房地产行业中报综述：经营业绩放缓，房企分化加剧

1. 业绩增速放缓，盈利水平下滑

1.1 公共卫生事件影响工程进度，营收利润有所下滑

公共卫生事件拖累施工交付，整体业绩有所下滑。2020上半年，上市房企工程及交付进度受到公共卫生事件影响，整体营业收入增速约10.0%，较2019年中下降约5.1个百分点。整体归母净利润增速约-6.2%，较2019年中下降约17.1个百分点；归母净利增速低于营收增速，主要系2020年上半年上市房企结算项目毛利率下滑所致。

房企间业绩分化显著，中型房企表现亮眼。营收方面，建发国际集团、新城控股、合生创展集团增速较快，分别同比增长123.3%、121.2%、48.7%，归母净利润方面，合生创展集团(00754)、金科股份、中国海外宏洋(00081)分别同比增长99.5%、39.6%、26.3%。核心净利润/扣非后归母净利润方面，合生创展集团、深圳控股(00604)、宝龙地产(01238)分别同比增长178.7%、76.1%、44.3%。前期快速增长的销售逐步进入结算期，带动上述公司营业收入快速增长；部分公司结算项目利润率较高，带动归母净利润、核心净利润/扣非后归母净利润增速快于营收增速。上市房企2020上半年业绩分化显著，前期销售增速较快、盈利能力较强的中型房企表现更为突出。

个股盈利能力表现分化。合生创展集团、深圳控股、宝龙地产毛利率较高，分别达66.6%、38.0%、37.1%。合生创展早期于核心城市储备了较多优质项目，土地成本相对较低，2020上半年亦新增了毛利率较高的股权投资业务（贡献营收比重达20.8%），共同使公司毛利率维持高位；深圳控股、宝龙地产租金等非物业销售收入占比相对较高，因而毛利率水平相对较高。合生创展集团、中国金茂(00817)、深圳控股核心净利率较高，分别达40.2%、27.7%、24.3%。上述房企具备特色商业模式或优质的资源禀赋，投资能力较强，因而盈利能力优于同业。

2. 销售金额快速回暖，土储面积小幅提升

2.1 销售复苏态势良好，房企内部分化加剧

房企间分化较大，区域布局有所影响。2020上半年，在公共卫生事件的影响下，上市房企一季度销售情况虽大幅受阻，但二季度快速复苏的商品房市场带动上市房企上半年平均销售金额较去年同期增长约6.9%，上市房企销售目标平均完成率达到约40.6%。个股方面，建发国际集团(01908)、禹洲集团(01628)、花样年(01777)销售金额增速较快，分别达53.6%、50.5%、33.0%，上述房企在二季度快速复苏的长三角、海西、成渝等区域布局较多，优质的区域布局为销售增长提供了有力支撑。中国恒大(03333)、中国金茂、中国海外发展(00688)2020年销售目标完成率较高，分别达53.7%、51.4%、47.1%。2020上半年，上市房企销售恢复情况整体较好，全年销售目标完成情况整体较为乐观，预计全年有望实现稳健的销售增长。

2.2 土储面积略有增长，拿地意愿有所分化

土储面积整体略有增长，部分房企土储倒退。截至2020年中，上市房企总土地储备面积较2019年末平均增长5.4%，部分房企土储面积出现了倒退，主要系：1）公共卫生事件在一定程度上影响了上半年的土地出让安排；2）第二季度部分地区土地市场热度较高，部分房企拿地意愿相对较低；3）部分房企出于对规模诉求、杠杆水平等因素的考量，拿地意愿有所下降。个股方面，远洋集团、绿城中国、建发国际集团2020年中期土地储备面积增长较快，分别较2019年末提升28.4%、24.0%和11.2%，拥有更强规模诉求的房企或将维持较高强度的土地投资，而具备特色商业模式的房企在土地获取方面或将继续保持优势，为公司的规模扩张奠定基础。

