兴业证券：物管行业规模效应下，科技赋能持续降低成本，强化资本回报

本文来自微信公众号“YCMProperty”。

投资要点

物管行业轻资产模式强化资本回报，规模效应下，科技赋能对运营效率的提升将持续强化资本回报。物管系列报告二，分析发现物管行业通过轻资产的运营模式可以获得较高的资本回报。随着物联网以及人工智能等技术的加速落地，规模效应下，物管行业科技赋能既可以降低人力成本，又能提升客户满意度，持续提高行业的资本回报。

智慧物管的科技应用在四大场景中加速落地。智慧物管在许多应用场景上存在较为显著的优势，特别是在安防系统、环保卫生、设备管理、社区智慧平台这四大场景优势明显。从实现可能性、资本回报途径，业主满意程度，成本费用分担等多个维度分析，智慧物业四大应用场景进展节奏不同。主流物管公司在四大应用场景均有布局，其中社区智慧平台直接关联业主增值业务，与业主互动较多，未来发展空间较大。

主流物管公司近年均加大科技领域的投入，研发费用、折旧费用、摊销费用持续增加，专利数量持续积累。科技赋能在业内已形成共识，通过科技领域的持续投入，物管公司才会形成长期竞争力，从长期的维度降低成本并提升业主满意度。

头部企业的科技投入，每年占营业收入的比例约1%，折算在管面积约0.2元/平米以上，部分企业力度较大。绿城服务、招商积余投入密度较大。

头部企业的专利数量以及软件数量持续增长，在安防系统、环保卫生、设备管理、社区智慧平台这四大场景均有布局。

目前招商积余拥有38专利和45项软件，排名靠前，科技投入开花结果。

以现有技术估算，智慧物业可以降低物管公司营业成本约3个百分点。科技赋能预计会为每个物管企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员，预计未来随着技术的逐渐成熟，人力成本的节约将更加深入，对业主的服务也将更加深入，在节约成本的同时不断的挖掘业主潜在需求，业主满意度也将持续提升。

投资建议：规模效应下，物管行业逐渐摆脱传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，物联网以及人工智能等科技加速落地四大场景，物管公司向科技运营型企业的转变持续兑现。从科技投入金额以及专利软件数量等角度看，主流物管公司均已经重金投入。智慧物业可以有效降低物管公司营业成本并提升业主满意度。持续推荐物管行业龙头招商积余，以及细分领域特色鲜明新大正。

风险提示：人工成本上升过快，科技投入的产出效率过低。

报告正文

在上期物管行业系列二《轻资产模式强化资本回报》中，统计了物管行业的持续盈利能力，龙头物管公司平均34%的ROE，37%的ROIC，超过房地产企业，以及其他多数行业。那么物业管理行业是如何依靠较低的资本投入，持续创造出高额的回报

物管公司具备一定的规模效应，科技赋能是物业管理行业提高资本回报的重要因素。物管行业的科技赋能能够有效降低人力成本，在提升客户的满意程度的同时也提高了增值服务的收入，本篇报告将主要分析物管公司科技赋能方面进展，阐述智能化科技是如何为物业管理行业带来高额的资本投入回报。

1、智慧物管的四大应用场景加速落地

物管行业增强业务科技赋能，提高智能化服务水平。随着互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等科技的普及，物业管理行业也正在逐步迈入智能化。与传统的物业管理相比，智能化物业在许多应用场景上存在明显优势，特别是在安防系统、环保卫生、设备管理、社区智慧平台这四大关键场景能够实现智能化管理。

场景应用各具特点，降低成本同时提升业主体验。从实现可能性、资本回报途径和业主满意程度这三个维度来看，智慧物业四大应用场景在不同维度上进展节奏不同，均能够持续提升物业管理效率：

从应用实现可能性来看，四大场景中，安防系统，环卫系统涉及到智能硬件的升级，设备管理、社区智慧平台则与物联网、软件平台等先进技术和应用软件相关，需要经过较长时间的研究开发

从增强资本回报的途径来看，安防系统，环卫系统注重通过智能设备替换人力投入，起到降低人力成本的作用；设备管理、社区智慧平台的智能设备管理和平台增值服务旨在提高设备使用效率，挖掘物业管理中的潜在价值，最终实现物管企业的增值创收

而从业主的满意程度来看，安防系统，环卫系统由于应用了最先进的技术，并且更加贴近业主的生活，因而相比于传统的安防、保洁更能为业主带来更加新颖和高品质的生活体验。

从成本分摊来看，由于社区中智能化设备属于全体业主的共用设施，物业管理公司可以通过物业费或者物业维修基金与业主分摊设备成本，从而能够在节省人力成本、提升住户体验的同时进一步减少购置智能化设备的支出。

2、主流物管公司在智慧物业的四大应用场景均有布局，社区智慧平台关联的业主增值服务未来空间较大慧物管的四大应用场景加速落地

企业加快四大场景科技布局，技术应用成效显著。从市场应用来看，国内各大物业服务企业均开始在行业内布局智慧社区生态系统，并且将之应用于生活中常见的各种场景。在安防系统方面，智能门禁系统、无人化停车管理系统、智能监控系统已经成为主流，大多数物管企业均开始应用人脸识别、可视化对讲等技术；在环保卫生方面，碧桂园服务(06098)、南都物业等企业开始将智能机器人逐渐取代人工，实现自动化保洁；在智能设备管理上和智慧平台方面，大多数厂商也都相继布局了物联网设备管理系统，各自研发的线上社区智慧平台也为客户提供了多种增值服务和解决方案。

