解析旭辉(00884)投资价值, 从巴菲特最爱的指标说起

在波谲云诡的二级市场上，谁都想知道“股神”巴菲特的选股秘诀。

曾经有人问巴菲特，如果只能用一种指标去投资，会选什么?

对于这一问题，巴菲特毫不犹豫地说出了“ROE”。

他表示：“我们判断一家公司经营的好坏，取决于其ROE，而非每股收益的成长与否。除非是特殊的情况，否则我们认为净资产收益率应该是衡量管理当局表现比较合理的指针。我选择的公司都是净资产收益率超过20%的公司。”

将这一选股指标放到港股地产上，你会发现，能够达到这一标准并不算多：据Wind数据显示，50多家蓝筹地产股中，仅有不到15家2020年ROE超过20%，连续5年ROE超过20%则不到5家，包括龙光集团、时代中国控股、旭辉控股集团等。

(数据来源：wind)

将战线再拉长一点来看，有一只地产股的ROE表现更是引人瞩目。

它就是旭辉控股集团（00884），自2010年到2020年该公司一直维持着较高的ROE水平，除了2014年和2015年ROE仅差一点达到20%水平线之外，其余几年ROE皆达到了20%以上，而2011年更是实现了高达52.37%的ROE。

那么，旭辉一直能够维持如此高的ROE水平背后，究竟有什么诀窍呢?

稳健经营：高筑墙，广积粮

在地产圈中，旭辉素以“徒步文化”闻名。而徒步的精髓，就在于不管环境如何变化，其都将认准目标稳步前行，既出发必到达。

而凭借这一理念精神，在由房企“三道红线”、房贷“两道红线”等政策带来的资金强监管时代下，旭辉控股集团还是一如既往地交出了一份稳健的“成绩单”。

废话不多说，先来看旭辉最新财报表现。

2020年，旭辉实现合约销售额为2310亿元，同比增长15%，顺利完成公司设定目标，同期合约销售面积约1538.5万平方米，同比增长27.8%。据克而瑞数据显示，2020年有超过17%的房企未能完成全年销售目标，而高达57%房企销售增速都在10个点以内，可见旭辉的增速表示还是跑赢了不少房企。

基于这一稳中有进的销售表现，旭辉设定了2021年的销售目标——销售额为2650亿元，同比增长15%。结合今年总可售货值超过4000亿以及今年一季度销售额同比增长153%的强劲表现可知，恐怕旭辉实现全年目标又是大概率事件。

(数据来源：国信证券)

合约销售额的稳步增长也促使了旭辉的营收净利在2020年实现了较为不错的增长。

2020年，该公司实现营业收入718亿，同比增长27%;净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%;归母核心净利润80亿，同比增长16%。过去三年，旭辉的净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%，盈利能力可谓长期维持行业高水平。

(数据来源：国信证券)

不得不说的是，旭辉经营业绩稳健增长的背后也主要是其不断优化债务结构，“高筑墙，广积粮”的措施使然。

从最新财报数据来看，2020年该公司的财务指标逐渐改善，融资成本持续创新低：截至2020年末，公司扣预后资产负债率72.5%，同比下降2.3pct;净负债率64.0%，同比下降1.6pct;现金短债比2.7倍，同比下降0.1，位居三道红线“黄档”，达标指日可期。

除此之外，该公司2020年公司整体融资成本优化0.6pct至5.4%，为三年来最低;其中新增融资成本约4.5%，境内境外均实现融资利率新低。

(数据来源：国泰君安)

而因为上述稳健的业绩表现，旭辉也获得了机构及投资者的诸多认可。其中，中达证券表示，旭辉2020年继续积极管理债务结构与财务资金，在优化债务年期和渠道的同时降低整体融资成本，公司整体财务状况较为稳健，能够继续发挥于民营房企内融资成本上的优势。

综上来看，旭辉能够在公共卫生事件这一“黑天鹅”的影响下能够交出一份不错的成绩单，不是突然爆发生长的偶然，而是长期坚持稳健经营的必然。

区域深耕：充足且优质土储=稳步发展“后盾”

如果说不断优化的财务结构是促使旭辉当下业绩实现稳健增长的重要因素，那么充足、优质的土储，恐将是该公司未来实现稳步发展的强大后盾。

毕竟,手有余粮，心中不慌嘛。

据智通财经APP了解，自2007年开启全国化战略布局以来，旭辉控股集团便一直坚持深耕三大核心都市圈及一二线城市的区域布局，而即便是在市场环境复杂多变的2020年，旭辉也仍旧“不改初心”。

比如说，在拿地策略上，旭辉通过多元化方式拿地，在加大全国化布局纵深的同时，进一步向高能级城市聚焦。

具体而言，2020年旭辉利用多元拿地方式，包括招拍挂、收并购、旧城改造等方式，新增60个项目，新增土储总建筑面积1307万平方米，新增权益地价555亿，权益比63%。虽然拿地力度较去年有所减弱，但其新增土地储备仍主要分布一二线城市。

