“深港通”启航 加速中国恒大(03333)等价值回归

文/金岩石

酝酿已久的深港通终于来了，在众多的标的股里面，有不少是值得投资者重点关注的，中国恒大(03333)就是其中一个。

为什么要特别指出这只股?

关注我的人可能记得，我最近曾不止一次说过，就房地产领域而言2016是“恒大年”，两大事件注定将被载入行业史册，其一是它的销售业绩超越万科成为全球地产“一哥”，其二是借壳“深深房”回归A股的计划，成行后可望成为市值最高的房地产上市公司！

然而这还不是最直接的原因，最直接的原因是恒大的股价太便宜了!香港股市中的恒大此前就像被人遗忘的“灰姑娘”，隐在深闺无人识!当前市值仅700多亿港币，市盈率不到6倍!若按照它此前公布的2017年业绩预期来计算，市盈率更仅是2.5倍。与沪深两市地产股普遍10-20倍市盈率相比，潜力明显。

说到恒大的业绩预期，可能对港股不怎么留意的投资者不知道。其实恒大自10月初公布未来三年的业绩预期，到写就本文为止，已有很多名家文章对此进行过分析，在这里，我再简单说一次。

首先是销售额，恒大预测未来三年该数据将达到4500亿、5000亿和5500亿。预计营业收入和净利润则分别达到2800亿、3480亿、3800亿，以及243亿、308亿、337亿。

在我看来，恒大实际的业绩将远超这一预期!因为该预期的依据是未来三年保持每年增长10%，而其近年就未有任何一年增长是低于30%!而且近两年更是正处于加速度跳升阶段，连续保持了50%以上的高成长！

那么恒大未来三年最可能的业绩水平会是怎样的呢?以三个指标中最重要的利润来说，官方的预测的数值是按净利润率8.8%、交楼水平70%来计算的。

而这两个数字都比恒大近年对应数据所录得的最低值还要低，换言之，恒大预测的未来三年净利润，是以最保守的方式计算出来的，实际情况比与预期业绩好已是大概率事件。不妨简单模拟一下，若利润率按2010年-2015年平均水平10.7%、交楼率还按70%计算，未来三年的利润将分别为300亿、372亿、407亿;若利润率仍按8.8%，而交楼率按以往年度平均交楼水平83%计算，则未来三年利润分别为292亿、363亿、396亿。这两种模拟都是按近年平均值计算的，并不过分，这样的预测我相信也是科学的。

除了基本面比较良好外，恒大在股东分红上也具有不小的吸引力。自2009年上市后坚持每年派息，是香港股市股息率最高的内地房地产企业。去年每股派息0.38港币，股息率7.9%，未来可能仍会保持这个派息水平，考虑恒大未来的盈利能力，派息比率将十分可观。不难发现，恒大的股息率远高于香港银行的定期存款利率，甚至比很多香港“垃圾债”市场的平均利率都要高。

高成长，高分红，再加回归A股后必然产生的高溢价，恒大目前的市值显然是被严重低估的。再换一个角度看，同样会得到同样的结论：若把土地储备全部变现，清偿全部债务之后的恒大值多少钱?最保守的估算也将超过2500亿港币。

恒大的土地储备是万科的四倍，原值就达2500多亿，大部分都在一二线城市，土地价值已上涨1倍以上，目前的评估总值超5700亿。比如近期成交的嘉凯城地块，恒大将原值8.8亿的土地以36.6亿转让给融创集团，溢价逾3倍!由此估算，恒大的当前市值还不如公司持有的土地值钱，这是证券投资市场上典型的“灯下黑”——蓝宝石卖出了“白菜价”！香港股市对内地房地产公司的低估值不可理喻！这种不可理喻的低估值已经逼走了万达集团，还会再逼退中国恒大?

话分两头，股市有风险，投资恒大如是、投资其他股票亦如是。不过恒大对小股民还是保护有加的。上网搜索“恒大回购股票”即可看到，恒大最近几年多次回购本公司的股票，据不完全统计，恒大在过去两年间累计回购股票金额达到近170亿港币!特别是在2015年7月8日，内地股市连续上演的“千股跌停”传到香港股市，恒大就以约14.75亿港币回购约3.74亿股，占已发行股份的2.39%!当日香港股市哀鸿遍野，恒指盘中创下7年最大跌幅，而恒大却逆势上涨。

总结一句话，恒大在香港股市的表现是“两高一低”，即高成长，高分红，低估值。展望未来，中国恒大的高成长可以持续，高股息可以持续，低估值恐怕就不能持续了。

随着“深港通”启动，恒大这一类沪港通、深港通“双通股”，或将加速驱动它们价值回归。一份最新市场调研报告显示，最受投资人关注的标的股排名中，恒大位列第六。预计在“深港通”启动后，恒大将随风上涨，特别是在它以后重组“深深房”回归A股之后，恒大的总市值有望上涨3-4倍，从港币700多亿上涨到2000亿之上。尽管香港股市投资人对内地房地产企业的整体估值偏低，但在“沪深港”联通的进程中，A股市场的估值水平将传导至香港股市。两地股市之间对同行业上市公司的估值将逐渐趋同，由于A股是上市房地产企业的主场，因此有更高的吸引力拉高香港内房股的整体估值水平。

在恒大地产回归A股之后，在香港的中国恒大将作为恒大地产的控股公司，其未来收益将不仅包括恒大地产，还将分享恒大金融及集团其他创新业务的增长，其中包括大健康业务和文化旅游体育等新兴产业。恒大的多元化经营战略已全面启动，其发展态势和当年万达集团的战略转型颇有几分相似，甚至领先。

基于上述分析，恒大将走出的那盘大棋，请诸君拭目以待！

2016年12月5日于上海