营收三年复合增长率45.7%，“小而美”宋都服务（09608）亮点十足

与高利润率的房地产开发相比，物业管理之前一直被视为成本中心，被边缘化。2020年，突如其来的新冠疫情及“三道红线”政策重压之下，物业行业正上演枯木逢春的大戏。根据智通财经APP了解，有17家物业公司相继上市，创下了行业上市以来的最高峰。

纵观物业上市这条“镶金”之路，既有诸如碧桂园服务（06098）、恒大物业（06666）这样的千亿市值玩家诞生，也涌现了宋都服务（09608）这类资本市场新贵。

4月30日，宋都服务上交了上市以来的第一份年报成绩单。公告显示，2020年公司实现营收2.57亿元（人民币，下同），同比增长15.4%，连续三年复合增长率达45.7%；净利润为3285.2元，同比下降6.8%，剔除上市开支及税后影响，净利润为4719万元，同比上涨12.9%。

“小而美”宋都服务

由于上市时间较短，宋都服务在资本市场的追捧程度自然不能与老玩家相比。因此，在整个物业板块中，宋都服务市值体量仍“小型“，截至4月30日收盘，公司总市值为3.78亿元。但从财务表现来看，宋都服务亦不乏亮点。

财报显示，2018年至2020年宋都服务营业收入分别为1.33亿元、2.22亿元、2.57亿元，增幅分别为58.3%、67.3%、15.4%；净利润为2088.9万元、3523.6万元、3285.2万元，增幅分别为49.6%、68.7%、-6.8%（剔除上市开支及税后影响，增幅为12.9%）。同时，由于合理进行成本控制，宋都服务近三年的毛利率呈上升趋势，分别为28.3%、29.2%、30.3%。

从收入结构来看，物业管理服务撑起公司业绩”半边天“，收入为1.28亿元，占总营收比例为49.9%。此外，非业主增值服务收入占比为26.9%，占比第3位的是社区增值服务，为16.6%，略有下降。     

对于物业公司来说，管理面积既是基础收入来源更是增值收入的土壤。宋都服务物业管理规模持续增长，截至2020年末，公司在管面积达815万平方米，合约面积突破千万。

从物业管理费来看，宋都服务平均物业费单价为2.1元/每月每平方米（住宅每平米2.0元、非住宅2.5元），同期恒大物业平均物业管理费为2.28元/每月每平方米。

宋都服务物业费偏低的原因，主要是城市服务中老旧小区仅仅从物业费的角度来说，拉低了整体平均物业费单价。但值得注意的是，该业务也为宋都服务增值服务业务带来了更多可能。社区增至服务是宋都服务毛利的重要来源，该业务的毛利率从2019年的40.6%提升至2021年的53.1%。

长远来看，宋都服务将为业主提供菜单式服务选择，定制化服务将成为未来平均物业费提升的支撑。另外，储备面积作为衡量物业企业发展潜力的重要指标，是物业企业业绩高增长的推动力。

截至2020年末，宋都服务的储备项目数量为19个，储备面积达318万平方米，这些储备项目的物业费单价会维持在较高水平，进一步展示出宋都服务业绩增长的确定性。

细数财报亮点

智通财经APP注意到，2020年，宋都服务的财务状况颇为健康。

截至2020年末，公司的流动资产为2.53亿元，同比增长36.6%。；现金及现金等价物达1.92亿元，同比增长39.7%，主要由于经营活动现金净流入的增长。

公司的流动比率由2019年的1.44倍增长至2020年的1.54倍，资产变现能力及短期偿债能力都有所提升。

从现金流量表来看，宋都服务经营活动产生的现金净额为5498.7万元，净利润含金量为167.38%，说明公司赚得真金白银足实。

现金流充裕，财务表现良好，为宋都服务扎实的基本面奠定基础。公司亦表示，在不考虑其他开拓新项目的情况下，保守估计2021年至2023年的收入复合增长率在25%左右，净利率会保持在14%以上。

从财报数据展示的盈利能力及业绩确定性来看，宋都服务显然进入估值洼地。根据同花顺数据，截至4月30日，港股物业服务及管理板块的平均市盈率为214.85，平均市净率为5.08，而宋都服务市盈率仅为9.7，市净率为2.73，公司的市盈率和市净率分别排在第34名和第25名。

“智慧物联”新玩法引关注

房企拆分的物企本身的业绩增长均存在于母公司高度捆绑的通病，宋都服务亦不例外。2020年通过宋都集团获得的非业主增值服务业务收入为6912.9万元，占总营收比例达26.9%。

宋都服务在获得这些稳定的项目来源的同时，也十分重视自己拓展项目的能力建设。2020年，公司由第三方物业开发商所开发物业的在管面积同比增长30.8%，收入方面更是从之前的800万人民币增加到了3830万人民币，同比增长378.9%，远远超过公司的总面积和收入增长。

根据智通财经APP了解，宋都服务还玩出了“智慧物联”的新花样。通过与涂鸦智能合作，共同研发城市服务智慧物联系统，并在杭州市采荷街道未来社区得到落地实践。

从结果来看，该项目的盈利速度十分惊艳。2020年上半年因项目起步和疫情加大的原因，老旧小区业务的毛利率为-5%，但2020年下半年，项目便开始盈利。

宋都服务对“智慧物联”项目颇为重视，公司表示，将物业管理系统、民生生活系统及政务服务系统相连接，物业服务产生的基础数据、业务数据等底层数据与杭州城市大脑打通，真正实现城市综合运营服务商为“社会治理”服务。宋都服务会以此为蓝本，继续加强在这一方面的拓展。

房地产行业靠开发商大包大揽的时代，渐行渐远，即将开启的是物业时代的新篇章。而随着5G时代的来临，物联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面，也会推动国内物业行业从低效人工密集式输出，向高效集约型现代服务模式的逐步转变。宋都服务能迅速落子“智慧物联”，已然走在了前列。