中金：“五一”假期新房销售同比转增 楼市复苏势头已较为明朗 建议投资者加配地产股

本文来自中金公司。

行业近况

“五一”假期 29 城新房成交面积同比增长 10%，为公共卫生事件集中爆发以来首次录得同比增长。上周(4/27~5/3)10 个重点城市新推房源同比增长 32%，推盘去化率上行 5 个百分点至 66%。4 月全国首套、二套房贷款平均利率分别为 5.42%和 5.74%，环比均下降 3BP。

评论

 “五一”假期新房成交面积同比增长 10%，扭转公共卫生事件爆发以来下跌走势。我们监测的 60 城中有 29 城披露“五一”假期成交数据1。“五一”假期新房成交面积同比增长 10%2，为公共卫生事件集中爆发以来首次录得同比增长(2/3/4 月分别同比下降 77%/34%/17%)。29 个样本城市中有 15 个城市实现增长，其中一二线城市同比增长 31%，三四线城市同比下降 18%。年初至今新房销售面积同比下降 27%。

重点城市推盘量增逾三成，去化率回升。上周(4/27~5/3)10 个重点城市共推出 84 个项目，合计新推房源 14133 套，环比增长 14%(上上周+91%)，同比增长 32%(上上周同比持平)，亦为公共卫生事件集中爆发以来首次录得单周增长。推盘去化率上行 5 个百分点至 66%，其中一线、二线城市推盘去化率分别为 75%和 61%。

居住用地推出和成交面积大幅增长，溢价率上行。上周 300 城居住用地推出和成交面积分别同比增长 47%和 77%(上上周分别-10%/-17%)，年初至今土地成交面积同比下降 8%。土地溢价率上行 1.6 个百分点至 18.8%;上周仅 1 块土地流拍，对应流拍率 0.4%(上上周 2.3%)。 

4 月首套、二套房贷款利率延续下降趋势。4 月全国首套房贷款平均利率 5.42%，环比下降 3BP，为 5 年期 LPR 加点 77BP;二套房贷款平均利率 5.74%，环比下降 3BP，为 5 年期 LPR 加点 109BP，均延续年初以来下降趋势。

估值与建议

我们维持对地产板块的看多观点。楼市复苏势头已较为明朗，然而当前外需压力仍在，且伴随供应端逐步放量，新房价格短期过热的风险较低，我们认为“两会” 前后政策端将延续温和取态。目前板块估值和仓位仍处历史低位(我们覆盖的 A/H 地产股分别交易于 6.0/6.2 倍 2020 年市盈率)、股息收益率处历史高位(A/H 地产股分别对应 5.4%/6.2% 2020 年股息收益率)，性价比高，房地产亦是纯内需、强防御性品类，建议投资者加配地产股。

底仓票 A 股推荐保利、万科，H 股世茂(00813)、龙湖(00960);短期弹性更多来自基本面扎实且有催化剂带动的低估值标的，A 股推荐阳光城、金地、中南、华发，H 股中海(02669)、龙光(03380)、合景泰富(01813)、时代(09928);

此外，建议持续关注华润(01109)、旭辉(00884)、融创(01918)，估值优势突出，3-6 个月维度料将有催化剂释出。物业管理板块推荐永升生活服务(01995)、雅生活服务(03319)、保利物业(06049)、碧桂园服务(06098)和中海物业(02669)。

风险

公共卫生事件影响幅度超预期，行业基本面表现不及预期;房地产政策正向调节力度不及预期;外部不确定性加大。

（编辑：罗兰）