方面的成本压力仍然持续，利润率或将继续下行，面临盈利压力，提质增效逐渐成为行业共识。如何提升成本管控能力、实现精细化管理转型，将成为房企可持续发展的一项重任。

01利润规模增长受到挤压

从50家行业典型上市房企的营收与利润规模来看，2019年整体营业收入为34427亿元，同比增长24.7%，增速较2018年的34.8%下降10.1个百分点。整体营业成本为24118 亿元，同比上升30.4%，增速与2018年基本持平，仅下降0.6个百分点，远低于营业收入增速下滑幅度。

50家行业典型上市房企：万科A、新城控股、金科股份、大悦城地产(00207)、中国恒大(03333)、碧桂园(02007)、融创中国(01918)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、世茂房地产(00813)、中国金茂(00817)、旭辉控股集团(00884)、正荣地产(06158)、中梁控股(02772)、富力地产(02777)、融信中国(03301)、绿城中国(03900)、龙光地产(03380)、雅居乐集团(03383)、远洋集团(03377)、佳兆业集团(01638)、美的置业(03990)、中国奥园(03883)、新力控股集团(02103)、合景泰富集团(01813)、时代中国控股(01233)、中骏集团控股(01966)、路劲(01098)、禹洲地产(01628)、建业地产(00832)、越秀地产(00123)、建发国际集团(01908)、宝龙地产(01238)、首创置业(02868)、弘阳地产(01996)、保利置业集团(00119)、德信中国(02019)、当代置业(01107)、花样年控股(01777)、景瑞控股(01862)、力高集团(01622)、瑞安房地产(00272)、天誉置业(00059)、国瑞置业(02329)、朗诗绿色集团、大发地产(06111)、合生创展集团(00754)、银城国际控股(01902)、阳光100中国(02608)

在营业收入和营业成本双重挤压下，毛利规模增速下降趋势更加显著。50家典型上市房企2019年实现总体毛利润10309亿元、归母净利润3746 亿元，分别同比增长13.2%、14.9%，毛利增速较2018年大幅下降30个百分点，归母净利润增速也下降了4.9个百分点。

2019年，50家典型上市房企中营收增速放缓的超过半数、达26家，部分头部房企增速下降幅度处于高位，放缓趋势显著。归母净利润增速下滑房企占到六成，大发地产、德信中国等房企归母净利润增速降幅都较大。

图：2019年部分典型房企营收与归母净利润规模增速变动

02房企盈利能力面临压力

从利润率来看，2019年房企盈利能力面临下行压力，整体毛利率、净利率、归母净利率均呈现下滑趋势，其中毛利率降幅最大。

50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。加权归母净利率和归母净利率中位数分别为10.9%、10.5%，分别下降0.9个百分点和0.3个百分点。

多数房企利润率下行，处于规模扩张期的成长型房企面临更大的盈利压力。

50家典型上市房企中，毛利率、归母净利率下行房企分别达到37、35家，占据大比例份额，反映出房企利润率普遍下行的现状。在当前市场竞争格局下，头部房企受益于行业集中度上升红利，而中小房企则在拿地、融资等方面面临较高的成本压力，盈利能力备受挑战。

特别是处于规模扩张期的成长型房企，在高周转模式下通常采取“以价换量”策略，增收不增利的现象也常有，这类房企利润率普遍较低，利润水平难以维持，面临下行压力。

例如，大发地产自2018年上市以来，销售规模扩张迅速，2017-2019年年均复合增长率达126%，在高周转模式下，2019年毛利率为22.9%，净利率也仅为8.1%，归母净利率为7%，均处于行业低位。

随着大型房企将重心转向提质增效上，房企盈利分化趋势也将越来越明显，成长型房企在规模扩张中如何平衡增长质量，将成为是否可持续发展的关键问题。

03高地价项目和资本化利息推高营业成本

2019年，房企整体利润空间持续受到挤压，无论是营收、利润规模的持续增长，还是利润率水平的维持都存在较大挑战，盈利能力面临考验。

2017年之后，土地市场价格上升、竞争加剧，房企普遍面临较高的土地成本，各地历史地王进入结算期是导致利润率下降的主要原因之一;

利息资本化对营业收入及毛利率的滞后性影响显现，特别是2018年融资监管加强，融资渠道收紧，面临较高的融资成本，多数房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标，但随着项目竣工结算，这部分利息计入营业成本，促使利润率下行。

在政策调控下，一二线城市限价，房价上涨受到抑制，加上2018年以来市场步入调整期，市场去化面临一定压力，项目去化率下降拉长周转周期，降低周转效率，都影响到了企业利润率的实现。

在行业增速放缓的背景下，提高成本管控能力、实现管理精细化转型成为房企提质增效的主要途径，最终将决定企业的盈利能力。

04仍有部分房企逆势上涨

2019年，在中央“求稳”的政策主基调下，房地产行业整体利润增速放缓，但仍有部分房企的利润规模在逆势中呈现强劲上涨。

第一类是以绿城中国、中梁控股为代表的规模型房企。其中，中梁控股得益于前两年的业绩快速增长，项目结转收入增加，利润规模增长显著，净利润和归母净利润分别同比增长147.6%和98.5%。第二类是以合景泰富、合生创展为代表的加速发展型房企。其中，合景泰富得益于运营体系升级成效显现，2019年实现营收量级的跨越，净利润同步提升142.0%至100.6亿元。第三类是以新力控股为代表的新上市房企。新力控股于2019年上市以来，财务状况改善明显，同时发展势头强劲，净利润和归母净利润分别同比增长263.0%和373.4%至20.1亿元和19.6亿元。

还有个别房企凭借合理的战略规划及突出的运营能力，在行业整体利润空间受挤压的背景下，盈利能力持续提升。

例如，融创中国凭借卓越的收并购能力，以及一、二线城市深耕战略的持续推进及完善，盈利能力持续增长。2019年，融创中国在净利润同比增长61.4%至281.6亿元的同时，净利率提升2.6个百分点至16.6%。

宝龙地产的“商住一体”开发模式及建设综合体为主的拿地策略，以低土地成本和高确定性销售增长保证其毛利率在行业高位企稳。同时，得益于运营能力的持续优化，2019年宝龙地产的净利率提升4.5个百分点至23.1%;归母净利率提升1.0个百分点至15.5%。

而合生创展在“慢周转、重利润”的整体战略下，控制低土地成本及高端产品定位，尽管规模发展滞缓，但近年来利润率水平保持行业领先，且持续增长。2019年，合生创展的净利率和归母净利率分别进一步提升8.1和7.6个百分点至51.9%和51%，毛利率维持在50.3%的行业高位，同比增加1.2个百分点。

（编辑：郭璇）