打新建议 | 顺丰房托(02191)：首只以物流地产为主的REITs

本文来自“爱投资的小熊猫”

顺丰房托(02191)

招股价：4.68-5.16港币

发售股数：520，000，000股

其中：公开发售股数52，000，000股

总募集范围：最大约26.83亿港币

公开发售募资额范围：约2.68亿港币

保荐人：星展银行

瑞信及摩根大通是 联席全球协调人

一手入场费：5212港币

申购日期：2021年05月5日——2021年05月10日 16:00:00

交易日期：2021年05月17日 09:00:00

绿鞋机制：有(3.11亿港币)

顺丰房托(02191)全名是顺丰房托基金，投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，三处物业均为现代物流地产(包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心)，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米;截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为95.3%。且战略性地位于香港及内地主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽，评估价值约60.94亿港元。

从单个物业观察，香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产。

截至2020年12月31日，租金收入总额排名前五位的租户约占总租金收入的80.1%，顺丰关联租户约占同期总租金收入的80%。

财务方面，2018-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元;公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。

顺丰房托(02191.HK)也将是香港首只以物流地产为主的REITs。香港市场对仓储物流REITs是否能接受?也将在顺丰身上得到答案。

据不完全统计，除了顺丰，包括万科、富力地产、苏宁电器、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产等均在国内探索发行物流资产证券化产品。

这里也解释下房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

下面这个领汇就是REITs，可以参考下之前的新闻。

中签率分析

顺丰房托目前的孖展情况目测不会太火，截止当前发文5月4日，孖展数据还没出来。

中签率分析：

顺丰房托如果按照4万人参与认购，如果回拨30%，大概 100%左右的一手中签率;如果不回拨，假如按照2万人来算，一手中签率也有78%!

如果按照10万人参与认购，回拨40%-50%左右，一手中签率也在60%-80%，

认购几十手能中签一手!中签率很高，乙组中签数量应该也不会少。

顺丰房托(02191.HK)乙组20倍，需要准备26.2万左右的本金。融资512万很低，而且利息大概才4天左右，平均利息大约在1500-1750左右，利息很低，但问题是中签可能中的非常多，乙组的成本倒是很小!

前面一个票兆科眼科两天暴跌20%+，又是把一波人给吓跑了，把港股打新行情搞得更加冷了，现在港股打新的场子是寒冬了!顺丰房托这个票港股市场是否认可它不得而知，赌的成分是更大些。玩不玩大家自己决定吧!最近倒是可以准备一下京东物流，京东物流的稳定性肯定是更好的。

（智通财经编辑：魏昊铭）