政策基调维持稳定，城市分化料将加大。2020年上半年，4-6月各线城市的宅地成交溢价率均出现了明显的提升，主要系畅旺的销售为开发商带来了一定的补库存需求，上半年较为宽松的流动性环境亦使市场对行业销售形成了较为乐观的预期。进入下半年以来，土地市场政策频出，中央层面召开了10城市参加房地产工作会议，住建部提出住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应；地方层面，南京土地出让明确涉宅地块达最高限价后改为摇号方式确定竞得人，江苏将重点加强对南京、无锡、苏州住宅用地供应监测、评价和考核。在整体基调维持稳定、流动性环境趋于常态化的下半年，各城市的政策态度或使地方土地市场出现一定分化。

3. 短债占比有所提升，流动性表现分化

债务结构略有变动，在手现金对短债覆盖整体仍较充足。2020年上半年，上市房企短期债务平均占比较2019年末提升约2.0个百分点至31.9%，平均现金短债比由2019年末的1.97倍略微下降0.15倍至1.82倍，仍可实现对短债的充分覆盖。上市房企流动性表现较2019年末略有下滑，但短期偿债压力仍较为可控。

现金总额、短债占比变动方向均呈现差异。深圳控股、远洋集团、龙湖集团现金总额增长较快，2020年中期较2019年末分别增长68.8%、30.3%、28.6%。建发国际集团、龙湖集团、中国海外发展短期债务占比较低，短债占比分别为5.2%、10.2%和10.7%；绿城中国、深圳控股、建发国际集团短期债务占比降幅较大，分别下降16.6个百分点、8.9个百分点、8.0个百分点，上述公司对债务结构的调整取得了一定成效。财务状况较为稳定的房企如中国海外发展、龙湖集团、越秀地产偿债压力相对较小，2020年中期现金短债比分别达5.3倍、4.6倍、2.8倍；部分公司在资金管控方面有所加强，建发国际集团、中国海外发展、深圳控股的现金短债比提升较大，分别较2019年末提升1.5倍、1.2倍和1.1倍。

4. 杠杆水平维持平稳，融资成本有所下行

净负债率整体维持平稳，融资成本有所下行。2020年中，上市房企平均净负债率维持平稳，中位数为69.7%，较2019年末的69.3%提升0.4个百分点。融资成本方面，在上半年整体宽松的流动性环境下，上市房企新增债务成本整体有所下降，带动2020年中期平均融资成本较2019年末下行0.2个百分点至6.1%。2020上半年，上市房企杠杆水平较为平稳，融资成本有所下行。

融创中国、富力地产、合景泰富集团等降杠杆效果显著，多数房企融资成本小幅下行。融创中国、富力地产、合景泰富集团净负债率下降幅度较大，分别较2019年末下降达23个百分点、22个百分点、16个百分点；旭辉控股集团、建发国际集团、佳兆业集团剔除预收款后资产负债率降幅较大，分别较2019年末下降约3.0个百分点、2.5个百分点、2.4个百分点。上述公司在2020上半年更注重融资及现金流管控，去杠杆成效显著。建发国际集团、中国恒大、新城控股净负债率上升幅度较大，原因包含规模扩张及拿地恢复使杠杆水平有所提升等。融资成本方面，正荣地产、碧桂园、旭辉控股集团融资成本较2019年末下降较多，降幅分别达约0.5个百分点、0.5个百分点和0.4个百分点；上述公司通过优化自身财务表现、积极把握融资窗口期、调整借款来源结构等方式实现了融资成本的较大降幅。

5. 如何看待房企后续融资情况？

流动性环境：货币政策趋于常态化，房住不炒基调持续。从近月复工复产、经济复苏情况和近期顶层对货币政策的表述来看，货币政策将趋于常态化。同时，顶层对房地产行业整体基调的表述亦未发生变化。整体而言，行业的流动性环境或将维持平稳。

资金需求：经营与再融资需求的平衡。经营方面，当前整体地价稳步上涨，而房价则趋于平稳，在此环境下，主流房企在拿地方面整体更趋谨慎，2019年及2020上半年各规模的主流房企土储规模增速亦均出现了放缓；同时，上市房企上半年销售复苏情况良好，房企在经营方面对资金的需求或较为平稳。再融资方面，未来数年为房企偿债高峰，房企对资金的需求将会增大，而未见放松的融资环境或将导致房企间的进一步分化。

风险提示：

1）行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；

2）宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；

3）公共卫生事件控制具有不确定性。