美的置业(03990)：重仓长三角及大湾区 智能产业化构筑竞争优势

转型，成为当前房地产行业的主旋律。

围绕地产发展趋势，房地产业中一个由房地产开发、智能化产业、绿色装配式产业协同发展的复合型战略架构正在成形。其中，构建“一主两翼”战略的美的置业(03990)无疑是智能化方向转型的先行者。

7月9日，智通财经“走进港美股上市公司”第十二期·广州站反向路演走进智慧地产制造商——美的置业，30余位投资者组成的调研团前往上华智能智造产业园，全方位了解公司智慧产业;同时，美的置业管理层就目前公司业务、财务及未来发展战略等与投资者进行深入对话，助力投资者深入发掘企业价值。

长三角、大湾区货值占比超六成

2018年，美的置业正式提出了“一主两翼”战略，确立公司业务格局雏形。其中，“一主”涵盖了涉及精品住宅开发、商业物业开发及运营、产城运营与物业管理服务等领域主业内容;“两翼”则分别代表了智能产业化与建筑工业化。

2019年，美的置业正式跨越了千亿门槛，实现合约销售1012.3亿元，其中合约销售面积约1002.3万平方米，同比增长26.8%;销售均价突破10100元/平方米。

销售均价与销售面积的双双增长，则是推动公司业绩增长的源动力。2019年，美的置业实现营收同比增长37%;净利润同比增长32%至43.27亿元。而整体销售的快速增长，则离不开美的置业在布局上采取的城市深耕以及升级战略。

美的置业管理层在调研活动中表示，城市升级方面，公司未来仍将重点布局长三角及大湾区，同时也会重点关注省会城市、二线城市及强三线城市。对于弱三线及四线城市将保持审慎态度。在城市深耕方面，将继续深耕已经具备多年深耕优势的城市，如佛山、徐州、邯郸等。

而土储方面，美的置业方面表示，公司今年的策略是“以销定产”，在去化快的区域进行供货，在去化效果好并且利润表现好的城市加大马力。

围绕两条发展路径，美的置业于2019年合约销售约有66%收入来自二线及以上城市，长三角及大湾区占比则为54%。土储方面，公司2019年新增76个地块，权益面积为1117万方。新增一二线面积占比为64%，长三角及大湾区货值占比超过六成。从整个土储分布来看，无疑重仓长三角及大湾区。

智通财经APP了解到，今年以来，公司在城市升级路径上进一步巩固。公司深耕城市之一徐州表现尤为亮眼，个别项目于上半年均价已达到两万。

智能产业化构筑差异化竞争力

在两翼业务布局上，美的置业于建筑工业化上实施轻重有度的战略布局。据智通财经APP了解，公司于2020年已有三个工厂已经或即将投产供货。其中，2019年5月，徐州装配式工厂已实现投产。2019年12月，邯郸装配式工厂也完成了首个PC构建的下线，今年已正常投产。此外，另有泉州、镇江还在勘探建厂的过程中。

其中，对于装配式建筑发展，美的置业管理层表示，装配式建筑是行业未来趋势之一，建筑方式必然会向流程化发展。但目前行业尚处于前期阶段，大规模运用不仅取决于装配式部件，还取决于设计、运输半径等整个产业链中各个环节的成熟发展。

而在智能产业化方面，作为在业内一直以来都有“智慧地产”标签的美的置业，在智慧化方面展现出了亮眼表现。智通财经APP了解到，2015年，美的置业率先在行业内提出“智慧健康社区”概念;2019年，美的置业智慧生活研究院正式成立，首个AI社区也于今年落地。

据了解，公司在智能产业化方面已于62个城市进行布局。其中，2019年为美的置业智能家居交付元年，共交付3万套。自2020年起，美的置业所有新拿地项目也都将具备AI社区功能。

其中，针对不同时期各产品线，美的置业于去年进行内部梳理，并标准化出君兰系、璟睿系、未来系、云筑系四大产品线。据美的置业管理层介绍，在四大产品线中，璟睿系和君兰系均主打高端定位;云筑系面临的客户群主要面对城市的中产阶级;未来系则主打年轻化，适合刚毕业几年、还未成家或刚成家的客群。而在四个产品线当中，则均将搭配智能化功能。

据智通财经APP了解到，美的置业AI社区还将外部服务连接到家居生活，以社区供给侧需求为切入点，形成社区商家、第三方服务机构以及业主等主体之间互动。值得一提的是，美的置业AI社区形成了一个统一平台，用户能够仅通过一个App实现室内室外+线上线下生活一体化系统全智能场景操控。而这则将成为美的置业相较于其他房企而言的差异化竞争力。

未来，美的置业仍将持续提高智慧家居研发能力，加强对现有合作方的业务介绍和拓展，基于已有市场认可度，云朵系统差异化竞争点，快速导入项目及客户。

美的置业管理层表示，公司未来将在城市升级方面进一步巩固，未来几年则将主要集中在所升级的城市中进行深耕。其中，在一千亿向两千亿进发的现阶段，发展重心则将先集中在一二线城市发展。