三大亮点凸显成长性，荣万家(02146)会成为2021年的“物业新贵”吗?

乘着“新年新气象”的喜气，荣万家(02146)正马不停蹄地开启它的上市旅程。

2020年最后一天，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司(简称“荣万家”)公布全球招股公告。公告称，公司拟全球发售9400万股，其中香港发售940万股，国际发售8460万股。每股发售定价13.46港元-18.36港元，最高集资总额约17.26亿港元，将于2020年12月31日至2021年1月8日公开招股，于1月15日挂牌上市。

至此，荣万家或将是2020年最后一个过关的物业股，也或是2021年港交所物业第一股。

众所周知，2020年以来物业板块凭借着不断攀升的涨势,占据了港股市场的“C位”——据港股物业板块指数显示，该板块在2020年涨幅高达50%。那么，2021年伊始，这只迎着新年喜气上市的物业新股，质地究竟如何，又是否能延续2020年物业板块的涨势呢?

三大亮点共筑“基本盘”，成长性日益凸显

据智通财经APP了解，成立于2000年的荣万家，是一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。目前主要通过三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

和众多物业股上市动作相似的是，荣万家也是属于分拆上市：2020年5月，房地产上市企业荣盛发展发布公告称，公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司到港交所主板上市。

不得不说，在荣盛发展这一棵大树的庇护下，荣万家很快就长得“根红苗壮”。

据招股书显示，荣万家于2012年开始，便成为中指院根据综合实力排名的中国物业服务百强企业之一，至2020年排名已经跃居到第19位。截至2020年6月30日，其共管理272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平方米，覆盖中国14个省、直辖市及自治区的30个城市;同期订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8060万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的53个城市。

值得一提的是，从荣万家披露的财务数据来看，不难发现，有几大财务亮点正在日益凸显它的成长性，具体如下：

一是，在管面积持续攀升，促使荣万家营收复合增长率远高于行业平均水平。

近几年来，荣万家在管面积处于不断攀升的态势中，据招股书披露，2017年至2019年，其在管面积分别为36.2百万平方米、41.6百万平方米、50.3百万平方米，复合增速高达17.9%;同期合约面积亦持续增长，分别为56.8百万平方米、63.4百万平方米、77.4百万平方米，复合增速16.7%。

不断增长的在管面积也促使了该公司营业收入不断增长：2017年至2019年，荣万家的营收由7.32亿元增至12.82亿元，复合年增长率为32.3%，中指院数据显示，期内物业服务百强企业平均营收复合增长率为17.8%，可见该公司的增速是远在行业均值水平之上的。此外，荣万家同期利润也从3830万元增至1.13亿元，同比增长71.8%。

(数据来源：荣万家招股书)

二是，得益于降本增效的措施，荣万家的盈利能力也逐渐在增强中。

据招股书披露，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，荣万家的毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%、28.6%，呈逐年攀升之势。其中，2020年上半年还较去年同期增长了8.3个百分点，客观反映了其盈利能力逐渐增强的事实。

在这其中，荣万家毛利率提升主要是得益于其“降本增效”的措施实行，比如，2020年上半年毛利率提升主要是由于物业管理服务毛利率和社区增值服务毛利率提升的缘故，而物业管理服务毛利率提升主要是由于该公司在公共卫生事件期间采取了节约成本的策略以及扩大物业管理服务的外包规模，而社区增值服务毛利率提升则是因为相关雇员福利开支减少的缘故。

最后是，在收益增长和在管面积增长的良性循环下，荣万家的资产负债结构也变得越来越稳健。

具体而言，该公司的资产负债率不断下降，由2019年的79.2%下降至2020年上半年的65.8%。同时，手中的现金余额也随着盈利能力的增强也相应地变多了，至2020年上半年该公司现金及现金等价物为7.96亿元，较2019年底增加了5.67亿元。

基于上，可以看到，在上述营收不断增长、毛利率逐年提升等亮点的共同作用下，荣万家不仅体现了较高的成长性，还向外界展示了较为稳健的基本面。

行业迈入黄金时代，进一步彰显投资价值

从行业的发展空间来看，目前的物业行业仍旧不失为一条具备成长性、宽阔空间等特点的朝阳赛道。

东兴证券研报显示，近年来我国物管行业发展迅猛，增长空间极速扩大，截至2018年底，全国物管面积达211亿平米。长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素驱动，行业有望进入黄金时代——至2030年管理面积将达到326亿平米，收入规模超2万亿。

在这个即将迈入万亿规模的物业赛道中，中指院数据披露，中国物业服务百强企业的建筑面积和物业数量也呈快速增长的态势——中国物业服务百强企业平均总在管建筑面积从2015年的23.6百万平方米增至2019年的42.8百万平方米，复合年增长率为 16.0%;在管项目的平均数量从截至2015年的154项增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。

(数据来源：荣万家招股书)

一般情况下，企业发展的天花板也取决于行业的发展空间，故而在规模即将爆发的物业赛道下，荣万家作为中国物业服务百强企业中的优质选手，自然也将受益于这庞大的市场规模。

而更值得一提的是，荣万家还凭借着加码物业增值服务的差异化战略找到了新的“增长曲线”。

众所周知，在今年公共卫生事件期间，除了物业管理价值不断被外界认可之外，物业增值服务需求也呈爆发式增长状态。在这其中，荣万家乘势推出“米饭公社线上商城+线下便利店+送货上门”的新零售模式，大获业主好评，而这也让该公司的物业增值服务迈上新的台阶。

事实上，这一新零售模式只是荣万家物业增值服务的一个“缩影”，截至2020年6月末，该公司已经拥有35家线下便利店;同时，在自主研发的社区O2O服务APP“米饭公社”在传统的在线缴费、在线报修、投诉建议等物业服务之外，也将社区团购加入了其中。

基于上述，不难看出，在具有蓝海潜质规模、日益稳健的基本面以及差异化竞争策略等优势的助力下，荣万家或将具有不错的增值潜力，并有望成为2021年物业股中的一颗耀眼的“新星”。