深圳建设先行示范区综改试点方案出炉，对当地土地市场意味着什么？

本文来自中信证券，作者：陈聪、张全国，原文标题：《先行示范区建设夯实需求，土地管理探索重在实践——房地产行业重大事项点评》。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区（ 综合改革试点实施方案（2020-2025 年）》。我们认为，《方案》进一步夯实了大湾区的真实自住需求，可能有利于加速城市旧改，对TOD等复杂项目的开发提出了更高要求，并可能增强深圳区域国企（及国资具备重大影响力的混合所有制企业）的市场竞争力。

“来了就是深圳人”，深圳人口有望进一步集聚，为住房市场夯实需求根基。

《方案》要求深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策，扩大公共服务范围，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。我们认为，这意味着随着深圳产业结构的升级，经济总量的扩大，常住人口的整体规模将持续增长，且外来人口在深圳的安居乐业更为现实。由于深圳是粤港澳大湾区建设中的核心引擎，深圳的发展，也将带来大湾区真实住房需求的提升。

支持存量建设用地的再利用，下放基本农田以外的农用地转建设用地审批事项，或有助于深圳城市旧改的提速。

深圳是我国旧改开展最为广泛，城市存量建设用地更新最为普遍的城市，这和深圳是我国现行的城市建设用地出让制度起源的地方，老城区经过多年发展已显老旧，且城中村依旧普遍存在有关。

2020年3月，国务院已经试点将相关审批手续委托省级政府批准，故而此次对深圳的授权既符合《土地管理法》规定的探索方向，又照顾了深圳的现实情况。我们认为，从趋势上存量用地的再利用将更为便利，但具体的程度则需要观察政策的执行。

提升空间统筹管理水平，或意味着未来高密度的复杂项目开发（和改造）将在深圳更为常见，TOD项目开发建设经验更具价值。

方案指出，要支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，促进空间合理开发利用。我们认为，深圳是在核心城市中地下空间开发利用最好的城市之一，也是城市轨交体系布局最为合理的城市之一。

展望未来，我们相信在轨交节点的高密度开发，包括垂直利用较小的关键区域地块，可能成为潮流。TOD项目的开发建设，地下空间的营建具备一定的门槛，在这一领域有成功经验的企业或将得到更多发展机会。

推进区域性国资国企综合改革试验，或有助于推动深圳区域国资和混合所有制企业充分享受市场化发展的红利。

《方案》指出，要深入推进区域性国资国企综合改革试验，支持建立和完善符合市场经济规律与企业家成长规律的国有企业领导人员管理机制，探索与企业市场地位和业绩贡献相匹配，与考核结果紧密挂钩，增量业绩决定增量激励的薪酬分配和长效激励约束机制。

我们认为，这意味着深圳区域国有企业（以及国资作为核心股东的混合所有制企业）激励机制可能更为灵活，在市场竞争中可能更具活力。

风险提示：《方案》指明了政策发力的原则，但未来政策对房地产行业的具体影响仍主要取决于政策执行。

《方案》有助于大湾区尤其是深圳市房地产市场平稳健康发展，有助于提升相关企业的成长空间。《方案》着力推动深圳区域的发展，并不等于会造成深圳房价的上涨。深圳十分重视多元化的住房供给体系建设，近期也重视增加商品房的供给（例如加快城市更新），预计大湾区将维持活跃成交量，和基本稳定的房价表现。我们看好在大湾区有丰厚土地储备的公司，看好有城市更新经验，或有TOD项目开发运营经验的公司，也看好深圳区域国企及国资有重大影响力的混合所有制企业未来发展空间。

（编辑：林喵）