应用场景中的社区智慧平台关联业主增值服务，未来空间较大。社区智慧平台拓展增值业务，满足业主多样性需求。物业管理手机移动端APP作为沟通智慧社区与业主的中间平台，其基础功能、增值服务和社交属性是决定业主实际体验的关键。

我们整理了龙头物管企业主要移动端APP的各项功能发现，大多数APP在基础功能和社交属性上差距较小，但在增值服务的提供上存在明显差异，其中碧桂园服务、绿城服务和佳兆业美好(02168)相比于其他物管企业，提供了更为丰富的增值服务，这些增值服务在迎合了业主“消费升级”需要的同时，也拓宽了物业服务收入的渠道。物管企业利用丰富的业主资源，引入较高品质的第三方电商平台，将服务业态从传统的基础物业服务拓宽到购物、教育、理财、保险、健康等日常生活的多个方面，创造出丰厚的回报，从而实现高质量服务与高投入回报的双赢。

3、主流物管公司加大科技投入，科技赋能已形成共识

越来越多的企业持续提高物业的科技含量。企业对于智能化物业的研发投入可以分为资本化金额和费用化金额，将研发费用、与智能化相关的折旧金额、与智能化相关的摊销金额这三项合并视为企业的整体科技投入，并依据2017-2019年企业的相关财务数据进行估算。一方面结合企业营业收入测算出平均科技投入占营业收入的比重，用来说明物管企业管理层对于智能化投入的重视程度；另一方面结合在管面积测算出单位在管面积的科技投入，以此来描述企业的智能化物业在社区中布局的集中程度，从而综合反映出社区整体的智能化水平。

头部企业的科技投入，每年占营业收入的比例约1%。整体上看，绿城服务(02869)、碧桂园服务、保利物业(06049)和招商积余的每年平均科技投入较高，分别为1.19亿元、0.64亿元、0.61亿元和0.47亿元，占营收的比重分别为1%、0.82%、0.81%和0.39%。

其中，绿城服务较高的科技投入主要来源于其软件采购费用，近三年年绿城服务的软件采购成本分別为0.39亿、0.47亿、0.34亿，其中平均64.4%是从关联方“绿漫科技”采购软件付出的成本；碧桂园服务与保利物业的科技投入相似，但碧桂园折旧占比较高，年平均折旧额为0.58亿，反映出碧桂园对于智能设备的重视程度，例如碧桂园集团旗下的博智林机器人便可为智能社区提供专业的智能机器人服务，节省人力成本；

相比之下，保利物业的软件摊销占比较高，年平均摊销额为0.12亿，处于行业前列，体现出保利物业对于社区设备管理系统和线上服务平台等软实力的重视程度；招商积余的年均研发投入水平也相对较高，近三年披露的研发费用平均为14亿元，年均增长率为20%，已经显示出较强的增长势头，虽然研发投入占营收比重仍然相对较低，但随者中航物业与招商物业的整合完成，管理层积极推动物联技术和智慧运营中心建设相结合的发展方向，未来招商积余将会在智慧物业平台建设方面有较大的飞跃。

头部企业的科技投入，折算在管面积约0.2元/平米以上，部分企业力度较大。绿城服务、招商积余仍处于行业前列，单位在管面积科技投入为0.56元/平方米和0.31元/平方米，这意味着龙头企业在社区实际场景中的应用成效明显，科技水平含量较高；另外，中奥到家(01538)、中海物业(02669)、佳兆业服务、碧桂园服务和保利物业的单位在管面积研发投入也都超过了0.2元/平方米，未来成长空间广阔。

总体而言，行业龙头企业的研发投入水平较高，智能化物业体现出一定的头部效应，同样未来在物业管理科技赋能方面也具备较强的竞争实力。

4、科技投入转化为知识产权，形成企业竞争优势

在持续高投入的背景下，物管企业近几年智能化物业的知识产权成果颇丰，对企业形成核心竞争优势，构筑企业护城河具有重要的作用。截至目前，根据已披露知识产权的物业管理企业的公开数据可知，招商积余、碧桂园服务和永升生活服务(01995)拥有的注册专利数分别为38件、18件和18件，远超其他物业管理企业，在先进技术方面占据垄断优势；而碧桂园服务、招商积余和保利物业则分别持有54件、45件和26件软件著作权，表明其在软件开发应用上处于行业领先地位。

根据物管企业披露的知识产权明细来看，涉及安防系统与设别管理这两个应用场景的知识产权成果较多，软件著作权大多数涉及设备管理和智慧平台等应用场景。

5、科技投入有效降低人工成本，助力企业长远发展

按照现有技术简单估算，科技赋能预计会为每个物管企业节省平均1.1万安保人员和0.4万清洁工，合计平均为企业节省约3%的营业成本。提高物业的科技含量，增加智能化投入，可降低企业用工成本、提高单位员工的管理面积和管理效率，使物管企业在一定的员工数量的基础上更好的创造营收和利润，从而提升企业的人均创收和人均创利水平。

根据典型社区的人员配置标准，假设智能化物业全面覆盖所有龙头物管企业的在管项目，并且能对特定岗位上的人员进行替代，不仅如此。智能化物业管理还极大地增加了业主们的生活便利程度，长期来看，对于提高物业公司的竞争力和品牌形象，增加顾客忠诚度和满意度都具有积极意义。

投资建议：规模效应下，物管行业逐渐摆脱传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，物联网以及人工智能等科技加速落地四大场景，物管公司向科技运营型企业的转变持续兑现。从科技投入金额以及专利软件数量等角度看，主流物管公司均已经重金投入。智慧物业可以有效降低物管公司营业成本并提升业主满意度。持续推荐物管行业龙头招商积余。

风险提示：人工成本上升过快，科技投入的产出效率过低。 

(编辑：杨杰)