据悉，该公司新增土地储备主要分布在长三角地区，首拓宿迁、淮安及绍兴三个城市，中西部区域新进常德，并于2021年新拓黑龙江省，进驻哈尔滨，进一步加大企业全国化布局纵深。分能级来看，公司于一线城市新增53.8万平米，于二线城市新增934.9万平米，总的来说，企业投资布局仍向高能级城市聚焦，一二线城市占比相较2019年提升了3个百分点。

(数据来源：亿翰智库)

需要指出的是，自2018年到2020年，随着旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%，该公司也实现了能力的跨越——2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障，而通过多元化手段获取的地块中，也不乏成都、长沙、天津等优质城市，进一步打开盈利的向上空间。

截止2021年2月末，旭辉的土地储备为6818万方(含已锁定待挂牌土储的可售面积)，对应总货值10263元，是2020年全年销售金额的4.44倍，可满足未来3年持续增长需要。而结构上看，一二线及准二线占比为84%。

可以看到的是，随着城市间分化加剧，人口流向高能级城市趋势不变，旭辉的深耕三大核心都市圈及一二线城市的布局或将成为该公司保持业绩增长的稳定器。

而从最新的财报数据来看，旭辉的持续加大一二线城市的布局的确正在发挥作用，如下：

按地域来看，2020年，旭辉长三角销售额占比为43.8%，环渤海、中西部和华南分别为22.9%、22.2%和11%，分别录得销售额为1011.9亿元、529.3亿元、513.8亿元、255.0亿元。分城市能级来看，一二线及准二线城市共占比为87%，其中一线城市实现销售金额282.5亿元，二线城市实现销售金额1396.2亿元。

(数据来源：亿翰智库)

多元化布局：以新的增长曲线，敲开长期价值之门

无论你是否承认，如今的地产业，江湖还是那个江湖，但打法已不再是原来的打法了。

在融资环境全线收紧的背景下，当下的房地产行业已逐步“管理时代”过渡，越来越多的房企“掌舵者们”已经开始意识到，通过多元化发展寻找“第二增长曲线”是企业能够实现持续增长的不二选择——克而瑞数据统计，截至2020年上半年百强房企中97%布局了产业多元化战略，拓展新业务，寻求新的利润增长点。

至此可见，在一些房企中原先营收占比不大的多元业务，目前皆已经有了更高的战略地位，比如万科的物业及长租公寓、融创的文旅、恒大的造车、碧桂园的机器人等等。

之于这个时代的变革，旭辉控股集团也选择了多元化发展的道路——除了多元化拿地外，业务布局也开始多元化。

据了解，早在几年前，旭辉已经开始在多元化布局方面发力。截止目前，旭辉的多元化业务涵盖了商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老和代建等板块。在这其中，已具备一定规模的是物业板块及长租公寓板块，而商管和代建则处于规模高增长阶段。

物业方面，以旭辉永升服务(01995)为例，该公司上市以来快速发展，2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%，已成为物业龙头股。

长租公寓方面，截止到2020年上半年，其在管的房源数量共计74000间，已开业公寓数量为28000间，到6月底，出租率约为92%。

商业方面，目前旭辉商业已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。需要的是，在商业面积的推动上，旭辉集团采取的“合作共赢”的发展模式，通过与成熟商业体合作进一步开拓商业发展空间。

据悉，今年2月，旭辉与华熙集团签署战略合作框架协议，双方将共同对北京知名文体商业地标“华熙旭辉LIVE·五棵松”进行开发运营。双方还将借助五棵松的成功经验和IP影响力，结合旭辉在全国核心城市群、都市圈的完善布局，探索在更多城市联手打造文体商业地标。这一合作有助于旭辉进一步提升商业运营能力，提升经营性多元化业务收入。

值得一提的是，在此次业绩陈述会上，旭辉管理层还将“养老”视为下一个高增长机会，并认为目前的养老正处在物业管理10年前的阶段。

事实上也的确如此。近些年来，随着人口老龄化的特征愈发明显，养老作为未来的朝阳产业正在迅速崛起：据前瞻产业研究院数据，2024年市场规模预计将突破10万亿元;另据中国社科院的《中国养老产业发展白皮书》显示，预计到2030年我国养老产业市场可达13万亿元。

不得不说，旭辉上述的多元化战略布局也获得了诸多研究机构的一致认可。

其中，国泰君安认为，旭辉践行长期主义理念，一方面通过精细化运营聚焦住宅开发，另一方面围绕主业进行多元化布局，无论是短期业绩稳定性还是长期的成长空间都非常值得期待。高盛则在研报中指出，旭辉凭借多元化拿地不断巩固的竞争优势，并围绕主业进行相关领域战略布局，以刺激可持续的收入并抓住潜在的分拆的增值机会，认为旭辉可以持续增长。

基于上，不难发现，随着旭辉控股集团旗下的物业、商业、长租公寓及养老服务等业务进一步释放增长潜力打开其估值上限，再叠加优秀的ROE水平、稳健的经营业绩、充足且优质的土地储备等多方因素利好，有充分的理由相信，旭辉的股价将具备较大的上行空间，长期价值十分可期。