龙湖集团(00960)：营收逆市增长，净负债率再创新低

2020年，公共卫生事件对各行业都产生了深远影响，不过得益于国内防疫形势持续向好，中国成为全球唯一实现正增长的主要经济体。房地产行业对经济增长贡献稳定，全年商品房销售额突破17万亿元(人民币，下同)。在这种充满挑战的市场环境下，龙湖集团全年稳步实现合同销售2706.1亿元，同比增长11.6%。

智通财经APP观察到，3月26日，龙湖集团(00960)公布年度财报后，股价再升近6个点，回顾近两年股价走势，龙湖展示出大白马气质，今年3月份龙湖更正式被纳入恒生指数，成为第4只跻身蓝筹的内房股。

行情来源：智通财经

年报显示，2020年龙湖实现收入1845.5亿元，同比增加22.2%，年度股东应占溢利200亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%，每股盈利3.41元，拟派末期股息每股1.03元。

财务结构方面，在监管“三道红线”之下，市场上超过三分之二的房企未能满足监管要求，而龙湖一条未踩，是为数不多满足监管要求的房企之一，展示出稳健的基本面和资产结构。“稳字当先”的发展理念，也令龙湖长期以来备受机构投行青睐。除此之外，年报还有诸多亮点值得挖掘。

持续聚焦高能级城市，物业投资收入增逾三成

2020年，龙湖集团物业发展取得营业额1709.8亿元，同比增长21.4%，交付物业总建筑面积1201.1万平方米。物业发展结算毛利率27.3%，单方价格14235元/平方米，同比保持稳定。

合同销售方面，期内实现2706.1亿元，同比增长11.6%，销售总建筑面积1616.2万平方米，同比增长13.5%，对应销售单价为16744元/平方米。销售区域方面，长三角、西部、环渤海、华南及华中合同销售占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

全年投资按计划有序铺排，坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。2020年新获取121块地(总建面2567万平方米)，新拓8城。至此，龙湖已在最具经济活力与人群吸附效应的63城聚焦与深耕，遵循投资底线与回报刻度，为盈利持续性奠定基础。

智通财经APP观察到，2020年新拓建筑面积中，按区域划分，环渤海、西部、长三角、华南和华中的建面占比分别为32.5%、24.5%、17.5%、15.3%和10.2%。均衡的土储分布，有望为公司业绩带来更大提升空间。

物业投资方面，龙湖继续坚持稳步投资持有物业的战略，其中，商场分为一站式体验购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。除商场外，租赁租房“冠寓”已经陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一二线城市开展运营。

年内物业投资实现营收75.8亿元，同比大幅增长30.9%，其中商场、租赁住房收入占比分别为75.2%和23.9%。截至2020年12月31日，集团已开业商场建筑面积481万平方米(含车位总建筑面积615万平米)，整体出租率96.9%;冠寓已开业9万间，规模行业领先，整体出租率88.5%，其中开业六个月以上项目出租率93.3%。

值得一提的是，去年疫情对于物业投资产生不良影响，但是龙湖集团仍直面挑战，年内在6个一二线城市守时保质的新开10座商场，且紧抓线下回暖趋势，借力创新模式，令客流迅速回暖，年底出租率达到97%，全年商业租金同比增长23%。

物管及相关服务方面，年内实现收入58.4亿元，同比增长36%。多年以来，龙湖智慧服务持续以“满意+惊喜”为标尺，与其他主航道协同发展，始终以客户需求为导向，在有质的规模拓展下延伸服务边界，传统的物业管理正在释放更大的能量与想象。

此外，在高能级城市的良好销售表现及高效的运营管理下，龙湖集团核心权益后利润率10.1%，保持稳定，在2020年的市场下表现尤为突出。

业务拓展、财务结构“稳字当先”

与持续高增长的销售和营收表现略有差异的是，龙湖集团在业务拓展、拿地方面较为审慎稳健，也因此带来明显优于同行的财务基本面。

智通财经APP观察到，截至2020年12月31日，龙湖土地储备7400万平米，权益面积5279万平米，土储平均成本每平米5569元，为当期签约单价的33.3%。2020年新增土储建面2567万平米，权益面积1847万平米，平均收购成本每平米5687元。与集团发展策略一致，拿地区域也主要集中在一二线城市和都市圈卫星城，土地价值。

在获取保证未来发展的优质土储之余，基于龙湖强大的“造血”能力以及充足的现金流，其财务安全边际依然稳中有进。截至2020年12月31日，龙湖拥有在手现金778.3亿元，而同期短期借款(含一年内到期长期借款)仅有183.4亿元，现金短债比高达4.24倍，期末净负债率仅为46.5%。相较三道红线所划定的100%净负债率，以及1倍现金短债比等指标的要求，龙湖集团的现金流以及财务面，为战略执行留出充足空间。

而且，在安全稳健的底盘作为发展根基下，随着“全投资级”信评连续调升，龙湖集团的融资成本也十分具有优势，期末综合借贷总额1673.7亿元，平均借贷成本为年利率4.39%，平均借贷年限6.59年。

2020年，龙湖在境内发行58亿公司债券，30亿住房租赁专项债和17亿中期票据，票息介于3.55%和4.5%之间，期限三至七年;同时在境外发行6.5亿美元优先票据，票息介于3.375%和3.85%之间，期限介于7.25至12年。报告期后，2021年1月，又在境内发行30亿公司债券，票息介于3.95%至4.4%之间，期限五至七年。

融资成本优势将持续助力龙湖业务稳健拓展，政策面上在长效机制管控下，各地政策调控具备连续性，加速企业降杠杆、控风险，回归至稳健的可持续发展之路，可以说龙湖已经走在了前列。

展望未来，龙湖将继续坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势，以及合理安全的负债水平，力求平稳、可持续发展。项目投资维度，集团将继续量入为出，亦通过外部合作及二级市场收购等，控制拿地成本、提高资金使用效率。在多元化业务驱动和扎实基本面下，未来成长仍有很大想象空间。