西南证券：禹洲集团(01628)8月销售表现强劲 物业管理和商管服务业务有望分拆上市

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投资要点

8月销售表现强劲，全年预计超额完成目标。8月禹洲集团(01628)全口径金额115.2亿元，同比大幅增长88.5%、环比增长4.5%；全口径签约面积70.0万平，同比大幅增长70.6%、环比增长3.5%；销售均价达16456元/平，同比增长10.5%；2020年1-8月公司累计全口径金额654.0亿元，累积同比增长60.9%，较1-7月提高4.9pp；2020年1-8月累计签约面积398.6万平，累积同比增长48.0%，较1-7月提高4.1pp；累计销售均价16409元平，累积同比增长8.7%。我们预计公司全年销售额或超过1000亿。

土地有质有量，多元化手段拿地。2020年以来公司新增货值约700亿，拿地金额312亿，权益比64.9%。截止2020年6月30日，公司总计土储2024万平方米，平均楼面价为6642元/平米，其中一二线及准二线城市占比达到90%，可以满足公司未来三年的发展需求。公司拿地手段多元，通过收并购、招拍挂、产业结合方式拿地，有效提升了公司拿地效率，控制了整体拿地成本。

债务结构持续优化，融资成本略有上升。2020年上半年末公司有息负债总额627亿元，美元债平均到期年限拉长到3.3年，债务结构更趋合理。期末净负债率为63.7%，较2019年底下降1.9个百分点。报告期末公司持有货币资金达到335.8亿元，较2019年底增加18%，现金短债比达到2.5倍，短期偿债能力出色。融资成本略有上升，2020H1末为7.22%，相比2019年底微增0.1pp。

物业管理和商管服务业务有望分拆上市。2020年8月26日，公司披露正考虑分拆集团的物业管理及商管服务业务上市，根据官网数据，禹洲物业服务总面积近2000万平方米，签约项目超百余个，其中在管项目70余个，管理总户数超10万户。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年EPS分别为人民币0.79/0.96/1.13元，对应的动态市盈率为3.6/3.0/2.5倍。我们给予公司2020年5倍PE估值，对应目标价4.30港元，考虑到当前估值水平明显偏低，调升评级至“买入”。

风险提示：竣工交付不达预期、拿地成本及负债率控制低于预期等。

(编辑：李国坚)